58 CO 400/2021-246 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně zamítl žalobu se žádostí o zaplacení [částka] s příslušenstvím (výrok I.) a zavázal žalobkyni zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení [částka] do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám jejího advokáta (výrok II.). 2. Takto rozhodl v řízení, v němž se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení výše uvedené částky z titulu bezdůvodného obohacení s tvrzením, že žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. [číslo] ostatní plocha, ostatní komunikace, o výměře 5 m2, zapsaného u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, pro obec Praha a katastrální území Štěrboholy na listu vlastnictví [číslo] (dále jen„ Pozemek“). Žalobkyně nabyla Pozemek do svého vlastnictví kupní smlouvou ze dne [datum] s účinky vkladu vlastnického práva ke dni [datum]. Pozemek je zastavěn stavbou pozemních komunikací, a to konkrétně mimoúrovňovou křižovatkou místních komunikací [ulice] a [ulice] (dále jen„ Komunikace“). Komunikace jsou liniovou stavbou ve smyslu § 509 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) a jako takové nejsou součástí Pozemku, ale samostatnou věcí. Komunikace jsou ve vlastnictví žalované, na povrchu Pozemku se nalézají v jeho plné výměře. Komunikace jsou na Pozemku umístěny bez právního titulu, žalovaná nemá zájem vzniklou situaci řešit, měla možnost Pozemek koupit na základě předkupního práva podle § 101 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona od České republiky v rámci výběrového řízení organizovaného Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových jakožto předchozím vlastníkem Pozemku. Ten rovněž s výzvou k účasti v uvedeném výběrovém řízení oslovil žalobkyni, přičemž ji informoval, že žalované dal nabídku na odkoupení Pozemku a ta na ni ve stanovené lhůtě nereagovala. Žalované existencí Komunikací na Pozemku bez právního titulu vzniká na úkor žalobkyně bezdůvodné obohacení ve smyslu § 2991 a násl. o. z. Bezdůvodné obohacení odpovídá výši nájemného obvyklého v daném čase a místě. V této souvislosti žalobkyně poukázala na [obec] cenové politiky při pronajímání nebo výpůjčce komunikací a jejich součástí, částí pozemků a ploch ve vlastnictví hl. m. [obec], pronajímaných OOA MHMP a TSK hl. m. [obec] (dále jen„ Předpis [číslo]“). Předpis [číslo] byl schválen usnesením Rady hlavního města Prahy dne [datum] (tvoří přílohu čl. 1 tohoto usnesení); žalovaná sama jako pronajímatel pozemků podle tohoto předpisu postupuje. Předpis [číslo] je postaven na principu, že čím delší je doba nájmu, tím vyšší je nájemné. Pro posuzovaný případ je v rámci Předpisu [číslo] relevantní,,část F“, která se týká pronájmu komunikačních pozemků pro stavební účely; při době tzv. záboru trvající déle než 30 dnů, činí nájemné 5 Kč/m2/den, v případě překročení doby, na kterou byla smlouva původně uzavřena, činí nájemné 10 Kč/m2/den. Žalobkyně dovozuje, že jí náleží vůči žalované vydání bezdůvodného obohacení odpovídající obvyklému nájemnému v identické výši. Od [datum], tedy ode dne následujícího po dni, kdy žalobkyně dotčené pozemky nabyla, do [datum], tj. 996 dnů činí bezdůvodné obohacení (při částce 10 Kč/m2/den) částku [částka] (5 m² x [částka] x 996 dnů). Správnost výpočtu žalobkyně potvrzuje i znalecký posudek společnosti [právnická osoba] (dále jen,,Appraising“) [číslo] ze dne [datum], zpracovaný na objednávku žalobkyně. 3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby, namítla, že výše plnění, kterou žalobkyně požaduje na vydání bezdůvodného obohacení, přesahuje maximální hranici stanovou výměry Ministerstva financí (dále i jen,,výměry MF“) pro pronájem pozemků, které slouží k nepodnikatelským účelům. Znalecký posudek znaleckého ústavu Appraising je zpracován chybnou metodou, srovnávací metodou s neporovnatelnými vzorky (pozemky užité k dočasnému stavebnímu záboru, pro terénní práce či komerční využití pozemku k dočasné instalaci reklamních bannerů a parkování vozidel). Předpis [číslo] o který žalobkyně svůj nárok opírá, je interním předpisem hl. m. [obec], byl vytvořen pro odlišné účely pronájmu pozemků ve vlastnictví hl. m. [obec] - pro dočasné zábory pozemků z důvodu jejich oprav či jejich komerčního využití. Žalobkyní uplatněný nárok je v rozporu s dobrými mravy; žalobkyně cíleně, opakovaně nabývá do svého vlastnictví pozemky zastavěné stavbou těles komunikací s plným vědomím o jejich možné využitelnosti; žalobkyně nabyla Pozemek za kupní cenu zcela nepoměrnou s bezdůvodným obohacením, kterého se nyní domáhá. Žalovaná předložila znalecký posudek vypracovaný znaleckým ústavem [právnická osoba] (dále jen,,Equity“) [číslo] ze dne [datum], z něhož se podává, že výše bezdůvodného obohacení je nižší než částky maximálního nájemného stanovené ve Věstníku MF. Ze závěru posudku Equity se podává, že výše bezdůvodného obohacení představující výši obvyklého nájemného Pozemku v daném místě a čase činí za období od [datum] do [datum] částku [částka]. 