72 CO 386/2021-136 — Městský soud v Praze

1. Odvoláním napadeným rozsudkem soud I. stupně určil, že výpověď z nájmu bytu č. B [číslo], který se nachází v 6. podlaží domu na adrese [adresa], v katastrálním území Nusle, zapsaného na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kterou žalovaná dala žalobkyni dne [datum], je neoprávněná (výrok I) a dále rozhodl, že žalobkyni se právo na náhradu nákladů řízení nepřiznává (výrok II). 2. Takto soud I. stupně rozhodl o žalobě, kterou žalobkyně odůvodnila tvrzením, že důvodem pro výpověď z nájmu uvedeného bytu danou jí dne [datum] nebyla skutečná potřeba žalované tento byt užívat, ale snaha získat od žalobkyně vyšší nájemné, než bylo nájemní smlouvou sjednáno. 3. Ze shodných tvrzení účastnic řízení a na podkladě provedeného dokazování soud I. stupně zjistil, že žalovaná vlastní dům nacházející se na adrese [adresa], v jehož šestém podlaží je umístěn byt o rozloze 94 m², který žalobkyně užívá na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] Touto smlouvou se žalobkyně zavázala zaplatit žalované do tří dnů od podpisu smlouvy částku [částka] a platit jí nájemné ve výši [částka] měsíčně a nyní ve výši [částka] měsíčně. Žalovaná se oproti tomu zavázala umožnit žalobkyni užívání tohoto bytu na dobu neurčitou. Dne [datum] žalovaná vypověděla žalobkyni nájem předmětného bytu s tvrzením, že si chce v tomto bytě zřídit kancelář, užívat jej ke správě domu a příležitostně zde i přespat, v čemž spatřuje naplnění důvodu výpovědi nájmu bytu daného § 2288/2 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Spolu s výpovědí obdržela žalobkyně ještě průvodní dopis, ve kterém zástupce žalované žalobkyni sdělil, že„ důvodem tohoto postupu vůči Vaší osobě je zejména fakt, že nájemní smlouva, kterou jste uzavřela, je pro pronajímatele značně nevýhodná, když v ní uvedené nájemné činí cca 1/7 v současnosti obvyklého nájemného“. Dne [datum] podala žalobkyně proti této výpovědi námitky s tím, že skutečným důvodem výpovědi je donutit ji k placení vyššího nájemného, než bylo nájemní smlouvou sjednáno. Dále soud I. stupně zjistil, že stavební odbor městské části [obec a číslo] obdržel ve vztahu k třiceti čtyřem bytovým jednotkám zmíněného domu dvě žádosti; dne [datum] o zřízení čajovny v přízemí domu a dne [datum] o změnu užívání tohoto (nebytového) prostoru na byt. V roce 2020 pak žalovaná inzerovala pronájem dvou bytů v domě (o velikosti 2+1 a rozloze 75 m² za částku [částka] měsíčně a o velikosti 2+1 a rozloze 70 m² za částku [částka] měsíčně). 4. Tato skutková zjištění soud I. stupně následně právně posoudil podle § [číslo] odst. 1 písm. a) a odst. 3, § 2289 a § 2290 o. z., a předně zkonstatoval, že výpověď z nájmu bytu daná žalovanou žalobkyni dne [datum] obsahuje všechny formální náležitosti požadované zákonem, tj. z daného projevu vůle žalované je zcela určitým a srozumitelným způsobem zřejmý důvod výpovědi z nájmu bytu i poučení o tom, jakým způsobem se může žalobkyně této výpovědi bránit. Nicméně důvod tvrzený touto výpovědí dán nebyl. Předně z průvodního dopisu zástupce žalované je zřejmé, že žalovaná předmětný byt pro sebe nepotřebovala, protože spolu s výpovědí nabídla žalobkyni uzavření nové nájemní smlouvy, avšak s vyšším nájemným a dále i proto, že ačkoli měla v domě k dispozici několik volných bytových i nebytových prostor, tyto k tvrzené kancelářské, resp. správcovské, činnosti nevyužila. Z uvedených důvodů soud I. stupně žalobě vyhověl, přičemž rozhodnutí o náhradě nákladů řízení odůvodnil odkazem na § 142 odst. 1 a § 150 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ o. s. ř.“). 5. Proti tomuto rozsudku podaly obě účastnice řízení včasná odvolání. 6. Žalobkyně, která podala své odvolání pouze proti nákladovému výroku rozsudku soudu I. stupně. V něm namítla, že soud I. stupně nepostupoval správně, když jí nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení pouze proto, že za užívání bytu platí žalované nižší nájemné, než je v daném místě a čase běžné. 