58 Co 267/2024-345 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně zamítl žalobu se žádostí o zaplacení , částka, , společně se zákonným úrokem z prodlení od , datum, do zaplacení (výrok I.), dále žalobu se žádostí o zaplacení , částka, jako náhradu ušlého zisku, nebo jiné částky určené soudem podle spravedlivého uvážení ve smyslu § 2955 občanského zákoníku, společně se zákonným úrokem z prodlení od , datum, do zaplacení (výrok II.). Žalobci uložil povinnost zaplatit žalované do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na náhradě nákladů řízení částku ve výši , částka, , a to k rukám právního zástupce žalované (výrok III.) a žalobci uložil povinnost zaplatit do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku České republice prostřednictvím Obvodního soudu pro , adresa, na náhradě nákladů řízení částku ve výši , částka, (výrok IV.).2. Rozhodl tak v řízení, v němž se žalobce domáhal náhrady škody a ušlého zisku s tvrzením, že byl nájemcem prostoru restaurace a dalších souvisejících prostor v období od , datum, do , datum, na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, (dále jen ,,Smlouva“). Pronajaté prostory se nacházejí v 2. patře budovy , číslo, na adrese , adresa, , na pozemku p. č. , hodnota, v k. ú. , jméno FO, , obec , adresa, (dále jen ,,budova“). V budově během roku 2018 probíhaly přípravné práce na následnou rekonstrukci, během kterých bylo zjištěno, že budova je v havarijním stavu, zejména pak její krovy. Žalovaná žalobce dopisem ze dne , datum, vyzvala k neprodlenému zastavení provozu restaurace v předmětu nájmu. Této výzvě žalobce bez odkladu vyhověl a provoz restaurace proto ke dni , datum, ukončil. Dne , datum, žalovaná zaslala žalobci výpověď z nájmu, dle jejího tvrzení z procesní opatrnosti, neboť k zániku nájmu došlo dle čl. 5.1 Smlouvy. Ve výpovědi rovněž žalovaná uvedla, že výpovědní doba je 6měsíční a počíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po jejím doručení. Výpovědní doba tedy uplynula dne , datum, . Žalobce se domnívá, že havarijní stav budovy byl zapříčiněn zanedbáním povinné údržby ze strany žalované, když nepostupovala s péčí řádného hospodáře. Žalobci vznikla v důsledku výše uvedeného skutečná škoda ve výši , částka, (náklady stěhování ve výši , částka, a náklady na likvidaci zásob ve výši , částka, ) a ušel mu zisk za období, kdy nemohl provozovat restauraci v důsledku havarijního stavu ve výši , částka, (od března 2018 do listopadu 2018), případně žalobce žádal, aby soud určil spravedlivou výši náhrady ušlého zisku s odkazem na ust. § 2955 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen ,,o. z.“.3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Podle sdělení zhotovitele objednané , právnická osoba, střechy a fasády Pražské konzervatoře byla budova shledána v havarijním stavu z důvodu nálezu rozsáhlého výskytu dřevokazné houby v prostoru nad restaurací, sálem a přístupovou chodbou. Tento stav podpisem na uvedeném sdělení stvrdili rovněž zástupci Národního památkového ústavu, investora, technický dozor a další. Objekt nebylo v rozsahu uvedených prostor s okamžitou platností možno užívat, o čemž byl žalobce obratem písemně vyrozuměn. Nadto byla ze strany žalované - pronajímatele žalobci zaslána následně výpověď z nájmu prostor určených k podnikání, a to z opatrnosti z důvodu vznikajícího sporu ohledně okamžiku ukončení nájmu. Žalovaná vždy avizovala, že nájemní vztah považuje za skončený ke dni , datum, dle čl. 5.1. Smlouvy. Nález výskytu dřevomorky a v důsledku toho pokles krovů a poškození stropu nelze klást k tíži žalované. Žalobce nadto k výši skutečné tvrzené škody nepředložil jediný důkaz. Žalobci nemohl vzniknou nárok na náhradu ušlého zisku, jestliže v období od , datum, již nebyl nájemcem předmětných prostor.4. Soud I. stupně zjistil následující skutkový stav věci. Za nejpodstatnější je nutno zrekapitulovat, že žalobce a žalovaná původně uzavřeli dne , datum, nájemní smlouvu o nájmu nebytových prostor nacházejících se ve 2. patře budovy č. p. 158 na adrese , adresa, , na pozemku p. č. , hodnota, v k. ú. , jméno FO, , obec , adresa, (dále jen ,,předmětné prostory“). Na základě této nájemní smlouvy trval nájemní vztah od , datum, do , datum, . Žalobce a žalovaná následně uzavřeli dne , datum, nájemní smlouvu, na základě které žalovaná pronajala žalobci předmětné prostory s tím, že dle čl. 2.1 Smlouvy „Nájem se sjednává na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou šest (6) měsíců, bez omezení výpovědních důvodů. Výpovědní lhůta začíná běžet prvního dne měsíce následujícího po doručení písemné výpovědi. Nájem začíná běžet dnem , datum, .