68 CO 190/2022-74 — Městský soud v Praze

1. Rozsudkem ze dne [datum] soud I. stupně zamítl žalobu s návrhem, aby žalovaný byl uznán povinným zaplatit žalobkyni částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,25 % p. a. od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I) a žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku na účet právního zástupce žalovaného (výrok II). 2. Soud I. stupně rozhodl o nároku žalobkyně na plnění. Žalobkyně tvrdila, že účastníci uzavřeli dne [datum] Smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb (dále také zprostředkovatelská smlouva), jíž si žalovaný sjednal poskytování realitních služeb ve věci prodeje jednotky [číslo] byt, nacházející se v budově [adresa], bytový dům, v části obce Bubeneč, stojící na pozemku parc. [číslo] včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních [číslo] na společných částech budovy [adresa] a pozemcích parc. [číslo] vše zapsáno do katastru nemovitostí na LV [číslo] u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, pro obec Praha, katastrální území Bubeneč (dále nemovitost nebo bytová jednotka), která je v jeho vlastnictví. Podle článku II. zprostředkovatelské smlouvy činila požadovaná kupní cena nemovitosti [částka] plus doplatek dluhu žalovaného vůči Městské části [obec a číslo] ve výši [částka], celkem tedy [částka]. Žalobkyně řádně konala zprostředkovatelskou činnost směřující ke zprostředkování prodeje nemovitosti třetí osobě za podmínek sjednaných ve spotřebitelské smlouvě, ale po několika prohlídkách nemovitosti žalovaný dne [datum] žalobkyni sdělil, zcela bezdůvodně, že si již nemovitost nadále nepřeje inzerovat, protože ji již nechce prodat. Poté po komunikaci mezi účastníky měly následovat tři další prohlídky nemovitosti, fakticky byly provedeny jen dvě. Po prohlídce dne [datum] projevil jeden ze zájemců obstaraných žalobkyní zájem a připravenost koupit nemovitost za kupní cenu požadovanou žalovaným. Žalovaný ale přes opakované výzvy žalobkyně k poskytnutí součinnosti směřující k prodeji nemovitosti, zejména uzavření kupní smlouvy se zájemkyní, odmítl učinit jakékoliv kroky a následně e-mailem sdělil, že nemovitost prodat nechce. Nikdy ale neukončil zprostředkovatelskou smlouvu. Ve zprostředkovatelské smlouvě se žalovaný zavázal poskytovat žalobkyni nezbytnou součinnost, aby mohla plnit své povinnosti stanovené zprostředkovatelskou smlouvou, zejména poskytnout nezbytné dokumenty a umožnit prohlídky nemovitosti, dále sdělovat žalobkyni veškeré informace nezbytné pro řádné plnění zprostředkovatelské smlouvy, aby mohlo dojít k uzavření kupní smlouvy s vyhledaným kupujícím, pro případ, že neposkytne žalobkyni nezbytnou součinnost, zejména pokud tím zmaří uzavření kupní smlouvy se žalobkyní vyhledaným zájemcem, se zavázal uhradit žalobkyni odměnu za doposud poskytnuté realitní služby a zprostředkování samotné příležitosti uzavřít kupní smlouvu v paušální částce ve výši provize, včetně DPH. Provize žalobkyně byla sjednána ve výši 4 % ze sjednané kupní ceny nemovitosti plus DPH, činila tak [částka]. Žalobkyně zaslala žalovanému dne [datum] předžalobní výzvu, žalovaný ji převzal [datum], avšak částku žalobkyni neuhradil. 3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, ve vyjádření podaném spolu s odporem proti vydanému elektronickému platebnímu rozkazu navrhl zamítnutí žaloby. Uvedl, že předžalobní výzva byla předčasná, zprostředkovatelská smlouva byla uzavřena do [datum]. Ke dni podání žaloby, resp. ke dni vydání elektronického platebního rozkazu tak žalovaný nemohl smluvní vztah žádným způsobem porušit. Podle § 19 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování) (zkráceně ZRZ) je provize za realitní zprostředkování splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Realitní smlouva však uzavřena nebyla. Podle § 19 odst. 2 ZRZ je možné splatnost provize vázat nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy, tato možnost však ve zprostředkovatelské smlouvě sjednána nebyla. Žalovaný namítl, že žalobkyně se snaží obejít § 19 odst. 1,2 ZRZ, dané ujednání de facto zastírá ujednání o smluvní pokutě vůči zájemci jako spotřebiteli. S poukazem na § 4 odst. 1 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele žalovaný namítl, že se jedná o nekalou obchodní praktiku žalobkyně, které nelze přiznat soudní, ani jinou právní ochranu. 