14 CO 237/2022-120 — Městský soud v Praze

1. Rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 17 C 216/2021-86, soud I. stupně určil, že výše nájemného v bytě [číslo] v [obec a číslo], ulice [ulice a číslo] v druhém nadzemním podlaží o velikosti 1 + 1 o výměře 46,70 m2, se stanovuje počínaje dnem [datum] částkou [částka] měsíčně (výrok I) a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II). 2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala určení výše nájemného v bytě shora uvedeném s odůvodněním, že mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva, na základě které žalovaný užívá uvedený byt, výše nájemného byla naposledy určena rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 6 C 117/2018, tak, že výše měsíčního nájemného činí [částka] počínaje dnem [datum]. Rozsudek byl potvrzen rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 28 Co 287/2020-153. Žalobkyně zaslala žalovanému dne [datum] návrh na zvýšení nájemného na částku [částka], žalovaný na návrh nereagoval. 3. Soud I. stupně vycházel ze zjištění, že účastníci uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu na nájem bytu [číslo] v [obec a číslo], ulice [ulice a číslo] v druhém nadzemním podlaží o velikosti 1 + 1 za tzv. regulované nájemné. Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 6 C 117/2018-107, byla určena výše nájemného předmětného bytu částkou [částka] měsíčně, počínaje dnem [datum]. Žalovaný hradil od [datum] do [datum] nájemné ve výši [částka] měsíčně, dne [datum] navrhla žalobkyně zvýšení nájemného na částku [částka] měsíčně, s čímž žalovaný nesouhlasil. Znaleckým posudkem zpracovaným v uvedeném řízení Ing. [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že plocha předmětného bytu činí 46,70 m2, ke dni [datum] činilo obvyklé nájemné [částka] měsíčně. Dopisem ze dne [datum] oznámila žalobkyně žalovanému, že stanovuje novou výši nájemného od [datum] z původních [částka] měsíčně na [částka] měsíčně. Dopis byl odeslán dne [datum]. 4. Nárok žalobkyně soud I. stupně posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ o.z.“). Uzavřel, že o výši nájemného předmětného bytu od [datum] bylo pravomocně rozhodnuto. V řízení se soud zabýval totožnými námitkami žalovaného, a to spornou výměrou bytu (výměra bytu byla určena znaleckým posudkem Ing. [jméno] [příjmení]), tvrzenou neplatností nájemní smlouvy z [datum] i tvrzenou absolutní neplatností předchozího jednostranného zvyšování nájemného. Všechny tyto námitky soud vypořádal ve svém rozsudku ze dne 16. 1. 2020, č. j. 6 C 117/2018-107. Tímto rozsudkem je nalézací soud v navazujícím řízení vázán. Pokud nedošlo ke změně podmínek (rozšíření nebo zmenšení bytu), nelze výměru bytu opět přezkoumávat; a nelze se opětovně zabývat námitkami žalovaného o neplatnosti nájemní smlouvy z [datum] a o absolutní neplatnosti jednostranného zvyšování nájemného. V tomto směru se uplatní i § [číslo] o.z, který upravuje konvalidaci neplatných nájemních smluv v tříleté lhůtě. Dále soud I. stupně odkázal na § 2249 o. z., a uzavřel, že má podmínky pro zvýšení nájemného za splněné. Poslední nájemné činilo od [datum] částku [částka]. Návrh žalobce ze dne [datum] na nové nájemné ve výši [částka] byl učiněn po uplynutí tříleté lhůty a není vyšší než 20 %. Zároveň je nižší než kolik činilo srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, které bylo zjištěno znaleckým posudkem Ing. [jméno] [příjmení] ve výši [částka] měsíčně (ke dni [datum]). Soudu je známo, že výše nájemného od roku 2018 rostla (s výjimkou pandemie Covid-19, kdy se na trh dostaly byty uvolněné z pronájmu přes AirBnB), navržené nájemné je dokonce nižší než nájemné určené v roce [rok]. 5. Žalobkyně odeslala návrh na zvýšení nájemného dne [datum]. Soud I. stupně s odkazem na § 573 o.z. uzavřel, že písemnost došla žalobci třetí pracovní den po odeslání, tj. [datum]. Od toho dne běžela dvouměsíční lhůta žalovanému pro akceptaci návrhu, ta marně uplynula dnem [datum]. Poté běžela žalobkyni lhůta v trvání tří měsíců pro podání návrhu, a to do [datum]. Žaloba byla podána dne [datum], avšak žalovaný jako nájemce námitku, že návrh byl podán opožděně, nevznesl. Proto soud návrh žalobkyně projednal a shledal ho důvodným. Nájemné mělo být zvýšeno od [datum], soud je však vázán vyhlášeným rozsudkem, ve kterém vyhlásil den [datum] (o dva dny dříve). 6. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud I. stupně podle § 142 odst. 1 o. s. ř. 7. Proti tomuto rozsudku podal včasné a přípustné odvolání žalovaný. Namítal, že nájemní smlouva ze dne [datum] je neplatná. Soud I. stupně se nesprávně touto námitkou nezabýval, nesprávně odkazoval na předchozí rozsudek, který mu však nebrání tuto otázku posoudit v nyní probíhajícím řízení, neboť soud je vázán pouze výrokem předchozího rozsudku o určení výše nájemného. Nezabýval se ani námitkou žalovaného, že není jasně stanovená podlahová plocha bytu, sám žalovaný přeměřením bytu zjistil podlahovou plochu 44,92 m2. Vytýkal soudu I. stupně nepředvídatelnost, nepřezkoumatelnost, překvapivost a nespravedlnost řízení i napadeného rozhodnutí. Namítal, že návrh na zvýšení nájemného byl učiněn dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, neboť rozsudek odvolacího soudu v předchozím řízení o určení výše nájemného nabyl právní moci až [datum]. Podle judikatury Nejvyššího soudu nájemci vznikne povinnost platit vyšší nájemné až po pravomocném rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného, byť s účinky od podání žaloby. Žaloba proto měla bát zamítnuta a soud se měl zabývat jeho vzájemným návrhem na snížení nájemného. Odvolatel též poukazoval na porušení jeho procesních práv, jestliže nebyl jako nezastoupený účastník soudem poučen o tom, že namítne-li opožděnost návrhu podaného po uplynutí tří měsíců od doručení návrhu na zvýšení nájemného, soud návrhu nevyhoví. Proto žalovaný vznesl námitku opožděného podání návrhu až ve svém podání ze dne [datum], tj. v odvolacím řízení. Navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení. 8. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek i řízení, které jeho vydání předcházelo, podle § 212 a § 212a o. s. ř., a doplnil dokazování (§ 213 o. s. ř.). 9. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] vzal odvolací soud za prokázané, že žalobkyně jako pronajímatelka a žalovaný jako nájemce uzavřeli nájemní smlouvu, jíž pronajímatelka pronajala žalovanému na dobu neurčitou byt [číslo] kategorie, ve 2. podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec a číslo], sestávající z kuchyně a 1 pokoje a příslušenství. Smlouva odkazuje na evidenční list jako na nedílnou součást smlouvy, v němž má být určen přesný rozsah vybavení bytu, a též dohodnuté platby a úhrady za plnění spojené s užíváním bytu. Současně účastníci ujednali, že tato smlouva nahrazuje předešlé nájemní smlouvy. 10. Z evidenčního listu pro výpočet nájemného z [datum] vzal odvolací soud za prokázané, že je zde popsáno vybavení bytu [číslo] uvedena výše nájemného [částka] měsíčně a výše úhrad za služby spojené s užíváním bytu. 11. Žalobkyně se stala vlastníkem domu, v němž se nachází sporný byt, na základě kupní smlouvy uzavřené dne [datum] s tehdejšími podílovými spoluvlastníky L. [příjmení], B. [příjmení], M. Hotzlovou, M. [příjmení] a R. [příjmení]. Právní účinky vkladu do katastru nemovitostí vznikly dne [datum] (důkaz kupní smlouvou ze dne [datum]). 12. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] vzal odvolací soud za prokázané, že právní předchůdci žalobkyně jako pronajímatelé uzavřeli s žalovaným jako nájemcem smlouvu o nájmu bytu 2. kategorie o 1 pokoji a kuchyni ve 2. podlaží domu [adresa] v [obec a číslo], [ulice], na dobu neurčitou, nájemné bylo stanoveno ve výši [částka], měsíční úhrada za nájem a služby celkem [částka]. Bylo ujednáno, že výše nájemného a služeb je stanovena dle předpisů platných v době uzavření smlouvy. Při změně cen nebo okolností rozhodných pro stanovení úhrad se přiměřeně změní i výše příslušných úhrad. 13. Po takto doplněném dokazování dospěl odvolací soud k následujícím závěrům. 14. Projednávanou věc soud I. stupně správně posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále opět jen„ o. z.“). 15. Podle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. 16. Podle odst. 2 prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. 17. Podle odst. 3 souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo n