18 CO 43/2022-137 — Městský soud v Praze

1. Shora označeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovanému povinnost vyklidit a odevzdat žalobci bytovou jednotku [číslo] která se nachází v 3. nadzemním podlaží budovy [adresa], která stojí na pozemku parc. [číslo] o velikosti 91,16 m2, která je zapsána na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], obec Praha, a dále spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na jednotce [číslo] garáž, která je zapsána na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], obec Praha, to vše do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), a dále uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci k rukám jeho právního zástupce náhradu nákladů řízení v částce [částka], a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). 2. Předmětem řízení byl nárok žalobce, jako vlastníka bytové jednotky [číslo] spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na jednotce [číslo] garáž, vše k. ú. [část obce], obec Praha (dále také jen„ předmětný byt“) na ochranu jeho vlastnického práva podle § 1040 a § 1042 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), s požadavkem na vyklizení a odevzdání předmětného bytu. 3. Žalobce vstoupil do řízení zahájeného Mgr. [jméno] [příjmení], insolvenčním správcem dlužníka [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa], který byl předchozím vlastníkem předmětného bytu, poté, kdy nabyl vlastnictví v důsledku zpeněžení tohoto majetku dlužníka v konkurzu (MSPH 94 INS 1519/2018). Žalobce tvrdil, že žalovaný odmítá byt vyklidit, odvolávaje se na smlouvu o nájmu na dobu určitou od [datum] do [datum], kterou jako nájemce uzavřel s předchozím vlastníkem bytu a kterou žalobce považuje za neplatnou, neboť z ustanovení o úhradě nájemného a služeb nelze ani při respektování priority výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy žádným výkladovým pravidlem dovodit výši úhrad za plnění spojená s nájmem bytu. Žalobce má dále pochybnosti o pravdivosti tvrzení uvedených v nájemní smlouvě, kdy mělo být nájemné uhrazeno na 12 let dopředu pouze za účelem občasných návštěv České republiky, navíc v průběhu několika málo dní – v hotovosti, žalobce má za to, že nájemní smlouva vznikla účelově v průběhu insolvenčního řízení dlužníka. 4. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Bytovou jednotku si pronajal v roce 2013, platnost nájemní smlouvy je do roku [rok], nájemné je již plně zaplaceno předem až do konce nájemního vztahu ve výši [částka], na službách žalovaný uhradil dalších [částka]. Žalovaný byt užívá k občasným návštěvám České republiky, nezdržuje se v něm. 5. Soud I. stupně zjistil tento skutkový stav: [právnická osoba] (dále jen„ společnost“) a žalovaný uzavřeli dne [datum] smlouvu, označenou jako„ nájemní smlouva“, kterou se dohodli, že společnost jako tehdejší vlastník bytu přenechá žalovanému k užívání předmětnou bytovou jednotku na dobu určitou, od [datum] do [datum], s tím, že žalovaný se zavázal za toto užívání platit nájemné ve výši [částka] bez médií (tj. odběr plynu, el. energie, vody, odpadů, stočného atd.). V čl. IV smlouvy dále strany uvedly, že nájemné bylo předplaceno do [datum] formou finanční účasti na pořízení bytové jednotky specifikované v čl. I a čl. II do vlastnictví pronajímatele, nájemce uhradil k rukám pronajímatele [částka] v platbách: platba v hotovosti dne [datum] ve výši [částka], dne [datum] ve výši [částka], dne [datum] ve výši [částka], dne [datum] ve výši [částka], [datum] ve výši [částka], [datum] ve výši [částka], dne [datum] ve výši [částka]. Služby a odběry médií spojené s užíváním předmětného nájmu jsou povinností a nákladem nájemce, pronajímatel má přihlášen odběr médií na své jméno, nájemce je povinen každý měsíc platit k rukám pronajímatele pravidelné zálohy ve výši záloh, které jsou na základě přihlášeného odběru povinností pronajímatele vůči dodavatelům„ médií“. Ke dni [datum] byl jako vlastník bytové jednotky zapsán v katastru nemovitostí žalobce, který výzvou ze dne [datum] požadoval, aby žalovaný byt okamžitě vyklidil s tím, že je užívá neoprávněně bez platného užívacího titulu, jelikož nájemní smlouva ze dne [datum] je zjevně neplatná. Žalobce rovněž nájemní smlouvu vypověděl dopisem ze dne [datum] s tím, že tuto výpověď žalovanému zasílá pro případ, že by smlouva byla soudem posouzena jako platná. Žalovaný na výpověď z nájmu reagoval námitkami, v nichž mimo jiné uvedl, že bezprostředně před uzavřením nájemní smlouvy zaplatil tehdejšímu pronajímateli – dlužníkovi – částku [částka], přičemž dle dohody stran [částka] se použilo na předplacení nájemného po celou dobu nájmu – tedy [částka] měsíčně za období 12 let a 6 měsíců, zbývající částka [částka] sloužila jako kauce pro případ nedoplatků, poškození zařízení bytu apod. Za byt nebyly placeny příspěvky Společenství vlastníků [ulice a číslo], [obec a číslo], které přihlásilo do insolvenčního řízení společnosti [právnická osoba] pohledávku z titulu nezaplacených příspěvků na správu domu a pozemku v celkové výši [částka]. 