39 C 20/2024-45 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se svojí žalobou podanou soudu dne 29. 1. 2024 domáhal po žalovaném 1. a 2. určení výše nájemného tak, jak je ostatně uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku s tím, že žalobce je vlastníkem pozemku a bytového domu, kde se nachází byt číslo , hodnota, o velikosti 1+1 s příslušenstvím ve 4. podlaží domu na adrese , adresa, . Se žalovanou byla uzavřena 30. 9. 2016 nájemní smlouva k předmětnému bytu číslo , hodnota, , když žalovaná měla hradit nájemné a zálohy za služby, přičemž toto nájemné a služby činí aktuálně 5 928 Kč měsíčně, pronájem inventáře 140 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu 315 Kč měsíčně. Nájemní smlouvou shora uvedenou byla výše nájemného stanovena dohodou ve výši 96 Kč/m2. Nájemní smlouva neobsahovala ujednání o zvyšování nájemného. Žalovaná uzavřela manželství se žalovaným 2. což bylo žalobci oznámeno 27. 9. 2023. Žalobce hospodaří s bezmála čtyřmi tisíci bytů, snaží se vždy uživatelům bytů vycházet vstříc, ale dopadá na něj růst nákladů na udržování bytového fondu a důstojného standardu. Z toho důvodu je nezbytné přiblížit se s výší nájemného skutečným nákladům na opravy a údržby bytového fondu, když aktuální tržní nájemné činí cca 300 Kč/m2/měsíc a nejnižší nájemné u městských bytů 102,74 Kč/m2/měsíc a u sociálních bytů 85 Kč/m2/měsíc. Žalobce informoval v přípise ze dne 12. 7. 2023 žalované o splnění podmínek pro navýšení nájemného, když tento návrh byl zaslán oběma žalovaným, kteří však na přípis nijak nereagovali. Z toho důvodu byla žalovaným zaslána předžalobní výzva, když opětně žalovaní nereagovali, proto žalobci nezbývá nic jiného, než se domáhat určení nájemného soudem. Žalobce pro výpočet výše nájemného vychází z matematického výpočtu, kdy aktuální nájemné, zvyšuje o 20 %, kdy namísto 96 Kč/m2/měsíc, kdy se jednalo o částku 115,20 Kč/m2/měsíc, přičemž žalobce požaduje 115 Kč/m2/měsíc, čímž se zvyšuje nájemné na 7 101,25 Kč, tedy o 19,8 % ročně. Žalobce má za to, že požadovaná výše nájemného je nadále nízká a zdaleka nedosahuje nájemného obvyklého v daném čase a místě, a to ani z jedné třetiny. Nájemné je požadováno stále hluboko pod tržní cenou běžného nájemného, kdy žalobce si je vědom § 3 Nařízení vlády č. 453/2013, dle kterého je ke zjištění srovnatelného nájemného použito posudku znalce nebo stanovení prokazatelně doložené z výše nejméně tří srovnatelných nájemných. Z toho důvodu žalobce doložil, respektive doplnil žalobu v tom směru, že od 1. 7. 2023 činí výše nájemného při uzavření smlouvy, k nově přidělenému obecnímu bytu při kategorii 1. 120,89 Kč/m2/měsíc, u kategorie 2. 158,75 Kč/m2/měsíc a u kategorie 3. 183,16 Kč/m2/měsíc. U městských bytů nedochází ke zvyšování nájemného tak často, jak tomu bývá u bytů ve vlastnictví soukromých fyzických či právnických osob. Byt je pronajat na dobu neurčitou, aktuálně hrazené nájemné je v minimální výši s porovnáním s tržními nájmy. Ze všech těchto důvodů se žalobce obrátil se svým uplatněným nárokem na zdejší soud.2. Žalovanému 1. a 2. byla žaloba s výzvou k vyjádření doručována na adresu jejich bydliště, přičemž k doručení těchto písemností soudu došlo fikcí a po marném uplynutí úložní lhůty byla obsílka s písemnostmi soudu žalovanému 1. a 2. vložena do poštovní schránky 18. 3. 2024.3. Následně žalobce zaslal upřesnění žaloby tak, že požaduje nájemné ve výši 7 101,25 Kč za měsíc od data podání žaloby. Upřesnění žaloby bylo doručeno žalovaným opět fikcí, přičemž po marném uplynutí úložní lhůty byla obsílka s upřesněním žaloby žalovanému 1. a 2. vložena do poštovní schránky 29. 5. 2024.4. Žalovaní se k žalobě písemně ani jiným relevantním způsobem nevyjádřili, neuvedli tedy ničeho právně ani skutkově podstatného či významného pro posouzení věci.5. Pokud soud nařídil jednání na den 14. 6. 2024, předvolání k jednání bylo žalovaným rovněž doručeno fikcí a po marném uplynutí úložní lhůty byla obsílka s předvoláním k jednání žalovanému 1. a 2. vložena do poštovní schránky, a to 23. 4. 2024.6. Žalovaní 1. a 2. se k nařízenému jednání nedostavili, zůstali, jak vyplývá z výše uvedeného, naprosto nečinní. Právní zástupce žalobce na žalobě trval.7. Soud v této právní věci provedl dokazování čtením listinných důkazů doložených do spisu, a to zejména pak předávacím protokolem na žalobu o zvýšení nájemného z 21. 11. 2023, nájemní smlouvou z 30. 9. 2016, výpočtovým listem úhrady za užívání bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, od 1. 4. 