4. Žalobkyně argumentaci žalovaného rozporovala s tím, že ve zprostředkovatelské smlouvě se jasně deklaruje, že nárok na zaplacení smluvní provize vzniká až uzavřením kupní smlouvy, nedošlo proto k aplikaci § 19 odst. 2 ZRZ. Žalobkyně svůj nárok neodvozuje od něj. Jednáním žalovaného došlo k aktivaci článku VIII zprostředkovatelské smlouvy a žalobkyni vznikl nárok na úhradu odměny za realitní služby. Smluvní strany se mohou legitimně odchýlit od zákonných ustanovení, článek VIII zprostředkovatelské smlouvy je platný. Splatnost provize, nárok na odměnu za realitní služby ve smyslu článku VIII zprostředkovatelské smlouvy nevzniká uplynutím doby, na kterou byla smlouva sjednána, nýbrž neposkytnutím součinnosti podle článku VII odst. 1 písm. a) zprostředkovatelské smlouvy. Pohledávka vznikla v okamžiku, když žalovaný neposkytl žalobkyni nezbytnou součinnost, zejména zmařil uzavření kupní smlouvy s kupujícím vyhledaným žalobkyní. S další podrobnou argumentací žalobkyně trvala na žalobě. 5. Žalovaný následně namítl, že žalobkyně jednala v rozporu s § 14 ZRZ, de facto nutí žalovaného jako spotřebitele uzavřít jakoukoli libovolně předloženou realitní smlouvu. Článek VII odst. 1 písm. a) zprostředkovatelské smlouvy ve spojení s článkem VIII smlouvy obchází ustanovení ZRZ, a je nezákonné. Pokud se žalobkyně snaží domoci dílčí odměny a úhrady dílčích nákladů, měla by tak činit průhledně a jednoznačně. 6. Soud I. stupně objasnil skutkový stav věci a svá zjištění popsal v odůvodnění svého rozhodnutí, odvolací soud z nich vychází a v zájmu stručnosti vlastního rozhodnutí na ně odkazuje. Soud I. stupně vyšel z toho, že účastníci uzavřeli dne [datum] smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb, zprostředkovatelskou smlouvu, jejímž předmětem byl závazek žalobkyně vyvíjet pro žalovaného činnost směřující k prodeji nemovitosti žalovaného, který ji chtěl prodat za stanovenou cenu [částka]. Žalobkyně nemovitost inzerovala a obstarala zájemce o její koupi. Žalovaný si však svůj záměr prodat nemovitost rozmyslel, o tom informoval žalobkyni a kupní smlouvu se zájemcem neuzavřel. V článku VIII zprostředkovatelské smlouvy účastníci sjednali smluvní odměnu za realitní služby ve výši provize žalované. Soud I. stupně vysvětlil, že další navržené důkazy žalobkyně neprovedl, protože skutkový stav tvrzený žalobou byl provedenými důkazy prokázán, a sporným zůstal právní výklad obsahu zprostředkovatelské smlouvy. 7. Soud I. stupně s citací § 14 a § 19 odst. 1, 2 ZRZ, § 4 odst. 1 zákona o ochraně spotřebitele a § [číslo], § 1813 a § 1815 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (zkráceně o. z.) vysvětlil, že zprostředkovatelská smlouva je současně i smlouvou spotřebitelskou, jestliže zprostředkovatel provozuje podnikatelsky služby realitní kanceláře a zájemce v právním vztahu se zprostředkovatelem jako podnikatel nevystupuje. Její podstata spočívá v závazku zprostředkovatele za odměnu vyvíjet aktivně činnost, jíž vytvoří zájemci příležitost uzavřít určitou smlouvu se třetí osobou, a v závazku zájemce poskytnout zprostředkovateli odměnu, dojde-li přičiněním zprostředkovatele k uzavření smlouvy. Činnost zprostředkovatele lze charakterizovat tak, že vyhledá osoby se zájmem o uzavření smlouvy, že seznámí zájemce s třetí osobou a umožní jim vyjednávat o smlouvě. Zprostředkovateli zásadně vzniká právo na odměnu v dohodnuté výši při kumulativním splnění dvou podmínek, a to, že zájemce uzavřel s třetí osobou zprostředkovávanou smlouvu a že tuto smlouvu strany uzavřely přičiněním zprostředkovatele. Není-li tedy odchylného smluvního ujednání, vzniká zprostředkovateli právo na odměnu až samotným uzavřením smlouvy. Zprostředkovateli proto nenáleží odměna za zprostředkování, jestliže k uzavření smlouvy nedošlo, přestože k tomu vytvořil podmínky. Zprostředkovatel nemá právo na odměnu ani tehdy, byla-li sice smlouva uzavřena, avšak zprostředkovatel se o to svou aktivní činností nezasloužil (zde soud I. stupně odkázal na závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2010, sp. zn. 33 Cdo 3900/2008). Institut smluvní pokuty je jedním z právních prostředků zajištění závazků. Jejím smyslem je zajištění splnění povinností, jež jsou obsahem závazků. Účelem smluvní pokuty je donutit dlužníka pohrůžkou majetkové sankce k řádnému splnění závazku. Zároveň má sankční charakter, neboť účastníka, který poruší smluvní povinnost, stíhá nepříznivým následkem v podobě vzniku další povinnosti zaplatit peněžitou částku ve sjednané výši. Sjednání pokuta a její výše je zásadně věcí vzájemné dohody stran. Při zkoumání platnosti ujednání o