15 CO 360/2021-188 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované zaplatit žalobkyni částku [částka] spolu s úrokem z prodlení ve výši 9,75% ročně od [datum] do zaplacení (výrok I.) a dále žalované uložil zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši [částka] (výrok II.). 2. Takto rozhodl o žalobě, kterou žalobkyně odůvodnila tím, že s žalovanou dne [datum] uzavřela Dohodu o rezervaci a poskytnutí součinnosti (dále i jen„ Dohoda o rezervaci“ nebo„ Dohoda“). Na základě této dohody u žalované složila částku [částka] jako rezervační zálohu na koupi bytu velikosti 4+1 na adrese [adresa] Dohoda o rezervaci byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. V této době měla být uzavřena kupní smlouva ohledně předmětného bytu a realizován i jeho převod, což se však v dané lhůtě nestalo. Návrh kupní smlouvy byl žalobkyni předložen asi v polovině sjednané lhůty. Žalobkyně s jejím zněním nesouhlasila, a proto bylo jednáno o úpravě kupní smlouvy, nově upravená smlouva byla předložena dne [datum], avšak ani po té, k dohodě o znění kupní smlouvy nedošlo. Žalobkyně s prodávajícími sice dále jednala i po uplynutí sjednané rezervační lhůty, avšak bezvýsledně, když počátkem července jí bylo sděleno, že prodávající se rozhodli předmětný byt prodat jinému zájemci. Žalobkyně proto žádala o vrácení složené rezervační zálohy. Žalovaná jí složenou zálohu odmítla vyplatit s tvrzením, že kupní smlouva nebyla uzavřena pro nedostatečnou součinnost žalobkyně, a proto žalované náleží složená rezervační záloha jako smluvní pokuta. V průběhu řízení žalobkyně zpochybnila platnost uzavřené Dohody o rezervaci. Uvedla, že při podpisu Dohody nebyly přítomny všechny smluvní strany. Vyhotovení, které má žalobkyně k dispozici podepsala pouze ona a zprostředkovatel žalované. Není tak zřejmé, kdy si žalovaná opatřila podpisy prodávajících, které se nachází na vyhotovení Dohody o rezervaci, kterou má k dispozici žalovaná. Pokud by Dohoda o rezervaci byla uzavřena platně, pak jde o dohodu pouze dvojstrannou, a v takovémto případě, dle ustálené judikatury Nejvyššího soudu, zprostředkovateli nevzniká právo na smluvní pokutu za neuzavření kupní smlouvy. Namítla rovněž, že předložený návrh kuní smlouvy nebyl standardní, neboť více než polovina sjednané kupní ceny měla být poukázána přímo na účet banky prodávajících s tím, že touto částkou bude uhrazen jejich úvěr. Takovýto způsob úhrady však mezi účastníky sjednán nebyl, když Dohoda o rezervaci ani žádnou dohodu o způsobu úhrady kupní smlouvy neobsahuje. Pro žalobkyni byl tento způsob úhrady nepřijatelný, neboť neměla žádnou jistotu, že tuto část kupní smlouvy obdrží zpět, pokud by při prodeji a následně zápisu do katastru nemovitostí nastal jakýkoli problém. Žalobkyně rovněž nikdy nebyla žalovanou vyzvána k tomu, aby předložila doklad o své solventnosti. Pokud by se tak stalo, žalobkyně by solventnost bez problémů doložila, neboť ke dni uzavření Dohody i po celou dobu jejího trvání měla na svém účtu dostatek finančních prostředků. 3. Žalovaná na svou obranu uvedla, že žalobkyní uplatněný nárok neuznává co do důvodu ani výše. Učinila nesporným, že mezi žalobkyní, jako zájemcem, vlastníky bytové jednotky, jako prodávajícími, a žalovanou, jako zprostředkovatelem, byla uzavřena trojstranná Dohoda o rezervaci, na jejímž základě byla žalobkyní složena rezervační záloha na koupi předmětného bytu ve výši [částka] Smlouva byla sjednána na dobu určitou do [datum]. V této Dohodě žalobkyně deklarovala svůj vážný zájem předmětný byt koupit, mimo jiné se zavázala, že nebude mařit výkon zprostředkovatelské činnosti a zavázala se do konce rezervační doby prokázat schopnost koupi financovat. Účastníci si v článku III. dohody ujednali smluvní pokutu ve prospěch žalované pro případ, že žalobkyně neposkytne součinnost k jednání o podmínkách smlouvy s vlastníky a neprokáže svou solventnost. Při porušení uvedených ujednání vznikl žalované nárok smluvní pokutu, kterou si mohla započíst na složenou rezervační zálohu. Nesouhlasila s názorem žalobkyně, že uzavřená Dohoda o rezervaci je pro absenci podpisu prodávajících na vyhotovení smlouvy, které má k dispozici žalobkyně, neplatná, případně, že se jedná jen o smlouvu dvojstrannou. Žalobkyně nejen, že neprokázala svou solventnost, ale ani neposkytla potřebnou součinnost a aktivitu k uzavření kupní smlouvy ve sjednané rezervační lhůtě. Její aktivita se omezila pouze na korespondenci SMS zprávami či e-mailem, kdy proklamovala svůj zájem o koupi, ale nečinila žádné kroky, které by k tomu směřovaly. Její jednání bylo vyhýbavé, činilo dojem, že jedná ještě s někým dalším. K uzavření kupní smlouvy nedošlo zaviněním žalobkyně, která opakovaně měnila své požadavky na znění smlouvy. I přes tento potup ze strany žalobkyně vlastníci bytové jednotky dále s žalobkyní o prodeji jednali a k prodeji bytu jinému zájemci přistoupili až poté, kdy se dozvěděli, že žalobkyně jedná o koupi jiného bytu v Nerudově ulici. 