14 CO 298/2022-136 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem zamítl soud I. stupně žalobu požadující vyslovení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu [číslo] nacházejícího se ve 3. podlaží [adresa], na adrese [adresa], ze dne [datum], podané žalovanou žalobcům (výrok I.) a uložil žalobcům společně a nerozdílně zaplatit žalované náklady řízení [částka] do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). 2. Žalobci se žalobou podanou u soudu [datum] domáhali vyslovení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum] (doručená žalobcům [datum]). Výpovědní důvod, že předmětný byt je bez souhlasu žalované jako pronajímatele pronajímán, neodpovídá skutečnému stavu. Žalobci pouze v minulosti dali na omezenou dobu v souladu s § 2274 obč. zák. část předmětného bytu do podnájmu třetí osoby. 3. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. 4. Soud I. stupně zjistil tento skutkový stav. Žalovaná je vlastníkem nemovitosti, v níž je předmětný byt. Dle nájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalovanou a žalobci byl nájem sjednán na dobu neurčitou (článek 2). Bez písemného souhlasu pronajímatele není nájemce oprávněn přenechat byt nebo jeho část do podnájmu ani jej využívat k podnikatelské činnosti (článek 5). Při porušení těchto povinností se nájemce vystavuje nebezpečí výpovědi. Dodatek [číslo] nájemní smlouvy ze dne [datum] se týká úpravy nájmu a doručování písemností. Usnesením Rady městské části [obec a číslo] ze dne [datum] (č.l. 310) byl dán souhlas s uplatněním výpovědi z nájmu bytu dle § 2288 odst. 1 písmene a) + d) občanského zákoníku. Ve výpovědi z nájmu ze dne [datum] (doručenka z [datum] u žalobce 1/, u žalobkyně 2/ vrácena jako nevyzvednuta), je uveden jako výpovědní důvod hrubé porušování povinností vyplývajících z nájmu bytu, kdy v rozporu s čl. 5 nájemní smlouvy z [datum] je byt bez souhlasu pronajímatele podnajímán. Ze zápisů z místního šetření z [datum] a [datum] vyplývá, že do bytu pana [příjmení] čas od času přicházejí lidé, kterým pan [příjmení] umožňuje krátkodobé ubytování (jde o cizince a turisty). Pan [anonymizováno] do bytu dochází, ale neužívá jej. Dle výpovědi svědka (souseda) [jméno] [příjmení] svědek u bytu žalobců potkává cizince, kteří vcházejí do bytu [anonymizováno]. Jedná se o delší období roku [rok] a dříve ([rok], [rok]). Frekvenci pohybu cizinců v bytě [anonymizováno] odhadl na 10x za období několika [anonymizováno]. Svědkyně [jméno] [příjmení] (sousedka) vídala vycházet a zacházet do bytu žalobců cizí lidi, většinou cizinci, viděla je, jak vchází do bytu žalobců. Šlo většinou o letní období, asi v roce [rok]. [příjmení] [příjmení] s paní [příjmení] párkrát potkala, vesměs při řešení privatizace nebo podobných záležitostech. Dle svědka [jméno] [příjmení] (soused) v bytě [anonymizováno] bydlí nějací podnájemníci, nyní anglicky mluvící dvojice mladých. Asi před 5 lety bydlely v bytě u žalobců nějaké dvě dívenky, asi před 3 lety nějací snědí hoši, nějací [anonymizováno], potom zase nějaké dívenky, asi muslimky (nosily šátky). Vypadalo to, že jde o studenty. [příjmení] [příjmení] asi 4 roky neviděl, naposledy, když měli jednání kvůli privatizaci bytu, což je asi 3 nebo 4 roky. Paní [příjmení] neviděl asi 12 [anonymizováno]. Dle výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] (bývalé pracovnice žalované) se tato dvakrát pokusila o návštěvu bytu [anonymizováno]. Poprvé v bytu [anonymizováno] nikoho nezastihli, zastihli však několik sousedů, [anonymizováno], paní [příjmení], přímou sousedku naproti. Zjistili, že v bytě [anonymizováno] jsou osoby (cizinci), které nejsou hlášeny. Při následném šetření na jaře [rok] otevřela byt slečna asi ve věku [anonymizována dvě slova], exotického vzezření. Mluvila pouze anglicky. Potvrdila, že je studentkou a v bytě bydlí od listopadu s kamarádkami. Pan [anonymizováno] v bytu nebyl. Svědek [příjmení] [příjmení] vypověděl, že s žalobcem chodil do školy, znají se téměř 50 [anonymizováno], jsou kamarádi, v posledních [anonymizováno] letech byl relativně často u něj v bytě. Chodili spolu na tenis, mají rádi víno, chodili spolu na pivo, takže byl u něj relativně dost často, v období [anonymizováno] [rok], [rok], [rok] chodil k němu každé 3 měsíce. Když jeli taxíkem, vystupoval žalobce z auta u baráku a šel nahoru. V bytu neviděl cizí osoby, ale v roce [rok] dle pověšených dámských šatů bylo zřejmé, že v bytu někdo bydlí. Když byl svědek u žalobce v bytu, byl tam žalobce sám. Na adrese v [obec a číslo], U [anonymizováno] 4 bydlel žalobce kdysi dávno. Svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] uvedla, že v domě bydlela 25 [anonymizováno], už tam nebydlí přes rok. V létě obvykle v domě nebydlela. Paní [příjmení] potkávala docela často, ve stejných frekvencích jako jiné nájemce. Chodily spolu na schůze, potkávaly se ve dveřích domu nebo na ulici, občas při nákupu. Telefonovali si, když byl v domě nějaký technický problém. Potkávala se tam s lidmi, kteří mluvili cizí řečí, to je součást života domu. 5. Soud I. stupně věc s odkazem na § 3074 odst. 1 věta prvá zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále „o.z.