“. Podle čl. 5.2 Smlouvy „Nájemce je povinen předmět nájmu vyklidit a vyklizený předat pronajímateli ke dni skončení nájmu. Nájemce je povinen předat předmět nájmu ve stavu, v jakém mu byl předán s přihlédnutím k běžnému opotřebení.“. Podle čl. 5.1 Smlouvy „Dojde-li během účinnosti této smlouvy k zničení anebo k takovému poškození předmětu nájmu, že jej nájemce nebude moci dlouhodobě užívat, nebo že jejich užívání ztratí pro nájemce hospodářský význam, zaniká tato smlouva automaticky a bez dalšího ke dni, kdy k takovému zničení nebo poškození došlo. Toto neplatí, zaviní-li/způsobí-li tento stav nájemce. Nájemce je povinen vzniklou škodu nahradit.“. Soud I. stupně vzal za prokázáno znaleckým posudkem č. , č. účtu, ze dne , datum, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , znalce z oboru stavebnictví, který by v řízení vypracován a jeho výpovědí, že v budově, ve které se nachází předmětné prostory, které byly předmětem nájmu, byl zjištěn výskyt dřevokazných hub a dřevokazného hmyzu, který si vyžádal rozsáhlé rekonstrukční práce. Při provedené rekonstrukci došlo také k zásahu do části nebytových prostor restaurace a zázemí, které byly předmětem nájmu. Jednalo se např. o vztyčení svislých podpor a výměnu části stropní konstrukce ve 3.NP. v prostorách původní restaurace se zázemím. Rozsah prací a míra zásahu je zřejmá i z fotografické dokumentace, obsažené ve znaleckém posudku. Výskyt poruch v prostoru, kde se nacházel provoz restaurace žalobce, byl zjištěn teprve v průběhu přípravných prací plánované rekonstrukce, což potvrdil znalec , tituly před jménem, , jméno FO, . Znalec vyložil, že při rekonstrukcích je relativně obvyklé, že po odkrytí krycích vrstev a zakrytých konstrukcí nebo prvků se zjistí, že stavebně technický stav zakrytých stavebních konstrukcí nebo prvků je horší, než se předpokládal nebo, že některé prvky či konstrukce chybí nebo jsou zásadně poškozeny či jsou na hranici životnosti či únosnosti. Podle závěru znaleckého posudku míra poruch nebyla slučitelná s provozem restaurace. Rovněž ze zprávy , jméno FO, (vedoucího projektanta pozn. odvolacího soudu) ze dne , datum, se podává, že po úplném celoplošném sejmutí vrstev podlahy půdy (půdovky, maltové lože, násyp, záklop z prken) bylo zjištěno, že stav nosných prvků stropní konstrukce nad posledním podlažím v celém objektu je havarijní. Poškození nosných prvků z důvodu jejich napadení dřevokaznými houbami a hmyzem v budově, kde se nachází předmětné nebytové prostory, se dále podává z vyjádření statika ze dne , datum, , ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, , z projektové dokumentace vypracované spol. , právnická osoba, . k opravě konstrukcí v havarijním stavu, opravy krovu a střešní krytiny, z mykologického posudku z roku 2017, z roku 2018 , tituly před jménem, , jméno FO, a z fotodokumentace poškození. O existenci poškození nosných prvků stropní konstrukce nad nebytovými prostory, které byly předmětem nájmu, byla žalovaná informována sdělením , právnická osoba, ze dne , datum, . V reakci na toto sdělení žalovaná neprodleně dne , datum, písemně vyzvala žalobce k ukončení provozu restaurace, který výzvě bez odkladu vyhověl.5. Soud I. stupně po citaci ust. § 2207 a § 2910 o. z. neshledal žalobu důvodnou. Uzavřel, že v posuzovaném případě došlo k poškození předmětných nebytových prostor, které dlouhodobě bránilo jejich užívání žalobcem k provozování restaurace, kdy provoz restaurace je spojen s vysokými hygienickými nároky a pohybem velkého množství lidí. Nelze se ztotožnit s názorem žalobce, že výskyt vad na předmětu nájmu je způsoben zanedbáním povinné údržby ze strany žalované, kdy je třeba připomenout, že budova, ve které se nacházejí předmětné prostory je historickou budovou v Pražské památkové rezervaci, u které je tento druh vad vzhledem ke stáří konstrukcí běžný. Naopak právě zahájení rekonstrukčních prací, kterému předcházelo důsledné zjišťování stávajícího technického stavu budovy, je projevem přístupu řádného hospodáře. Žalovaná v souladu s prevenční povinností (§ 2900 o. z.) učinila opatření k zamezení hrozících škod a vyzvala žalobce k ukončení provozu restaurace v předmětných prostorách.6. Účastníci si sjednali v čl. 5.1. Smlouvy její automatické ukončení pro případ, že dojde k takovému poškození předmětu nájmu, že jej nájemce nebude moci dlouhodobě užívat, nebo že jeho užívání ztratí pro nájemce hospodářský význam. Vzhledem k tomu, že předmětné prostory, tedy před