14 CO 302/2022-148 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně výrokem I zamítl žalobu, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši [částka] se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10% z částky [částka] ode dne [datum] do zaplacení, výrokem II žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení [částka] do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované. 2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně na žalované domáhala zaplacení částky [částka] s příslušenstvím na základě skutkových tvrzení, že dne [datum] jako nájemce uzavřela s městskou částí [obec a číslo] smlouvu o nájmu jednotky [číslo] vymezené dle [ustanovení pr. předpisu], občanský zákoník (dále jen„ o.z.“) na adrese [adresa]. Byt jí byl předán ve stavu nezpůsobilém k řádnému užívání, a proto se [anonymizováno] nájemní smlouvě zavázala, že na vlastní náklady provede jeho rekonstrukci. Tuto rekonstrukci, která zahrnovala mj. zednické práce, instalace nových dveří, kuchyňské linky, elektrorozvodů, vestavěných skříní, provedla. Po přechodu vlastnického práva k bytu z městské části [obec a číslo] na [anonymizována dvě slova] [část obce] a posléze žalovanou dne [datum] vypověděla nájemní smlouvu. Dle znaleckého posudku činí ve smyslu § 2220 o.z. zhodnocení bytu provedenou rekonstrukcí částku [částka]. K zaplacení této částky žalovanou vyzvala. 3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Argumentovala, že byt kupovala za cenu odpovídající stavu [anonymizováno] době uzavření kupní smlouvy a byla-li provedena rekonstrukce bytu, bylo jeho případné zhodnocení zahrnuto [anonymizováno] kupní ceně. Provedení rekonstrukce bylo podmínkou uzavření nájemní smlouvy a její strany se dohodly, že tuto provede žalobkyně na vlastní náklady. Dle žalované nelze na nájem bytu aplikovat § 2220 o.z. 4. Po provedeném dokazování učinil soud I. stupně následující závěr o skutkovém stavu věci. 5. Dne [datum] uzavřela žalobkyně nájemní smlouvu s městskou částí [obec a číslo]. Předmětem nájmu byla shora uvedená bytová jednotka. Nájemné bylo sjednáno za první měsíc nájmu ve výši mimořádné částky [částka] a od druhého měsíce trvání nájmu měla nájemkyně hradit za metr čtvereční započitatelné plochy smluvní nájemné ve výši [částka] měsíčně. Strany smlouvy se dále dohodly, že nájemce provede [anonymizováno] bytě vlastním nákladem na základě„ Rozpočtové [anonymizováno] bytových jednotek“ uvedené [anonymizováno] příloze vyhlášení výběrového řízení příslušné stavební úpravy, případně rekonstrukce. Maximální částka investovaná do úprav dle„ Rozpočtové [anonymizováno] bytových jednotek“ bude činit [částka]. Nájemkyně se zavázala, že úpravy uvedené [anonymizováno] „ Rozpočtové dokumentaci bytových jednotek“ provede nejpozději do jednoho roku od data podpisu smlouvy a že nejpozději do 30 dnů ode dne provedení úprav oznámí tuto skutečnost majiteli objektu a předá mu kopie veškerých dokumentů souvisejících s jejím provedením. Rekonstrukce [anonymizováno] jednotky byla podmínkou uzavření nájemní smlouvy. Žalobkyně ji provedla - jednalo se pouze o rekonstrukční práce [anonymizováno] rámci [anonymizováno] jednotky. Ke změně [anonymizováno] jednotky tak, jak má na mysli zákon, nedošlo. Dopisem ze dne [datum] žalobkyně oznámila městské části [obec a číslo], že úpravy bytu byly ukončeny zkraje měsíce června a byly provedeny dle městskou částí vydané„ Rozpočtové [anonymizováno] pro bytovou jednotku“. [příjmení] investovaná do úpravy bytu činila [částka] bez zařizovacích drobných předmětů. Později došlo ke vzniku [anonymizována dvě slova] [část obce] a poté k převedení [anonymizováno] jednotky na žalovanou. Dne [datum] podala žalobkyně žalované výpověď z nájmu bytu a požadovala (předžalobní výzvou ze dne [datum]) úhradu za zhodnocení bytu, která znaleckým posudkem Ing. [jméno] [příjmení] byla zjištěna ve výši [částka]. 6. Soud I. stupně aplikoval § [číslo], § [číslo] odst. 1, § 2263 o.z. a připomněl závěry vyslovené Nejvyšším soudem [anonymizováno] rozhodnutí sp. zn. [spisová značka]. 