6. Právním posouzením tohoto skutkového stavu dospěl soud I. stupně k následujícím závěrům: 7. Vznik nájmu je podle přechodného ustanovení § 3074 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ o. z.“) nutno posoudit podle zákona č. 40/1964 Sb., když ke vzniku nájmu (uzavření příslušné smlouvy) došlo přede dnem [datum], kdy o. z. nabyl účinnosti. 8. Smlouva ze dne [datum], označená jako nájemní smlouva, s odkazem na § 685 obč. zák., je pro absenci podstatné náležitosti spočívající v určení výše nájmu a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu, či způsobu jejich výpočtu, absolutně neplatná. Soud I. stupně uvedl, že [právnická osoba], a žalovaný uzavřeli dne [datum] smlouvu podle ust. § 685 a násl. obč. zák., kterou si dohodli, že dlužník přenechá žalovanému k užívání shora specifikovanou bytovou jednotku a žalovaný se zavázal platit nájemné a hradit služby spojené s užíváním této bytové jednotky (ve smlouvě označeno jako„ média“). Smlouva nesplňuje požadavek na sjednání způsobu výpočtu úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo stanovení jejich výše, který vyplývá přímo z dikce § 686 odst. 1 obč. zák. Dlužník a žalovaný si ujednali výši nájemného a úhrad za služby tak, že nájemné činí [částka] bez médií (tj. odběr plynu, el. energie, vody, odpadů, stočného atd.), přičemž“ média“ budou hrazena tak, že„ nájemce je povinen každý měsíc platit k rukám pronajímatele pravidelné zálohy ve výši záloh, které jsou na základě přihlášeného odběru povinností pronajímatele vůči dodavatelům médií“. Ze smluvního ujednání se podává, že nájemné činí [částka] měsíčně, nicméně výše úhrad za služby spojené s užíváním bytu není ze smlouvy žádným způsobem objektivně zjistitelná. I pokud smlouva odkazuje na„ povinnost pronajímatele“, není ujednání dostačující, neboť není zřejmé, jaké zálohy jsou povinností pronajímatele a ani to, o dodavatele jakých konkrétních médií se má jednat, neboť tzv. média jsou v čl. IV. odst. 1 smlouvy navíc uvedeny příkladmo („ odběr plynu, el. energie, vody, odpadů, stočného atd.“). Žalovaný v řízení pouze uvedl, že na média byla uhrazena v hotovosti částka [částka], přičemž v rozporu s tímto tvrzením je pak obsaženo v námitkách k výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum] tvrzení žalovaného, že tato částka byla složena jakožto„ kauce pro případ nedoplatků, poškození zařízení bytu apod.“, nikoli k úhradě služeb spojených s užíváním bytu. Ani žalovanému tak zjevně nebylo zřejmé, částky v jakých výších je povinen za služby dlužníkovi platit. Žalovaný ostatně ani netvrdil, že by úhrady za plnění spojená s užíváním bytu pravidelně dlužníkovi platil, popř. že by mu jakákoli výše záloh ze strany dlužníka byla sdělena. Vzhledem k tomu, že podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu, reprezentované např. rozsudkem Nejvyššího soudu ČR ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 30 Cdo 1335/2018 nebo ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 26 Cdo 2014/2003 nebo ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 26 Cdo 4836/2007, musí být podstatné náležitosti smlouvy o nájmu (§ 686 odst. 1 obč. zák.), pokud jde o uvedení způsobu výpočtu nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výše, smluvně sjednány tak, že je patrný alespoň způsob výpočtu této úhrady, kdy tento způsob úhrady musí být určen tak, že obsahuje údaje, na jejichž základě lze pomocí objektivně určitelných hledisek provést výpočet úhrady za služby, tj. dospět ke konkrétní peněžité částce, a smlouva, ze dne [datum], kterou žalovaný označuje jako titul k užívání bytu do roku [rok], tyto náležitosti nesplňuje, když na základě písemného ujednání o službách (médiích) nelze určit výši měsíčních zálohových splátek na úhradu služeb spojených s užíváním bytu, toto ujednání je tedy neurčité, přičemž jeho neurčitost nelze odstranit ani výkladem podle ust. § 35 odst. 2 obč. zák. Nájemní smlouva je pro nesrozumitelnost a neurčitost ve vztahu k ujednání o úhradách za služby absolutně neplatná podle § 37 odst. 1 obč. zák., přičemž toto ujednání nelze oddělit od nájemní smlouvy jako celku. Vzhledem k tomu, že soud I. stupně dospěl k závěru o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy, nezabýval se z