4. Soud I. stupně zjistil následující skutkový stav věci, za nejpodstatnější je třeba zrekapitulovat, že žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. [číslo] ostatní plocha, ostatní komunikace, o výměře 5 m2, a to na základě kupní smlouvy ze dne [datum] s účinky vkladu vlastnického práva ke dni [datum]. Pozemek je evidován jako pomocný silniční pozemek, na němž se nachází těleso komunikace, která je součástí komunikace I. třídy. Těleso komunikace je ve vlastnictví žalované. Podle sdělení Magistrátu hl. m. Prahy, odbor dopravních agend, ze dne [datum], je Pozemek součástí mimoúrovňové křižovatky komunikací [ulice] a [ulice]. Z Usnesení Rady hl. m. [obec] [číslo] ze dne [datum], resp. přílohy [číslo] tohoto usnesení„ [obec] cenové politiky při pronajímání nebo výpůjčce komunikací a jejich součástí, částí pozemků a ploch ve vlastnictví hl. m. [obec], pronajímaných OOA MHMP a TSK hl. m. [obec]“ prvostupňový soud zjistil, že dle bodu F písm. a) se stanoví pronájmy pozemků pro stavební činnost se zásahem i bez zásahu do komunikace (mimo území Pražské památkové rezervace) dle délky záboru takto: do 10 dnů 2 Kč/m2/den, do 20 dnů 3 Kč/m2/den, do 30 dnů 4 Kč/m2/den, více jak 30 dnů 5 Kč/m2/den a 10 Kč/m2/den v případě překročení doby, na kterou byla smlouva uzavřena (ode dne, kdy měl být nájem ukončen). 5. V řízení byly předloženy dva znalecké posudky, podle závěru znaleckého posudku [číslo] 2018, zpracovaného na základě zadání žalobkyně dne [datum] znaleckým ústavem Appraising činí obvyklá výše nájmu za Pozemek za období od [datum] do [datum] částku [částka]. Znalecký ústav postupoval porovnávací metodou (znalecký ústav uvádí a v příloze posudku reprodukuje 38 nájemních smluv uzavřených mezi hl. m. Prahou a různými subjekty; prvostupňový soud k nájemním smlouvám konstatuje, že se jedná o nájemní smlouvy, na základě nichž hl. m. [obec] pronajímá pozemky či jejich části, často krátkodobě, za účelem stavebních záborů, nebo přeložek či vybudování infrastruktury, např. kanalizace, kabelů elektrického vedení či datových); vzhledem k tomu, že ohledně Pozemku nebyla uzavřena platná nájemní smlouva, byla za základ použita hodnota dle Předpisu [číslo] ve výši 10 Kč/m2/den; s ohledem na inflaci od [datum] (a po ponížení koeficientem 0,90 pro dlouhodobou dobu nájmu) je pak třeba kalkulovat s hodnotou [částka] / m2 den. 6. Ze znaleckého posudku znaleckého ústavu Equity [číslo] 2016 ze dne [datum], zpracovaného na základě zadání žalované prvostupňový soud zjistil, že výše bezdůvodného obohacení představující výši obvyklého nájemného Pozemku za sledované období od [datum] do [datum], činí [částka] po zaokrouhlení (kalkulováno s nájemným 107,84 Kč/m2/rok pro rok 2015, 108,49 Kč/m2/rok pro rok 2016, 109,24 Kč/m2/rok pro rok 2017 a 111,95 Kč/m2/rok pro rok 2018). Znalecký ústav výši obvyklého nájemného stanovil na základě metody odvození výše nájemného z celkové hodnoty předmětných pozemků, hodnota oceňovaných pozemků byla stanovena na základě realizovaných cen obdobných pozemků, které vyplývají z kupních smluv za období let 2015 až 2018. Zásadním faktorem, na jehož základě byly srovnávané pozemky vybírány, je využitelnost pozemku (pozemky veřejných komunikací nebo pozemky k těmto účelům užívané a spjaté); jinými slovy jedná se o pozemky představující veřejné komunikace nebo pozemky, které jsou s tímto účelem funkčně spojené. 7. Vzhledem k diametrálně odlišným metodám a závěrům obou znaleckých posudků, soud I. stupně při jednání konaném dne [datum] vyslechl zástupce obou znaleckých ústavů formou vzájemné konfrontace (odst. 28, 29 odůvodnění napadeného rozsudku). Posudek předložený žalovanou používá shodnou metodu ocenění, jaká je soudu I. stupně známa ze všech případů ve skutkově obdobných věcech, vycházeje z kapitalizace hodnoty Pozemku, znalecký posudek předložený žalobkyní používá porovnávací metodu, ovšem porovnává nájem nesrovnatelných nemovitostí. Též zástupce znaleckého ústavu Appraising uvedl, že nájemní smlouvu na nájem komunikací nenalezl. I to svědčí o správnosti závěru ústavu Equity, že k porovnávací metodě podklady nejsou k dispozici. Prvostupňový soud se zcela ztotožnil se záv