7. Žalovaná ve svém odvolání soudu I. stupně vytkla, že dovodil neplatnost předmětné výpovědi pouze ze skutečnosti, že žalobkyně jí platí nízké nájemné, což je pro žalovanou nevýhodné. Podle žalované totiž taková úvaha popírá nejen smysl právní úpravy nájmu bytu, ale i výkon jejích vlastnických práv k bytu, resp. domu, v němž je byt umístěn. Jediné, čím se soud I. stupně měl zabývat, byla skutečnost, že žalovaná jako vlastnice bytu užívaného žalobkyní tento byt v době výpovědi jeho nájmu potřebovala. Vzhledem k tomu, že tato potřeba prokázána byla, tak je již nepodstatné, zda motivací výpovědi nájmu konkrétního bytu byl„ ekonomický kalkul“, nebo jakákoli jiná skutečnost. Navíc je jen logické, že žalovaná si jako vlastník nemovitosti, jejímž účelem je generovat zisk, počíná ekonomicky (tj. vypověděla nájem bytu, který jí přináší nejmenší zisk). Nadto soud I. stupně nepostupoval ani procesně správně, když se snažil přimět účastnice řízení k uzavření dohody, ačkoli bylo zcela zřejmé, že takové řešení možné není. Při jednání konaném dne [datum] pak soud I. stupně poskytl účastnicím třicetidenní lhůtu k doplnění tvrzení a k označení důkazů. Ačkoli koncentrace řízení nastala dne [datum], tak soud I. stupně založil své rozhodnutí na tvrzeních a důkazech, které žalobkyně předložila až více než dva měsíce po tomto datu, tj. dne [datum] (přičemž nešlo o skutečnosti či důkazy, jimiž měla být zpochybněna věrohodnost již provedených důkazních prostředků). Žalovaná proto navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobu zamítl. 8. Odvolací soud z podnětu podaných odvolání přezkoumal napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212 a § 212a o. s. ř.) a poté dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně je důvodné a odvolání žalované důvodné není. 9. Soud I. stupně si pro své rozhodnutí zajistil dostatečná skutková zjištění, která tak jsou podkladem i pro rozhodnutí odvolacího soudu. Také při právním posouzení věci postupoval soud I. stupně zcela správně, když dospěl k závěru, že žaloba byla podána ve lhůtě stanovené v § 2290 o. z., přičemž výpověď nájmu bytu daná žalovanou žalobkyni dne [datum] obsahuje všechny zákonem požadované náležitosti, neboť byla učiněna písemnou formou, obsahovala dostatečně specifikovaný výpovědní důvod, poučení žalobkyně o jejím právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, a byla žalobkyni řádně doručena (§ 2286 o. z.) Odvolací soud pak souhlasí se soudem I. stupně i v jeho závěru, že výpověď z nájmu bytu daná žalovanou žalobkyni dne [datum] je neoprávněná. 10. Žalovaná v předmětné výpovědi uvedla, že byt užívaný žalobkyní potřebuje pro sebe, protože v tomto konkrétním bytě si chce zřídit kancelář, užívat jej ke správě domu a příležitostně zde i přespat. Spolu s touto výpovědí pak žalovaná (prostřednictvím svého zástupce) zaslala žalobkyni dopis, ve kterém je uvedeno, že nájem předmětného bytu je vypovídán proto, že žalobkyně za něj platí nájemné, které činí pouze jednu sedminu v současnosti obvyklého nájemného. Současně byla žalobkyni nabídnuta možnost vyhnout se potížím, které by jí spolu s vystěhováním z bytu vznikly, a to tak, že uzavře se žalovanou novou nájemní smlouvu, ve které si sjednají nájemné, které bude pro žalovanou přijatelné. Z těchto skutečností je zřejmé, že cílem žalované nebyla potřeba získat byt užívaný žalobkyní pro sebe (takový následek by totiž vyvolalo samotné doručení výpovědi z nájmu bytu bez průvodního dopisu), ale přimět žalobkyni k uzavření nové nájemní smlouvy, na jejímž základě by žalovaná získala vyšší nájemné, než to, které si účastnice řízení sjednaly v nájemní smlouvě ze dne [datum] (za byt o rozloze přesahující 90 m² po několikerém zvýšení pouze ve výši [částka] měsíčně). Skutečnost, že žalovaná pro tvrzenou správcovskou a administrativní činnost mohla využít volné (bytové i nebytové) prostory, které se v jejím domě nacházely, pak již pouze dokresluje popsanou situaci. Vzhledem k tomu, že odvolání žalované nebylo shledáno jako opodstatněné, odvolací soud rozsudek soudu I. stupně, jímž bylo žalobě vyhověno, jako věcně správný potvrdil (§ 219 o. s. ř.). 11. Při rozhodování o náhradě nákladů řízení se na prvém místě uplatní pravidlo, že procesně neúspěšný účastník řízení nahrazuje náklady řízení procesně úspěšné protistrany (§ 142 odst. 1 o. s. ř.) § 150 o. s. ř. pak slouží k řešení situace, v níž je nespravedlivé, aby procesně úspěšný účastník obdržel náhradu nákladů, které k ochraně (obraně) svých práv, vynaložil, a to s ohledem na existenci výjimečných okolností případu spočívajících v poměrech účastníků, v okolnostech souvisejících s předžalobním stádiem sporu, s chováním účastníků v průběhu řízení a s okolnostmi uplatnění nároku (srovnej například nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. I. ÚS 1030/08). Současně však soudní judikatura zdůrazňuje, že zmíněné ustanovení neslouží ke zmírňování či odstranění majetkových rozdílů mezi stranami, protože porovnání dopadu uložení po