2023, internetovou informací o pozemku p. č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec a , adresa, , sdělením žalovanému 1. a 2. ze 4. 10. 2023, pravidly pronájmu bytů v domech v majetku žalobce s přílohou č. , hodnota, ), 3), 4) na č. l. 11-20, stanovením ekonomického nájemného pro potřeby , Anonymizováno, z prosince 2016 na č. l. 21-29, návrhem na zvýšení nájemného z 12. 7. 2023 s tabulkou výpočtu úhrady za užívání bytu č. , hodnota, , doručenkami žalovanému 1. a 2. na č. l. 31, předžalobní výzvou z 23. 10. 2023 s tabulkou úhrady za užívání bytu, doručenkami žalovanému 1. a 2. na č. l. 33 spisu.8. Po zhodnocení výše uvedených důkazů jednotlivě a ve vzájemném souhrnu vzal soud za prokázaný tento následující skutkový děj:9. Žalobce je vlastníkem nemovitosti, a to p. č. , hodnota, o výměře 1255 m², když na předmětném pozemku stojí stavba bytového domu č. p. 577 na adrese , adresa, . Vlastníkem nemovitosti je žalobce, přičemž výlučné vlastnictví žalobce je zapsáno na LV , Anonymizováno, , k. ú. , adresa, , obec a , adresa, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . , právnická osoba, a hospodaření s byty umístěnými ve shora specifikovaném bytovém domě přísluší , Anonymizováno, , adresa, (internetová informace o pozemku ze dne 21. 11. 2023).10. Žalobce uzavřel jako pronajímatel se žalovanou, tehdy , jméno FO, , nájemní smlouvu ohledně bytu číslo , hodnota, o velikosti 1+1 s příslušenstvím, když bytová jednotka je situována ve 4. podlaží bytového domu na adrese , adresa, . Nájemní vztah byl sjednán od 1. 10. 2016 na dobu neurčitou. V článku II. odstavec 1 této nájemní smlouvy byla výše nájemného stanovena dohodou ve výši 96 Kč/m2/měsíc, když příslušenství k bytové jednotce, konkrétně podlahová plocha sklepa a balkonu se pro účely výpočtu nájemného za užívání bytu započítává pouze z 50 %. Uzavření smlouvy bylo schváleno usnesením , Anonymizováno, dne 22. 8. 2016. Z výpočtového listu pro výpočet nájemného od 1. 4. 2023 soud zjišťuje, že smluvní nájem za plochu, pronájem inventáře, vodné, elektřina a úklid činí celkem částku 6 383 Kč, kterou od 1. 4. 2023 mají žalovaní 1. a 2. platit. Žalovaná 1. oznámila žalobci, že u žalované 1. došlo z titulu uzavření sňatku ke změně příjmení, což bylo dáno příslušnému pověřenému vlastníkovi domu na adrese , adresa, na vědomí, přičemž žalovaná 1. a žalovaný 2. byli vyrozuměni o tom, že z titulu uzavření sňatku jsou společnými nájemci několikrát shora uvedené bytové jednotky, žalovaní 1. a 2. (nájemní smlouva ze dne 30. 9. 2016, výpočtový list nájemného od 1. 4. 2023, sdělení pověřeného vlastníka domu na adrese , adresa, ze dne 4. 10. 2023).11. V současné době tedy žalovaní 1. a 2. podle článku II. odstavec 1 nájemní smlouvy hradí žalobci nájemné ve výši 5 928 Kč, pronájem inventáře 140 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 315 Kč, když se jedná o částku specifikovanou ve výpočtovém listu pro výpočet nájemného z 1. 4. 2023. Byt byl dán žalovaným, respektive žalované 1. do nájmu od data 1. 10. 2016, když za celou dobu trvání nájemního vztahu nebyla výše nájemného zohledňována s ohledem na aktuální vývoj trhu a výši nájemného obvyklého v daném čase a místě. Na základě pravidel pronájmu bytů v domech v majetku , Anonymizováno, , s přihlédnutím ke stanovení ekonomického nájemného pro potřeby , Anonymizováno, z prosince 2016. žalobce zaslal žalovanému 1. a 2. návrh na zvýšení nájemného ze dne 12. 7. 2023, když na tento návrh žalovaní žádnou relevantní formou nereagovali, přičemž obsahem tohoto návrhu je nájem a úhrada za užívání předmětného bytu žalovanými ve výši 7 101,25 Kč. Tento návrh byl žalovaným zasílán doporučenou formou, přičemž obsílka obsahující návrh na zvýšení nájemného byla žalovanému 1. a 2. opětně vložena do poštovní schránky 13. 4. 2023, přičemž žalovaní na tento návrh žádným způsobem nereagovali. Žalovaní zůstali nečinní nejen v řízení před soudem, nereagovali ani na předžalobní výzvu z 23. 10. 2023, která jim, tedy žalovanému 1. a 2. byla opětně vložena do poštovní schránky 4. 1. 2024 (pravidla pronájmu bytů v domech v majetku , Anonymizováno, s přílohou číslo , hodnota, . ohledně statutu sociálního bytu, příloha č. , hodnota, . statutu startovacího bytu, příloha číslo , hodnota, . statutu bytu pro osamělé rodiče s dětmi, příloha číslo , hodnota, . statut dostupného bydlení pro seniory, stanovení ekonomického nájemného pro potřeby , Anonymizováno, z prosince 2016 s výslednými hodnotami pro výpočet ekonomického nájemného a ekonomického nájemného pro potřeby , Anonymizováno, , návrh na zvýšení nájemného z 12. 7. 2023, dodejky žalovanému 1. a 2. k t