12 Co 274/2024-350 — Městský soud v Praze

1. V záhlaví uvedeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 112 320 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od 30. 3. 2017 do zaplacení, to vše ve splátkách 8 000 Kč měsíčně splatných vždy do 20. dne v měsíci počínaje prvním celým měsícem následujícím po měsíci, v němž tento rozsudek nabude právní moci, pod ztrátou výhody splátek při nezaplacení byť jediné splátky (výrok I.), ve zbývající části co do nároku na zaplacení částky 105 331 Kč s příslušenstvím žalobu zamítl (výrok II.), žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 6 043 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce (výrok III.), žalobci uložil povinnost zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 8 náhradu nákladů řízení, jejichž výše bude určena v samostatném usnesení (výrok IV.), žalovanému uložil povinnost zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 8 náhradu nákladů řízení, jejichž výše bude určena v samostatném usnesení (výrok V.), zástupci žalovaného , tituly před jménem, , jméno FO, přiznal odměnu ve výši 132 069 Kč (výrok VI.).2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal na žalovaném zaplacení částky 217 651 Kč z titulu majetkové škody na nebytové jednotce č. , číslo, nacházející se v budově č. p. , číslo, v k. ú. , adresa, na adrese , adresa, (dále také jen „Nebytová jednotka“, „Nebytový prostor“ či „Jednotka“), ke které došlo v průběhu roku 2016 žalobcem neschválenými úpravami Jednotky ze strany žalovaného. Žalobce uvedl, že dne 30. 12. 2015 uzavřel s žalovaným nájemní smlouvu k Nebytové jednotce na dobu určitou od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2016. Následně zjistil, že žalovaný v Jednotce provádí nepovolené stavební úpravy, vyzval ho tedy k odstranění závadného stavu. Po marném uplynutí lhůty k nápravě dne 20. 6. 2016 žalobce nájemní smlouvu vypověděl. Žalovaný podle žalobce odstranil sádrokartonové podhledy, odstranil obklady, vytvořil otvor ve zdi, odstranil vestavěné skříně, kuchyňskou linku, umyvadlo, dvoje dveře, část podlahy hlavního pokoje, zničil toaletu, ucpal odpad, pomaloval stěny, vytrhal elektroinstalaci a odstranil domovní zvonek. Po převzetí Jednotky dne 23. 7. 2016 žalobce tuto musel nechat na vlastní náklady opravit, kdy práce prováděl zhotovitel , jméno FO, na základě smlouvy ze dne 1. 9. 2016. Za tuto opravu žalobce vynaložil částku 159 620 Kč. Dále žalobce uvedl, že byl nucen do Jednotky zakoupit za 11 961 Kč nové obklady, za částku 3 798 Kč opravit poničenou vzduchotechniku, za 2 378 Kč opravit domácí telefon a za 529 Kč osadit nový rozdělovač topných nákladů (RTN). V souvislosti s opravou žalobce hradil též náklady ve výši 12 100 Kč na zpracování znaleckého posudku, 7 500 Kč za stavební dozor a 800 Kč za následný úklid. Vzhledem k nutnosti oprav žalobci též ušel zisk z pronajímání Jednotky ve výši 17 444 Kč. Konečně žalobce po žalovaném požadoval doplacení nájemného za část měsíce srpna 2016 v částce 844 Kč, přičemž následně své nároky precizoval tak, že požaduje i úroky z prodlení vzniklé za trvání nájemního vztahu ve výši 677 Kč.3. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout s tím, že úpravy Jednotky byly realizovány po ústní dohodě s žalobcem. Žalovaný odmítl, že by jím vykonané práce (výměna minerálních podhledů, přebudování toalety na sprchový kout) v Jednotce vedly k jejímu poškození, naopak Jednotku podle žalobce zhodnotily. Řadu prací bylo navíc nutno vykonat z důvodu havárie vody v Jednotce. Pouze u některých prací žalovaný uznal, že se na nich se žalobcem nedohodl (seříznutí sádrokartonové příčky, vybudování příčky v prostoru zádveří, instalace světla). Po ukončení nájmu žalovaný zaplatil žalobci částku 25 000 Kč, kterou považoval za dostatečnou na dokončení úprav Jednotky. Žalovaný tedy označil žalovanou částku za nepřiměřenou. Žalovaný dále sporoval stav Jednotky při jejím převzetí a následně i při jejím předání žalobci, kdy předložené fotografie podle žalovaného nezachycují stav Jednotky v okamžiku předání. Žalobce rovněž žalovanému nevyúčtoval a nevrátil složenou kauci ve výši 5 000 Kč. Znalecký posudek, za nějž žalobce požaduje nahradit náklady, nebyl vůbec doložen.4. Soud prvého stupně po provedeném důkazním řízením vyšel ze zjištěného skutkového stavu, z nějž vyplývá, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu na dobu neurčitou, jíž žalobce pronajal žalovanému předmětnou nebytovou jednotku. Žalovaný v Jednotce vlastními silami prováděl úpravy, přičemž