13 CO 371/2021-88 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně určil, že výpověď nájmu bytu [číslo] v domě [adresa] v [anonymizována dvě slova] č.o. [anonymizováno], v [obec a číslo], kterou„ žalovanou žalobkyni“ dopisem ze dne [datum], je neoprávněná a žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobkyni k rukám její právní zástupkyně na nákladech řízení [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku. Takto rozhodl o žalobě podané u soudu dne [datum] a doplněné podáním z [datum], jíž se žalobkyně domáhala určení neplatnosti a neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu [číslo] v domě [adresa] v [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], [obec a číslo], kterou jí dal žalovaný dopisem ze dne [datum]. 2. Na základě nesporných tvrzení účastníků a skutečností zjištěných provedeným dokazováním vzal za prokázáno, že žalovaný je vlastníkem poloviny pozemku č.parc. [rok], na kterém stojí stavba [adresa] Smlouvou o rozdělení práv užívání nemovitosti, uzavřené dne [datum] mezi žalovaným a [jméno] [příjmení], se spolumajitelé nemovitosti zapsané na [list vlastnictví] pro katastrální území Krč dohodli, že žalovaný má právo a povinnosti k jedné polovině domu sestávajícího z suterén: sklep, kancelář a příslušenství vpravo od vchodu do suterénu; první patro: byt 2+1 s přísl. a byt 1+1 s přísl.; podkroví: byt 1+1 s přísl. vpravo od vchodu do podkroví. Žalovaný má v domě k dispozici byt v suterénu, kde bydlí jeho dcera; v prvním patře byt 2+1 s přísl. o rozloze 68,30 m2, který podle nájemní smlouvy na dobu neurčitou užívá žalobkyně, přičemž v r. [rok] byly osobami hlášenými v tomto bytě i syn a dcera žalobkyně a v prvním patře a podkroví mezonetový byt, ohledně kterého uzavřeli žalovaný a [anonymizována dvě slova] dne [datum] nájemní smlouvu na dobu od [datum] do [datum] a následně uzavřeli žalovaný a [příjmení] [příjmení] nájemní smlouvu dne [datum] do [datum]. Dopisem z [datum] dal žalovaný žalobkyni výpověď z nájmu bytu z důvodu jeho potřeby pro dceru [jméno] [příjmení], [datum narození], načež žalobkyně [datum] žalovanému doručila námitky proti výpovědi. Chatu v [obec] žalobkyně prodala. 3. Na podkladě takto zjištěného skutkového stavu soud I. stupně dovodil, že výpověď obsahující též poučení o možnosti podat proti ní námitky, byla žalobkyni doručena [datum], ta proti výpovědi námitky podala a následně ve lhůtě dvou měsíců podala [datum] u soudu žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu (§ [číslo] odst. 2, § 2290 o. z.). Žalovaný jakožto spoluvlastník činžovního domu má právo pro svoji dceru, která má ve stejném činžovním domě k dispozici menší byt, vylepšit její bytové potřeby v domě. Toto své právo může žalovaný realizovat poskytnutím mezonetového bytu nacházejícího se v 2. a 3. nadzemním podlaží. Nájemní vztah k tomuto mezonetovému bytu žalovaný sjednává na dobu určitou jednoho roku a poněvadž nájemní smlouvou z [datum] byl sjednán nájem od [datum] do [datum], od [anonymizováno] [rok] mohl žalovaný mezonetový byt své dceři poskytnout. Uzavřel tak, že nebyla splněna zákonná podmínka, že žalovaný potřebuje byt, jehož nájemkyní je žalobkyně více než 40 let, pro zlepšení bytové potřeby své dcery (§ 2288 odst. 2 písm. b) o. z.). Dodal, že jednak posouzení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu v sobě zahrnuje i posouzení její platnosti žalobkyní rovněž namítanou a dále, že žalovaný mohl nájem bytu, který má v užívání, vypovědět bez souhlasu druhého spoluvlastníka, neboť uzavírání nájemních smluv patřilo ve smyslu § 139 obč. zák. do rozhodování o užívání společné věci, tedy do běžné správy nemovitosti a mezi žalovaným a [jméno] [příjmení] [jméno] činžovního domu [adresa] byla dne [datum] uzavřena smlouva o rozdělení práv k užívání nemovitosti, která nebyla změněna jinou dohodou a proto jsou právní nástupci původní spoluvlastkyně [jméno] [příjmení] povinni tuto dohodu respektovat, neboť změna jednoho ze spoluvlastníků není podstatnou změnou poměrů, která by měla vliv na závaznost smluvních projevů spoluvlastníků o užívání společné věci (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. [spisová značka]). Žalobě, kterou shledal důvodnou, proto vyhověl a o nákladech řízení rozhodl podle úspěchu ve věci (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). 4. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný včas odvolání a soudu I. stupně vytýkal nesprávná skutková zjištění a nesprávné právní posouzení věci. Soud I. stupně sice jeho dceři nepochybně přiznal existenci tzv. bytové potřeby, avšak nelze souhlasit s jeho závěrem v otázce, v jakém z bytů v jeho vlastnictví má být tato bytová potřeba realizována. Uvádí-li soud I. stupně, že namísto bytu žalobkyně měla být bytová potřeba jeho dcery realizována ve třetím z bytů o velikosti 98 m2, nacházejícím se ve 2. a 3. nadzemním podlaží (mezonet), je takový právní názor zcela nesprávný. Soud I. stupně dovodil neoprávněnost výpovědi ze skutečnosti, že ačkoliv žalovaný mezonet k okamžiku výpovědi pronajímal třetí osobě, měl tento nájemní vztah skončit k [datum] a žalovaný mohl následně mezonet poskytnout své dceři. Dodatkem [číslo] uzavřeným dne [datum], však došlo k prodloužení nájemního vztahu do [datum] a tento nájemní vztah tedy dosud trvá. Existenci výpovědního důvodu je přitom podle ustálené judikatury nutno posuzovat k okamžiku doručení výpovědi (např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. [spisová značka]), ovšem soud I. stupně naplnění výpovědního důvodu, tj. existenci bytové potřeby jeho dcery k okamžiku doručení výpovědi vůbec neposuzoval a naopak dovodil, že výpověď je neoprávněná, protože po určité době (v průběhu řízení) mohlo dojít k ukončení nájemní smlouvy k mezonetu (k čemuž nedošlo). Podle úvahy soudu I. stupně tak měl počkat dalších 7 měsíců, než dojde k ukončení nájemní smlouvy k mezonetu, aby zde mohla být realizována bytová potřeba jeho dcery, kterou jí současně přiznává, což je zcela absurdní a v rozporu se samotným smyslem výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. Kdyby soud I. stupně postupoval v souladu s právem, posoudil by naplnění podmínky potřeby bytu k okamžiku doručení výpovědi. K tomuto okamžiku však trvaly oba nájemní vztahy a není na soudu (ani žalobkyni), aby určoval, který z bytů měl použít pro uspokojení bytové potřeby své dcery. Závěrem proto navrhl, aby byl rozsudek soudu I. stupně změněn tak, že se žaloba zamítá. 5. Žalobkyně ve svém vyjádření uvedla, že míra naléhavosti bytové potřeby dcery žalovaného je relativní vzhledem k tomu, že již bydlí v bytě v přízemí domu. Žalovaný byt ve stejném podlaží proti bytu žalobkyně přeměnil na mezonetový byt o vyšší výměře tak, že ho propojil s prostorem na půdě a pronajímá ho opakovaně na dobu určitou vždy v trvání jednoho roku buď nájemní smlouvou nebo dodatkem k ní. V době podání výpovědi dne [datum] žalovaný věděl, že uplynutím sjednané doby nájmu by se od [datum] tento byt uvolnil a v této souvislosti poukázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. [spisová značka]. Soud I. stupně učinil správný závěr, že výpověď je neoprávněná a dále se již blíže nezabýval její neplatností pro rozpor s dobrými mravy, kterou také namítala. Znovu odkázala na zmíněný judikát, který se zabývá i limity výkonu vlastnického práva pronajímatele a neplatností výpovědi z nájmu bytu z hlediska dobrých mravů a zopakovala, že je jí 74 let, je vdova, v domě bydlí desítky let, je těžce slabozraká s vizem pouze jednoho oka v rozsahu 50% a je pro ni již velice obtížné stěhovat se a zvykat si a orientovat se v neznámém prostředí. [příjmení] toho zastává stále názor, že výpověď je neplatná i pro nedostatek souhlasu nadpoloviční většiny spoluvlastníků bez ohledu na dohodu mezi tehdejšími spoluvlastníky z [datum], protože předmětem jejich dohody je pouze to, jaké části domu budou dva tehdejší spoluvlastníci užívat. Dohoda tak nemá význam pro vypovězení nájmu jako právního jednání vůči třetí osobě. Navrhla, aby byl napadený rozsudek potvrzen. 6. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení, které předcházelo jeho vyhlášení (§ 212 a § 212a o. s. ř.) a neshledal podmínky ani pro potvrzení ani pro zrušení napadeného rozsudku. 7. Odvolací soud neshledal, že by řízení bylo postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 205 odst. 2 písm. c) o. s. ř.). Soud I. stupně vycházel při svém rozhodování z postačujících skutkových zjištění, jím zjištěný skutkový stav nedoznal změn ani v odvolacím řízení a proto z něj vycházel i odvolací soud. V odůvodnění svého rozsudku soud I. stupně vyložil, které skutečnosti byly prokázány i jakými úvahami se řídil (§ 157 odst. 2 o. s. ř.). Na právní posouzení věci však odvolací soud nahlíží odlišně. 8. Předně je třeba dát soudu I. stupně za pravdu v tom, že posouzení (ne) oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu v sobě zahrnuje i posouzení její platnosti. Proto domáhala-li se žalobkyně žalobním petitem„ určení neplatnosti a neoprávněnosti“ výpovědi z nájmu předmětného bytu, dané jí dopisem žalovaného z [datum], nepochybil, neboť neoprávněná je i výpověď, která je neplatná či zdánlivá (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ČR sp.zn. [spisová značka], [spisová značk