4. Soud prvního stupně vyšel z nesporných tvrzení účastníků o tom, že dne [datum] uzavřeli Dohodu o rezervaci, která byla podepsána žalobkyní jako zájemcem a žalovanou jako zprostředkovatelem. Dále, že na základě této Dohody žalobkyně složila rezervační zálohu ve výši [částka], že Dohoda byla uzavřena na dobu určitou do [datum] a že v tomto termínu a ani později nebyla uzavřena kupní smlouva ohledně bytové jednotky na adrese [adresa], i když účastníci o prodeji jednali i po skončení Dohody o rezervaci. Rovněž mezi účastníky bylo nesporným, že první návrh kupní smlouvy a smlouvy o úschově, byly předloženy [datum]. Návrhy těchto smluv vypracované žalobkyní byly žalované zaslány dne [datum]. 5. Soud prvního stupně pak dokazování zaměřil na sporná tvrzení účastníků ohledně podpisu Dohody o rezervaci, a z toho plynoucího rozporu o tom, zda se jedná o smlouvu dvojstrannou či trojstrannou, ohledně poskytnutí součinnosti ze strany žalobkyně, zejména ve vztahu k prokázání solventnosti žalobkyně. 6. Pokud jde o solventnost žalobkyně, žalovaná nenavrhla žádný důkaz k prokázání toho, že žalobkyni vyzvala k doložení její schopnosti koupi předmětného bytu financovat. Oproti tomu žalobkyně předložila výpis z účtu vedeného u banky ING, kde na svém kontě měla ke dni [datum] disponibilní zůstatek ve výši [částka]. 7. Ohledně žalobkyní a žalovanou předložených vyhotovení Dohody o rezervaci soud prvního stupně vzal za prokázané, že Dohoda byla vyhotovena ve třech stejnopisech, kdy každý má platnost originálu. Originály předložené oběma spornými stranami jsou obsahově shodné. Jako účastníci jsou zde uvedeni žalovaná, zastoupená makléřem [jméno] [příjmení], prodávající [příjmení] [příjmení] a [jméno] [příjmení] a žalobkyně jako zájemce. Předmětem převodu je byt 4+1 o velikosti 123 m2, na adrese [adresa]. V článku II. Dohody je deklarován zájem žalobkyně o koupi předmětného bytu za kupní cenu ve výši [částka], včetně provize pro zprostředkovatele, kdy podle článku III. byla rezervační záloha stanovena částku [částka]. V článku IV. Dohody byla stanovena doba trvání rezervace do [datum] Dohoda obsahuje řadu dalších ujednání, mimo jiné o tom, že v případě uzavření kupní smlouvy bude rezervační záloha započtena na kupní cenu (článek II., bod. 2. 1. Dohody), v článku III. označeném jako„ Zajištění“ je deklarován závazek žalobkyně nemařit výkon zprostředkovatelské činnosti a poskytnout zprostředkovateli potřebnou součinnost směřující k tomu, aby byla uzavřena kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí ohledně předmětných nemovitostí. Pro případ porušení těchto povinností je ujednáno, že pokud zájemce neposkytne potřebnou součinnost, bude mařit jednání směřující k uzavření kupní smlouvy či neprokáže svou solventnost nebo nesložení rezervační zálohu, pak náleží zprostředkovateli smluvní pokuta sjednaná ve výši rezervační zálohy. Smluvní strany si současně ujednaly, že v takovém případě je zprostředkovatel oprávněn započíst smluvní pokutu oproti složené rezervační záloze. Smluvní strany si dále sjednaly, že Dohoda nabývá platnosti a účinnosti dnem jejího podpisu smluvním stranami. Jakékoli dodatky či změny Dohody musí být vyhotoveny písemně. Obě vyhotovení předložená účastníky obsahují kolonku pro doplnění údaje, kde byla smlouva uzavřena, zda v obchodních prostorech zprostředkovatele nebo jinde. Dále obsahují kolonku pro datum uzavření smlouvy, kde v obou vyhotoveních je datum [datum] [obec a číslo] a tři kolonky pro podpisy smluvních stran. 8. Vyhotovení smlouvy předložené žalobkyní neobsahuje údaj o tom, kde byla podepsána a chybí v ní podpis v kolonce určené pro podpis prodávajících (převodce). V kolonce zprostředkovatele je razítko Evropa realitní kancelář, [právnická osoba] a nečitelný podpis, v kolonce zájemce je podpis„ Šuškevičová“. 9. Ve vyhotovení smlouvy předložené žalovanou je zaškrtnuto políčko, že byla uzavřena v obchodních prostorech zprostředkovatele a v kolonce pro podpis převodce jsou podpisy [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. [příjmení] [příjmení] slyšený jako svědek, k okolnostem podpisu Dohody vypověděl, že s žalobkyní