bylo mezi účastníky sporné, zda měl žalovaný od žalobce ústně udělený souhlas k těmto úpravám. Soud I. stupně v tomto směru odkázal na uzavřenou nájemní smlouvu, která jednoznačně a opakovaně stanovuje, že souhlas pronajímatele s prováděním úprav musí být předchozí a písemný, kdy ani žalovaný netvrdil, že by písemný souhlas byl žalovaným dán. Dle soudu I. stupně žalovaný prováděl stavební úpravy bez písemného souhlasu žalobce, nadto sám žalovaný uznal, že řadu úprav provedl i nad rámec údajné ústní dohody se žalobcem (výřezy do sádrokartonu, pomalování zdí, instalace stropního osvětlení, zbudování ytongové stěny v zádveří). Dále pak z vyjádření svědka , jméno FO, a z prezentovaných fotografií (především č. l. 95, 96 a 99, kdy žalovaný zde zachycený stav v zásadě nerozporoval a tento stav byl potvrzen i svědkyní , jméno FO3, ) vzal soud I. stupně za prokázané, že úpravy realizované žalovaným (i kdyby za souhlasu žalobce) byly provedeny natolik neodborným až amatérským způsobem, že jimi jednotka nebyla zhodnocena, ale naopak poškozena. Stav Jednotky při jejím převzetí, vyklizení a při zahájení rekonstrukce vyvodil z výpovědí čtyř svědků a předložených fotografií. Každý ze svědků viděl stav Jednotky v jiném období (, FO2, při počátku nájmu a poté až při začátku rekonstrukce, , jméno FO3, v průběhu nájmu a při vyklizování, , jméno FO4, při vyklizování, , jméno FO, při zahájení rekonstrukce), kdy především z vyjádření svědků , jméno FO3, a , jméno FO4, vyplynulo, že na předložených fotografiích je zachycen stav Jednotky až při zahájení rekonstrukce, nikoli při vyklizení, kdy oba spontánně poukázali kupříkladu na jiný stav stropních kazet či vestavěných skříní. Nepovolené a neodborné zásahy žalovaného do součástí Jednotky si vyžádaly stavební práce provedené p. , jméno FO, , které však vzhledem ke stáří Jednotky, jejímu stavu, neprokázání některých poškození (např. demontáž všech podhledů) a rozsahu prací představovaly v zásadě kompletní renovaci Nebytové jednotky.5. Soud I. stupně k posouzení odborných otázek ohledně výše ceny opravy nebytové jednotky vyšel ze znaleckého posudku jím ustanoveného znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , znalce z oboru ekonomika – ceny a odhady, specializace oceňování stavebních prací, položkové rozpočty a kalkulace, z nějž zjistil, že náklady na opravu Jednotky odpovídají cenám obvyklým v roce 2016 s tím, že na stavbě nebyl veden stavební deník a nebyl přesně zdokumentován stav jednotky při ukončení nájmu ani není zřejmé co mělo být obsahem tvrzené technické pomoci a koordinace prací. Oprava byla prováděna údajně 3 měsíce, znalec stanovil jako dobu obvyklou pro realizaci opravy 1 měsíc, maximálně 2 měsíce.6. Soud I. stupně vyšel při úvaze o nákladech na opravu jednotky ze znaleckého posudku a dospěl k závěru, že provedené práce přesáhly rozsah, který byl nezbytně nutný k odstranění škod na Jednotce, a z části se již jednalo o práce, které vedly ke zhodnocení Jednotky. Z nároků žalobce soud I. stupně uznal za související s nutnými opravami Jednotky opravy provedené p. , jméno FO, v částce 159 620 Kč, nákup obkladů v částce 11 961 Kč, výměnu vzduchotechniky v částce 3 798 Kč a zapojení telefonu v částce 2 378 Kč, celkem tedy částku 177 757 Kč s tím, že znalec potvrdil toliko obvyklost výše těchto nákladů, nikoli jejich účelnost či rozsah. Vzhledem k časovému odstupu od rekonstrukce, která byla provedena již téměř před 8 lety, kdy ani jeden z účastníků zjevně nedisponuje dalšími důkazy ohledně stavu předmětné jednotky v průběhu roku 2016, soud I. stupně postupoval podle § 136 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), kdy určil, že přibližně 2/3 rekonstrukčních prací vedly k nápravě škod způsobených žalovaným a z 1/3 se jednalo již o práce vedoucí ke zhodnocení Jednotky. Při ocenění prací nutných k odstranění škod na Jednotce soud I. stupně dospěl z výše uvedených důvodů k částce 117 320 Kč.7. Další požadované nároky žalobce soud I. stupně neshledal pro právu. K tvrzeným nákladům na zpracování údajného znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, soud I. stupně uvedl, že žalobce uvedený posudek k výzvě soudu I. stupně nedoložil. Jako neúčelný náklad soud I. stupně též žalobci nepřiznal náklady na úklid Jednotky v částce 800 Kč, neboť za komplexní úklid Jednotky si dle stavebního rozpočtu , jméno FO, účtoval částku 9 000 Kč. Dále soud I. stupně žalobu zamítl co do částky 529 Kč za osazení nového rozdělovače topných nákladů, neboť z evidenčního listu Jednotky ani jinéh