“) posoudil podle dosavadních právních předpisů (dle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník – poznámka odvolacího soudu). Pak žalobci, kteří v bytě fakticky nebydlí, mohli byt nebo jeho část pronajmout jen se souhlasem pronajímatele. Tento souhlas nebyl dán. Výpověď je tedy oprávněná. 6. I pokud by byla věc posuzována dle o.z. (§ [číslo], § 2275 a § 2276 o.z.), nebylo prokázáno, že žalobci v bytu trvale bydlí. Naopak z výpovědi převážné části svědků bylo potvrzeno, že se žalobce v bytě nezdržoval v úmyslu zde trvale bydlet. Výpověď jediného svědka [jméno] [příjmení] (přítele žalobce), který žalobce navštěvoval v bytě každý kvartál, nevylučuje, že si žalobce ponechal k disposici část bytu pro případ jakékoliv potřeby a kontroly bytu. Výpověď svědkyně [jméno] [příjmení] není ve vztahu k projednávané věci relevantní, neboť sami žalobci potvrdili, že žalobkyně [jméno] [příjmení] v bytu bydlela jen do roku 2012. Tvrzení svědkyně, že žalobce pana [příjmení] potkávala jednou za měsíc, potvrzuje hodnotící závěry výpovědi svědka [příjmení]. 7. Žaloba byla zamítnuta. 8. Výrok o náhradě nákladů řízení byl odůvodněn § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalované náleží náhrada nákladů řízení dle vyhl. č. 177/1996 Sb. a vyhl. č. 254/2015 Sb. za 8 úkonů (vyjádření k žalobě, jednání [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum]) po [částka], celkem [částka]. 9. Uvedený rozsudek napadli včasným odvoláním žalobci. Namítali následující. Dle § 2274 o.z. mají právo přenechat část bytu do podnájmu třetí osobě bez souhlasu žalované, neboť žalobce [příjmení] [příjmení] v rozhodném období a i nyní v bytu bydlí. Skutkové závěry soudu I. stupně, že žalobce v bytu nebydlí, nemají oporu v provedeném dokazování. Výpověďmi svědků [příjmení] a [příjmení] bylo naopak prokázáno, že žalobci sice část bytu dali do podnájmu zahraniční studentce, ale žalobce v bytu nadále trvale bydlel a bydlí kontinuálně řadu [anonymizováno]. S těmito svědeckými výpověďmi se soud I. stupně nevypořádal. Ostatní svědci nevypověděli nic, co by bylo v rozporu se svědectvím pana [příjmení] a paní [příjmení]. Navíc se soud I. stupně dopustil extenzivní úvahy o potenciálně možných skutkových okolnostech (kontrola bytu atd.), aniž měl pro takové úvahy oporu ve skutkových tvrzeních. Navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení, případně změnil a žalobě vyhověl. 10. Žalovaná ve svém vyjádření k odvolání požadovala potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Souhlasila se závěrem soudu I. stupně, že věc je třeba posoudit dle dosavadní právní úpravy, neboť povinnost žalobců byt nepřenechat do podnájmu bez souhlasu žalované vznikla již přede dnem účinnosti o.z. Soud I. stupně jen po správném zhodnocení skutkového stavu dovodil, že i v případě aplikace § 2274 o.z. by byla výpověď z nájmu oprávněná. 11. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek dle § 212 a § 212a o.s.ř. a důkazní řízení doplnil zopakováním důkazu výpovědí z nájmu ze dne [datum]. Zjistil takto, že ve výpovědi byli žalobci poučeni o možnosti vznést proti výpovědi námitky a do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi podat návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. 12. Poté dospěl odvolací soud k následujícím závěrům. 13. Dle § 3074 odst. 1 věta prvá o.z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. 14. Na rozdíl od soudu I. stupně zastává odvolací soud názor, že předmětný nájem bytu se počínaje [datum], kdy nabyl účinnosti o.z., posuzuje dle o.z. V tomto sporu nejde ani o vznik nájmu, ani o povinnosti vzniklé přede dnem [datum], ale o skončení nájmu. Pokud v tomto případě byla žalobcům dána výpověď z nájmu v roce [rok], posuzuje se zánik nájmu dle o.z. 15. Dle § 2272 odst. 2 o.z. pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To neplatí, jedná-l