42 C 166/2019-330 — Městský soud v Brně

1. Žalobou ze dne 2.8.2019, doplněnou o navazující podání, se žalobkyně domáhala určení neplatnosti výpovědi z nájmu domu č.p. , Anonymizováno, , č. or. , Anonymizováno, na , adresa, , umístěného na pozemku p. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří v., Anonymizováno, , Anonymizováno, . , adresa, („předmětný dům, předmětné nemovitosti“). Žalobkyně uvedla, že dne 10.5.2013 uzavřela se žalovanou kupní smlouvu (dále jen „kupní smlouva“), kterou na ni převedla předmětný dům; toto učinila v omylu a pod nátlakem ze strany , jméno FO, (dále jen „, jméno FO, “), na jejíž doporučení předmětný dům dříve za provizi zastavila v souvislosti s dluhem třetí osoby (Derych) u společnosti , právnická osoba, , , jméno FO, slibovala brzkou úhradu tohoto dluhu , Anonymizováno, . Žalobkyně jednala v obavě, že přijde o střechu nad hlavou, když pro nesplácení dluhu dlužníkem , Anonymizováno, a pod pohrůžkou dražby předmětného domu a nutnosti vystěhování pak , jméno FO, žalobkyni nabídla prodej předmětného domu žalované; tato byla známou , jméno FO, . Žalovaná za provizi 100.000 Kč, slíbenou ze strany , jméno FO, , uzavřela hypoteční úvěr ke koupi předmětného domu (okolnosti sjednání tohoto úvěru byly následně prověřovány pro přečin úvěrového podvodu); z načerpaného úvěru měl být splacen dluh dlužníka , Anonymizováno, , žalované byla předána částka odpovídající 12 x měsíční splátce úvěru, , jméno FO, následně ještě sama uhradila několik hypotečních splátek v celkové výši 85.500 Kč a zbylou částku finančních prostředků z kupní ceny , jméno FO, vylákala od žalobkyně pod záminkou budoucí investice, z níž měl být hrazen uvedený úvěr, a použila na nezjištěný účel. Následně po více než půl roce od koupě byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena nájemní smlouva bez datace (dále jen „nájemní smlouva“). Obě smlouvy byly fingované, jejich obsah odporuje dobrým mravům a veřejnému pořádku, když se jednalo o úkony směřující k zastření trestné činnosti, z čehož žalobkyně dovozuje jejich neplatnost. Žalobkyně se s žalovanou před podpisem kupní smlouvy nesetkala, žalovaná neměla pro koupi domů jiný důvod než získání provize za svoji roli v celé kauze naplánované , jméno FO, . Žalobkyně se domnívala, že žalovaná nájemní smlouvu sama ani nepodepsala. Podle nájemní smlouvy nebylo nikdy postupováno, žalovaná dům nikdy fakticky nepřevzala; nikdy nedošlo k přepsání dodávek energií na žalovanou a veškeré úhrady za dodávky energií platí dosud sama žalobkyně, ačkoli bylo součástí nájemného rovněž inkaso. Kupní cenu za dům převzala , jméno FO, , která dle dohody měla z těchto peněz platit nájemné, resp. platit za žalovanou splátky hypotečního úvěru a dále investovat. Pro jednání , jméno FO, a dalších osob bylo u Krajského soudu v Brně vedeno trestní řízení pod sp. zn. , spisová značka, , jehož výsledkem je i pravomocné odsouzení , jméno FO, pro zločiny podvodu a úvěrového podvodu, a to mj. i za skutek, v rámci něhož měla přesvědčit žalobkyni pod pohrůžkou dražby domu k jeho prodeji žalované, jak popsáno výše. Proti žalované bylo vedeno samostatné řízení ve věci úvěrového podvodu, toto trestní řízení bylo poté podmíněně zastaveno pro doznání se žalované.2. Předmětná žaloba byla nejprve podána u , Anonymizováno, , adresa, -, Anonymizováno, , následným usnesením uvedeného soudu č. j. , spisová značka, ze dne 13.9.2019 byla věc postoupena Městskému soudu v Brně jako soudu příslušnému.3. Žalobkyně v rámci žaloby žádala o osvobození od soudního poplatku a ustanovení právního zástupce pro řízení z důvodu své sociální a majetkové situace. Usnesením zdejšího soudu č. j. , spisová značka, ze dne 2.11.2020 byla žalobkyně osvobozena od povinnosti hradit soudní poplatek a byla jí pro řízení ustanovena právní zástupkyně; soudem zvoleno totožné právní zastoupení jako ve věci sp. zn. , spisová značka, vedené u zdejšího soudu).4. Žalovaná uplatněný nárok neuznala, kupní smlouvu k předmětnému domu, stejně jako podanou výpověď z nájmu považovala za platnou, přičemž odkázala na odůvodnění rozsudků z jiných soudních řízení (sp. zn. , spisová značka, a , spisová značka, ), v nichž byly kupní smlouva a nájemní smlouva pojednány jako platné. Uvedla, že účastnice uzavřely vědomě kupní smlouvu k předmětnému domu (včetně připojení úředně ověřených podpisů), na základě níž bylo na žalovanou převedeno vlastnictví k domu, přičemž žalobkyně v trestním řízení potvrdila, že následnou nájemní smlouvu uzavřela za tím účelem, aby mohla v domě nadále bydlet. Ačkoli žalobkyně zpochybňuje platnost kupní i nájemní smlouvy, dosavadně nepodala žalobu na určení vlastnictví k domu. Žalovaná zaplatila kupní cenu k rukám žalobkyně, a to z načerpaného hypotečního úvěru, k jehož poskytnutí si banka v rámci zajištění vyžádala vznik zástavního práva k předmětnému domu, k jehož zřízení dala žalobkyně souhlas. Žalovaná hradí řádně splátky hypotečního úvěru vůči věřiteli, zatímco žalobkyně v domě reálně bydlí, ale oproti dohodě nic nehradí; nikdy dříve se žalobkyně neplatnosti nájemní smlouvy nedovolávala. Aktuální žalobu považovala žalovaná za obstrukční jednání žalobkyně s cílem zajistit si nadále bydlení v předmětném domě. Uvedený stav, kdy tak žalovaná nemůže předmětný dům užívat, ani jej pronajmout, ačkoli je jeho vlastnicí a nadále hradí hypoteční úvěr, označila za nemorální a v rozporu s dobrými mravy. Dále upřesnila, že proti ní nikdy nebylo vedeno trestní řízení v souvislosti s podvodem spáchaným na žalobkyni při prodeji domu; v trestním řízení vedeném u , Anonymizováno, sp. zn. , spisová značka, nebyla žalovaná nikdy obžalována, ani uznána vinnou. Proti žalované bylo vedeno trestní řízení ve věci úvěrového podvodu, kde byla poškozeným subjektem hypoteční banka. Žalovaná ve svém podání mj. uvedla, že učinila řádnou investici, kdy pro získání finančních prostředků z úvěru k pořízení domu byla ochotna předložit i nepravdivou listinu k možnosti získání úvěru, tedy učinila uvedené trestní jednání.5. Soud ve věci provedl listinné důkazy, na jejichž základě učinil následující závěr o skutkovém stavu věci:6. Z nájemní smlouvy bez datace, sjednané k předmětnému domu mezi žalobkyní coby nájemkyní a žalovanou coby pronajímatelkou, vyplývá, že touto měl být pro žalobkyni sjednán nájem předmětného domu na dobu neurčitou počínaje 1.1.2014, při nájemném ve výši 10.000 Kč měsíčně včetně inkasa splatném k 15. dni každého měsíce. Ve smlouvě obsažen odkaz na výpovědní důvody dle občanského zákoníku.7. Z kupní smlouvy ze dne 10.5.2013 vyplývá, že tato byla mezi žalobkyní coby prodávající a žalovanou coby kupující uzavřena ohledně předmětného domu za cenu ve výši 3.135.000 Kč; platba kupní ceny rozložena na částku 250.000 Kč uhrazenou v hotovosti žalobkyni před podpisem kupní smlouvy, částku 220.250 Kč v hotovosti žalobkyni ke dni podpisu smlouvy, částku 1.380.000 Kč z úvěru hypoteční banky žalované na účet společnosti , právnická osoba, po podání návrhu na vklad zástavního práva pro hypoteční banku a částku 1.284.750 Kč převodem z hypoteční banky žalované na účet žalobkyně; to vše do 15.5.2013. Ve smlouvě konstatováno, že na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní ve výši 1.000.000 Kč ve prospěch zástavního věřitele , právnická osoba, Žalobkyně coby prodávající byla smluvně zavázána k úhradě daně z převodu nemovitosti. Obě strany smlouvy se zavázaly ke vzájemné součinnosti učinit úkony potřebné k přehlášení dodávek elektřiny, vodného, stočného, telefonní linky; žalovaná se zavázala do 5 pracovních dnů od doručení oznámení katastrálního úřadu o povolení vkladu podat příslušné žádosti. Ve smlouvě uvedeno prohlášení stran, že smlouva byla sepsána na základě pravdivých údajů, jejich pravé a svobodné vůle, nikoliv v tísni za nápadně nevýhodných podmínek. Současně byl vysloven souhlas se zřízením zástavního práva hypoteční banky žalované.8. Jak plyne ze zástavní smlouvy č. , Anonymizováno, dne 13.5.2013, touto bylo mezi , Anonymizováno, (dále rovněž „hypoteční banka“) coby zástavním věřitelem, žalobkyní a její matkou coby zástavkyněmi a žalovanou coby dlužnicí sjednáno zajištění splacení pohledávky banky za žalovanou z titulu smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru č. , Anonymizováno, výši 2.664.750 Kč, kdy předmětem zástavní smlouvy byly učiněny předmětné nemovitosti.9. Z výpisu z katastru nemovitostí pro LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, vyplývá, že coby vlastník předmětných nemovitostí je zapsána žalovaná.10. Z výpisů k úvěru č. , Anonymizováno, ke smlouvě č. , Anonymizováno, ze dne 13.5.2013, i z výpisu vybraných pohybů na účtu žalované vedeného u , Anonymizováno, bylo zjištěno postupné průběžné hrazení načerpaného úvěru žalovanou.11. Výpovědí nájemní smlouvy datované dne 15.5.2019 byla žalobkyni ze strany žalované dána výpověď z nájmu předmětného domu s tříměsíční výpovědní dobou s odkazem na hrubé porušení povinností plynoucích z nájmu dle § 2288 odst. 1 občanského zákoníku. Za důvod podání výpovědi uvedeno neuhrazení žádného nájemného za dobu od 15.1.2014 až do data podání výpovědi. Podle data na otisku pošt