7. Shrnul, že [anonymizováno] projednávané věci byl závazek provedení rekonstrukce podmínkou uzavření smlouvy. Nejednalo se tedy o investici, kterou se žalobkyně rozhodla uskutečnit z vlastní vůle a k níž by vlastník dal souhlas, ale jednalo se o podmínku uzavření velmi výhodné nájemní smlouvy, když bylo známo, že pronajatý byt půjde [anonymizováno] brzké době do privatizace. Zákon spojuje právo na náhradu za zhodnocení věci [anonymizováno] případě změny věci. Žalobkyně [anonymizováno] pronajatém bytě provedla štukové vrstvy nových omítek, nové rozvody elektro, rozvedení dat, TV a internet, nové rozvody vody a kanalizace, nové obklady a dlažby [anonymizováno] sociálním zařízení, repase stávajících parket, nové podlahy [anonymizováno] kuchyni a předsíni. O změny pronajaté věci se nejedná, jestliže jde o běžnou údržbu prováděnou nájemcem podle § 2207 o.z. nebo když nájemce provádí jiné opravy, k nimž je podle smlouvy povinen. To platí rovněž [anonymizováno] případě, kdy věc je nájemci pronajata ve stavu nezpůsobilém k ujednanému nebo obvyklému užití a je to nájemce, kdo je povinen opravit věc do způsobilého stavu. [anonymizováno] těchto případech se vychází z toho, že plnění nájemce je vzájemným plněním pronajímateli za přenechání užívacího práva a tvoří součást ujednání o nájemném, resp. právech z vad. Jedná se tedy o zcela typické úpravy a opravy poškozeného vybavení bytu, přičemž k žádné změně bytu nedošlo. 8. Na tomto základě soud I. stupně žalobu [anonymizováno] celém rozsahu zamítl. 9. O nákladech řízení rozhodl soud I. stupně dle § 142 odst. 1 o.s.ř. a zcela úspěšné žalované přiznal právo na náhradu nákladů řízení ve výši [částka] sestávajících z odměny za zastoupení advokátem ve výši [částka] na každý z osmi úkonů právní služby (příprava a převzetí zastoupení, vyjádření ze dne [datum], vyjádření ze dne [datum], vyjádření ze dne [datum], závěrečný návrh a účast na jednání dne [datum], [datum], [datum]) dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) – dále jen„ advokátní tarif“ a paušálních náhrad výdajů na tyto úkony po [částka] dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu. 10. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včasné a přípustné odvolání z důvodů uvedených [anonymizováno] § 205 odst. 2 písm. b), e) a g) o.s.ř. Neztotožnila se se závěry soudu I. stupně, že změny na [anonymizováno] jednotce provedla [anonymizováno] rámci případné rekonstrukce. [anonymizováno] dané věci nemohlo jít o rekonstrukci ve smyslu, ve kterém ji vykládá soud I. stupně (tj. že šlo o běžnou údržbu ve smyslu § 2207 o.z.), neboť se jedná o stavební úpravy dle [ustanovení pr. předpisu] (stavební zákon). Poukazuje-li soud I. stupně na to, že podle smlouvy byla povinna uvést byt do stavu způsobilého k řádnému užívání, s čímž ovšem žalobkyně nesouhlasí, nelze do způsobilosti k užívání započítávat instalaci nových dveří, kuchyňské linky a vestavěných skříní, když předešlé nebyly nijak rozbité ani nezpůsobilé užívání. Z její strany se tedy jednalo o modernizaci bytu na její náklady za souhlasu žalované, tj. o zhodnocení bytu, za což jí náleží náhrada. O skutečnosti, že byt byl obyvatelný a způsobilý k řádnému užívání, svědčí výpověď svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení]. Byt nezpůsobilý k řádnému užívání nebyl a rekonstrukci [anonymizováno] tomto slova smyslu nepotřeboval. Potřebná byla pouze jeho modernizace. Ujednání pojmu„ rekonstrukce neobyvatelného bytu“ [anonymizováno] nájemní smlouvě mělo sloužit jako pojištění právní předchůdkyně žalované, aby po ní nebylo možné požadovat slevu z nájmu za byt, který sice obyvatelný a způsobilý k obývání byl, nicméně nebyl moderní. Stejně tak je pojem neobyvatelný zavádějící, nepravdivý a zcela účelový. Na pojem rekonstrukce je nutné nahlížet jako na pojem neurčitý a [anonymizováno] důsledku § 557 o.z. jde nejasnost tohoto pojmu k tíži žalované, která tento výraz prvně použila. 11. Žalobkyně provedla změnu bytu na své vlastní náklady za souhlasu žalované za situace, kdy modernizaci bytu nelze považovat za jeho nutnou opravu do stavu způsobilého k užívání. Právní posouzení věci soudem I. stupně se tak zakládá na nesprávném právním posouzení. I ze znaleckého posudku, [anonymizováno] němž je stanoveno, že„ [anonymizováno] rámci rekonstrukce byly provedeny následující stavební úpravy“, je patrné, že práce vykonané [anonymizováno] rámci rekonstrukce nelze považovat za opravu bytu, ale je třeba na ně pohlížet jako na stavební úpravy, tj. jako na změnu bytu, za niž žalobkyni náleží zhodnocení. 12. Zdůraznila též, že zaplatila první značné nájemné a současně hradila měsíční regulované nájemné, které bylo pronajímatelem zvyšováno. Žádnou úlevu od pronajímatele tedy nedostala. Nejde tak o případ, kdy by regulované nájemce představovalo kompenzaci vylučující zhodnocení. 13. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení. 14. Usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jedna