53 CO 317/2021-328 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, že žalovaná je povinna zdržet se zásahu do práv ostatních vlastníků jednotek ke společným částem budovy [adresa], č. o. 19, v k. ú. [část obce], obec Praha (dále také jen„ dům“), spočívající v užívání jednotky [číslo] v uvedené budově ve vlastnictví žalované (dále také jen„ jednotka“) v rozporu se způsobem užívání této jednotky jako sklepu, a za tím účelem je žalovaná povinna k provedení podlahové hydroizolace na vnější líc zdiva s provedením opatření proti vzlínající vodě ve zdivu u paty obvodových i vnitřních suterénních stěn chemickou injektáží a dále zajištění nepřetržitého automatizovaného odvětrání a vytápění všech prostor dotčené jednotky, včetně osazení prostoru čidly, která by zajišťovala, že vlhkost nepřekročí požadované parametry vnitřního vzduchu, a to na základě realizace úprav osobou k tomu odborně způsobilou (výrok I.), uložil žalobci povinnost zdržet se zásahu do práv žalované k nebytové jednotce [číslo] v k. ú. [část obce], obec Praha, nacházející se v suterénu (1 PP) budovy [adresa], č. o. 19, na adrese [adresa], v k. ú. [část obce], obec Praha, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, k. p. [obec] na [list vlastnictví], spočívající v zanedbání správy budovy [adresa], k. ú. [část obce], v důsledku které dochází ke škodám na nebytové jednotce ve vlastnictví žalované, přičemž za tím účelem je žalobce povinen provést povlakovou hydroizolaci na vnějším líci zdiva nosných obvodových stěn suterénu budovy [adresa], č. o. 19, na adrese [adresa], v k. ú. [část obce], obec Praha, v kombinaci s provedením opatření proti vzlínající vodě ve zdivu u paty obvodových i vnitřních nosných stěn v suterénu budovy chemickou injektáží, v souladu se závěry znaleckého posudku [číslo] zpracovaného znaleckým ústavem [právnická osoba], a v souladu s technickými normami a zákony ČR osobou odborně způsobilou s dostatečnými zkušenostmi s prováděním sanačních prací tohoto druhu (výrok II.), žalobci uložil povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši [částka] (výrok III.) a dále rozhodl, že žalobce je povinen zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 5 náklady řízení – znalečné ve výši [částka] (výrok IV.). 2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobce domáhá odstranění vzniklé škody na společných částech domu, kterou měla zapříčinit žalovaná výstavbou„ sauny se zázemím“ v jednotce, kvůli níž počaly nadměrně vlhnout vnitřní svislé konstrukce domu a následně na zdech vznikly vlhké mapy a opadala omítka. Provoz sauny nebyl ošetřen dostatečným odvětráváním a potřebnou hydroizolací stěn a stropů jednotky. Vlhkost se v jednotce udržuje neustále, přesto, že provoz sauny byl ukončen v roce 2012, žalovaná jednotku nevětrá, ani jinak neužívá. Žalovaná nesouhlasila se žalobou, neboť příčinou vad je nedostatečná či zcela chybějící hydroizolace obvodových stěn domu a vnitřních nosných stěn, přičemž se jedná o společné části domu, k jejichž opravě je povinen žalobce. Žalovaná následně uplatnila vůči žalobci vzájemný návrh, aby soud žalobci uložil povinnost řádně vykonávat správu budovy spočívající v konkrétních úkonech stanovených rozsudkem, neboť nekonáním žalobce dochází ke vzniku škody na jednotce ve vlastnictví žalované. 3. Soud prvního stupně na podkladě provedených důkazů a nesporného tvrzení, že v jednotce jsou obnovena dříve zazděná okna sloužící mj. k větrání těchto prostor, dospěl ke skutkovým zjištěním, která podrobně popsal v odůvodnění přezkoumávaného rozsudku (bod 6. až 23.). Odvolací soud na tomto místě pouze ve stručnosti shrnuje stěžejní skutková zjištění. 4. Žalovaná je vlastníkem jednotky v domě. Žalobce je společenstvím vlastníků jednotek tohoto domu. V roce 2005 bylo vydáno stavební povolení pro stavbu„ sauna se zázemím“ v jednotce, která byla v roce 2007 zkolaudována. Od roku 2012 sauna v jednotce provozována není. Z revizního znaleckého posudku znaleckého ústavu [právnická osoba] ze dne [datum] vyplynulo, že v konstrukcích stavby jednotky existují problémy s nadměrnou vlhkostí, přičemž její hlavní příčinou je absence účinné hydroizolace suterénních stěn (pod vnitřními stěnami a u obvodových stěn objektu) a stěny jednotky tak jsou dotovány vodou, která prosakuje přilehlou zeminou. Projevy vlhkosti se provozem sauny mohly pouze zvýraznit. K dotaci zdiva vodou docházelo i před vybudováním sauny, docházelo k němu při jejím provozu, a dochází k němu i nyní. Dům je namáhán vlhkostí, což je vlastností každého takového domu v dané lokalitě. Pro odstranění problému s vlhkostí by se určité práce musely udělat z vnějšku, bylo by nutné odkopat zdivo a provést zde další úkony uvedené v posudku, naopak sanace s chemickou injektáží by bylo nutné udělat z vnitřku. 