28 CO 23/2022-138 — Městský soud v Praze

1. Obvodního soudu pro Prahu 4, dále soud prvního stupně, rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 57C 93/2021-69, zamítl žalobní návrh, aby soud nahradil projev vůle žalovaných uzavřít se žalobkyní smlouvu o převodu bytové jednotky [číslo] o velikosti 56,3 m,2 nacházející se ve 2. patře budovy [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] zahrnující podíl na společných částech nemovitosti o velikosti [číslo], včetně podílu na pozemku parc. [číslo] o velikosti [číslo], vše v k.ú. [část obce], obec Praha, zapsáno na [list vlastnictví] a [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, se všemi jejími součástmi a za kupní cenu ve výši [částka] (výrok I.). Zamítl návrh, aby soud uložil žalovaným povinnost zajistit výmaz zástavního práva smluvního zřízeného ve prospěch [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa], na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva [číslo] ze dne [datum] do 30 dnů od zaplacení kupní ceny (výrok II.). Oběma žalovaným nepřiznal náhradu nákladů řízení (výrok III.). 2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle žalovaných k uzavření smlouvy o převodu shora označené bytové jednotky a uložení povinnost žalovaným zajistit výmaz zástavního práva váznoucího na předmětné nemovitosti na podkladě tvrzení, že od roku od [datum] je nájemkyní bytové jednotky a má podle § 1187 o. z. předkupní právo k této jednotce při jejím prvním převodu, leč při prvnímu převodu, k němuž došlo dne [datum] a bytová jednotka byla převedena na žalované, nebylo její předkupní právo respektováno, proto se ochrany svého práva domáhá žalobou. Žalobkyně od samého počátku deklarovala svůj zájem o koupi bytové jednotky a předchozímu vlastníkovi [obec a číslo] s.r.o., dopisem ze dne [datum] sdělila svůj zájem o koupi a navrhla kupní cenu [částka], což opakovala dopisem ze dne [datum]. Posléze dopisem ze dne [datum] vyzvala již žalované k uzavření kupní smlouvy a navrhla kupní cenu [částka]. Totéž opakovala dopisy ze dne [datum], ze dne [datum] a v předžalobní výzvě ze dne [datum]. Žalovaní na výzvy reagovali zamítavě, proto zahájila předmětné soudní řízení. 3. Žalovaní navrhli, aby žaloba byla zamítnuta a na svoji obranu zejména tvrdili, že předmětnou bytovou jednotku nabyli kupní smlouvou ze dne [datum]. Jednalo se o první převod a žalobkyně před tímto převodem svého předkupního práva nevyužila, protože neakceptovala návrh prodávajícího vlastníka [obec a číslo] s.r.o. na převod vlastnického práva k bytové jednotce kupní smlouvou za cenu [částka], za kterou posléze žalovaní bytovou jednotku koupili. Žalovaní nabyli vlastnické právo k bytové jednotce po právu, v dobré víře a přesvědčení, že žalobkyně předkupního práva nevyužila. V řízení vedeném Obvodním soudem pro Prahu 4 pod sp. zn. 24C 74/2019 bylo prokázáno, že žalobkyni byla bytová jednotka nabídnuta ke koupi, ale žalobkyně nabídky nevyužila. Vzhledem k tomu, že žalovaní měli v úmyslu využít byt pro zajištění bydlení své dcery, vyzvali žalobkyni dopisem ze dne [datum] k jednání o ukončení nájmu, nicméně k dohodě o skončení nájmu bytu nedošlo. Žalobkyně v reakci na výpověď podala u soudu návrh na určení neoprávněnosti výpovědi nájmu bytu, ale s tímto návrhem neuspěla. Dodali, že žalobkyně se začala svých údajných nároků z předkupního práva domáhat až v reakci na její neúspěch v řízení u Obvodního soudu pro Prahu 4 sp. zn. 24C 74/2019, přičemž odkázali na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 22Cdo 364/2007. 4. Soud prvního stupně v odůvodnění rozsudku stručně a jasně vyložil, které skutečnosti vzal za prokázané a které nikoliv, o které důkazy opřel svá skutková zjištění, jaký učinil závěr o skutkovém stavu a jak věc posoudil po právní stránce. Odvolací soud na odůvodnění rozsudku odkazuje a na tomto místě skutkové a právní závěry stručně shrnuje. 5. Žalobkyně byla od [datum] nájemkyní sporného bytu (bytová jednotka [číslo] v budově [adresa], v katastrálním území Nusle, obec hl. m. [obec]) a její nájemní poměr skončil výpovědí nájmu bytu ke dni [datum] (správně mělo být uvedeno [datum]; poznámka odvolacího soudu). Předmětná bytová jednotka vznikla na základě„ Prohlášení vlastníka [obec a číslo] s.r.o., [IČO], o rozdělení vlastnického práva k nemovité věci (pozemku a domu) na vlastnické právo k jednotkám a určením společné části nemovité věci“ ze dne [datum]. Původní vlastník, tj. [právnická osoba] [číslo] s.r.o., nabídl dopisem ze dne [datum] žalobkyni předmětnou bytovou jednotku ke koupi za kupní cenu [částka] s tím, že v případě nepřijetí nabídky by zahájil jednání o prodeji s třetím subjektem. Žalobkyně dopisem ze dne [datum] odpověděla, že má zájem o koupi za cenu nižší o jeden milion korun. Původní vlastník nabídku opakoval, leč žalobkyně setrvala na tom, že má zájem byt koupit, ale za nižší cenu. Původní vlastník posléze bytovou jednotku prodal žalovaným za cenu [částka] kupní smlouvou ze dne [datum] a následně byl proveden vklad vlastnického práva ve prospěch žalovaných. Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 24C 74/2019-132, který byl potvrzen rozsudkem Městského soudu dne [datum rozhodnutí], č. j. 13Co 136/2020-205, byla zamítnuta žaloba žalobkyně na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu předmětného bytu ze dne [datum]. Žalobkyně uplatnila svá předkupní práva k předmětné bytové jednotce vůči žalovaným poprvé dopisem ze dne [datum]. 6. Právně věc soud prvního stupně posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen„ o. z.“, aplikovaná ustanovení v odůvodnění rozsudku citoval a dospěl k závěru, že žalobě nelze vyhovět, a to z následujících důvodů. 7. Žalobkyni jako nájemkyni bytu svědčilo předkupní právo k předmětné bytové jednotce při jejím prvním převodu, neboť jednotka vznikla rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám (§ 1187 odst. 1 o. z.). Původní vlastník žalobkyni písemně a opakovaně nabízel koupi předmětné bytové jednotky za kupní cenu [částka] (nabídky ze dne [datum], [datum]), ale žalobkyně těchto nabídek nevyužila, protože neakceptovala kupní cenu (odpovědi ze dne [datum], [datum], [datum]). Původní vlastník ke dni [datum] nabídku již neopakoval a dne [datum] uzavřel kupní smlouvu se žalovanými, čímž striktně nedodržel postup předepsaný v § 2143 o. z., nicméně okolnost, že žalobkyně od [datum], tj. 8 měsíců před realizací prodeje, měla vědomost o tom, že původní vlastník chce realizovat prodej předmětné bytové jednotky a za jakou kupní cenu, přičemž tuto nabídku neakceptovala, vzal soud prvního stupně jako významnou pro rozhodnutí ve věci samé. S odkazem rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22Cdo 2821/2014, které sice řešilo předkupní právo podílových spoluvlastníků za předešlé právní úpravy, uzavřel, že předkupní právo zaniká i v případě, že předkupník o zamýšleném prodeji bytové jednotky ví, dá však nepochybně najevo, že o věc nemá zájem a že s prodejem souhlasí. Žalobkyně dala nepochybně najevo, že nemá zájem o koupi bytu za nabízenou tržní cenu. Z této skutečnosti soud prvního stupně dovodil, že žalobkyně souhlasila s prodejem bytové jednotky jinému a vzdala se výkonu svého předkupního práva. Podle soudu prvního stupně tak bylo nadbytečné činit žalobkyni písemnou nabídku předkupního práva ještě k datu uzavření kupní smlouvy se žalovanými. 8. Dále soud prvního stupně shledal, že v době, kdy žalobkyně dopisem ze dne [datum] uplatnila předkupní právo, jí již právo nájmu k předmětnému bytu nesvědčilo (právo nájmu skončilo ke dni [datum]), tedy nemohlo již být předkupní právo porušeno. 9. Soud prvního stupně ještě dodal, že v poměrech projednávané věci bylo uplatnění nároku žalobkyně z důvodu porušení předkupního práva v rozporu s dobrými mravy, kterému nemůže být přiznána právní ochrana. Žalobkyně totiž uplatnila nárok z předkupního práva až v červenci [rok] v reakci na její neúspěch v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 24C 74/2019. 10. Ze shora uvedených důvodů soud prvního stupně žalobní návrh zamítl a plně úspěšným žalovaným právo na náhradu nákladů řízení odepřel, neboť na straně žalobkyně shledal důvody hodné zvláštního zřetele ve smyslu § 150 o. s. ř., protože je osaměle žijící důchodkyně, má zdravotní potíže a jejím příjmem je jen starobní důchod. 11. Žalobkyně napadla rozsudek soudu prvního stupně včasným a přípustným odvoláním. Namítla, že z doslovného znění § [číslo] odst. 1 ve spojení s § 2143 o. z. zcela jasně plyne, že povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi vzniká jen a právě okamžikem uzavření příslušné smlouvy. Žádný jiný okamžik vzniku předkupního práva, než uzavření smlouvy a jemu odpovídající povinnosti, v občanském zákoníku upraven není, přičemž není možné si takovéto skutečnosti domýšlet volnou úvahou soudu extenzivním výkladem, navíc v rozporu s doslovným zněním zákona. Zákonem předpokládaný postup při realizaci prodeje nemovité věci zatížené předkupním právem spočívá v tom, že nejprve osoba zamýšlející prodej této věci vyhledá osobu, která má o kou