5. Soud prvního stupně aplikoval za použití § 3028 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen o. z.) zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen„ obč. zák.“) a zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen„ zákon [číslo]). Po citaci § 123, § 124, § 125, § 127 obč. zák. a § 2 odst. 1 písm. g), § 9 odst. 1 a § 13 odst. 3 zákona [číslo] vyšel ze skutečnosti, že výlučné vlastnické právo žalované k jednotce a z něj plynoucí členství žalované v SVJ (žalobci) žalované svědčí. Pro samotné posouzení věci vyšel ze soudem vypracovaného revizního znaleckého posudku a výslechu zástupce znaleckého ústavu, jehož závěry se shodují s výsledky šetření obsaženými v posudku Ing. [příjmení], neshodují se naopak se závěry znalců [příjmení] [příjmení] a Ing. [příjmení]. Revizní posudek dochází mj. k závěru, že zdrojem vlhkosti ve zdech stavby je především voda z okolí této stavby, která dotuje suterénní zdivo (tj. zdivo jednotky). Zdi sousedící jak s přilehlou ulicí, tak se dvorem nemají voděodolnou hydroizolaci, přitom hydroizolační ochrana by správně měla být po celém obvodu objektu. Při rekonstrukci jednotky (výstavba„ sauny se zázemím“) byla provedena pouze vodorovná hydroizolace podlah, která ovšem neprochází vnitřními ani obvodovými stěnami a nechrání tak obvodové konstrukce spodní stavby. Primárním zdrojem vlhkosti obvodové konstrukce domu není provoz saun, nýbrž neúčinnost hydroizolace spodní stavby. Projevy vlhkosti se provozem sauny mohly pouze zvýraznit, vlhkost zdiva zde však byla vždy. Prvostupňový soud v této souvislosti poukázal i na to, že projevy vlhkosti na stavbě vznikají i nadále, přestože provoz sauny byl ukončen v roce 2012. Odkázal i na výslech znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], podle něhož problémy s vlhkostí trpí veškeré domy nacházející se v lokalitě domu. Strany učinily nesporným, že došlo k obnovení zazděných oken v jednotce, čímž je opětovně umožněno přirozené větrání. Jediná výtka znaleckého ústavu směřující k povinnostem žalované tak byla napravena a předmětné suterénní prostory jsou již větrány, aby byly zmírněny projevy vlhkosti. S odkazem na judikaturu Nejvyššího správního soudu o odlišení společných částí domu, např. rozhodnutí ze dne [datum rozhodnutí], čj. 1 As 2/2004-2014 nebo ze dne [datum rozhodnutí], čj. 4 As 44/2012-29, uzavřel, že obvodové stěny domu, jakož i vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domů nepochybně slouží ke společnému užívání všech uživatelů jednotek nacházejících se v domě a náleží tak do výlučné působnosti shromáždění společenství, stejně jako rozhodování o modernizaci, rekonstrukci, stavebních úpravách a opravách společných částí domu. Uvedený závěr rovněž vyplývá i z účinné právní úpravy, neboť podle § 1175 odst. 2 o. z., jde-li o společné části domu, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí vlastník jednotky pouze údržbu a drobné opravy; mezi ně však odstranění vlhkosti v obvodových zdech a ve vodorovných a svislých nosných konstrukcích zařadit nelze. Soud prvního stupně proto dospěl k závěru, že žalovaná se nedopustila žádného jednání, jež by přímo vedlo ke vzniku škodlivých následků na příslušných částech domu, neboť její povinností (a ani právem) nebylo bez dalšího upravovat či opravovat společné části domu. Žalovaná zrekonstruovala v nezbytné míře pouze prostory, které měly sloužit k provozu sauny, a do společných částí domu správně nezasahovala. Logicky tak nelze dovozovat její odpovědnost za škodlivé následky. Žalovaná navíc v průběhu řízení aktivně napomohla zamezení projevů vlhkosti znovu zprovozněním oken a účinným větráním předmětných prostor. 6. Ohledně vzájemného návrhu žalované dospěl naopak prvostupňový soud k závěru, že škodlivé následky na domě (jednotka, první nadzemní podlaží domu a ohrožení dalších částí domu) lze přičítat samotnému žalobci, a návrhu proto vyhověl. [příjmení] odpovědnou za správu společných částí domu (zde obvodových stěn domu, jakož i vodorovných a svislých nosných konstrukcí, včetně základů domů) je žalobce. Jeho nekonáním, tj. neprovedením potřebných oprav společných částí domu spočívajících v instalaci účinné hydroizolace spodní stavby, dochází k neustálému a dlouhodobému vzlínání vody skrze nosné zdi stavby a tím ke vzniku škody na jednotc