69 Co 164/2025-190 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně rozhodl tak, že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku 23 298,76 Kč s úrokem z částky 25 000 Kč ve výši 5,80 % ročně od 27. 6. 2022 do 25. 5. 2023 a z částky 23 298,76 Kč od 26. 5. 2023 do zaplacení, a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 25 000 Kč od 1. 4. 2023 do 25. 5. 2023 a z částky ve výši 23 298,76 Kč, Anonymizováno, od 26. 5. 2023 do zaplacení (výrok I.); dále že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku 7 736,66 Kč se zákonným úrokem z této částky ve výši 15 % ročně jdoucím od 29. 10. 2023 do zaplacení (výrok II.), zamítl žalobu co do povinnosti žalovaných zaplatit společně a nerozdílně částku 5 400 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 5 400 Kč od 24. 8. 2023 do zaplacení a co do částky 1 701,24 Kč s úrokem z prodlení jdoucím od 29. 10. 2023 do zaplacení (výrok III.) a rovněž zamítl žalobu co do povinnosti žalovaných doručit žalobkyni vyúčtování skutečných nákladů a záloh na služby a plnění související s užíváním bytové jednotky o velikosti 1+kk, č. , číslo, , nacházející se v 1. nadzemním podlaží domu č. p. , číslo, postaveného na pozemku parc. č. , číslo, , vše v k. ú. , adresa, , obec , název, , na adrese , adresa, , za dobu od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022 a za dobu od 1. 1. 2023 do 31. 3. 2023 (výrok IV.) a rozhodl o povinnosti žalobkyně zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši 9 915,15 Kč (výrok V.).2. Takto soud prvního stupně rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně na žalovaných domáhala zaplacení částky 38 136,66 Kč s příslušenstvím a dále doručení vyúčtování skutečných nákladů a záloh na služby a plnění související s užíváním bytové jednotky o velikosti 1+kk, č. , číslo, , nacházející se v 1. nadzemním podlaží domu č. p. , číslo, postaveného na pozemku parc. č. , číslo, , vše v k. ú. , adresa, , obec , název, , na adrese , adresa, , (dále jen „byt“), za dobu od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022 a za dobu od 1. 1. 2023 do 31. 3. 2023.3. Dle žalobních tvrzení žalobkyně s žalovanými uzavřela dne 27. 6. 2022 nájemní smlouvu, kterou se jí žalovaní jako pronajímatelé zavázali pronajmout byt a žalobkyně se zavázala platit nájemné ve výši 14 500 Kč a zálohy na služby ve výši 3 500 Kč měsíčně. Smlouva byla sjednána na dobu určitou od 1. 7. 2022 do 30. 6. 2023. Součástí smlouvy bylo ujednání o jistotě ve výši 25 000 Kč, kterou žalobkyně zaplatila. Emailem ze dne 29. 1. 2023 vypověděla žalobkyně nájemní smlouvu ke dni 31. 3. 2023 z důvodu svého stěhování do , místo, za výkonem zaměstnání. Nájemní smlouva jí umožňovala podat výpověď bez udání důvodů s dvouměsíční výpovědní dobou. V návaznosti na výpověď žalovaní potvrdili, že nájem bude ukončen 31. 3. 2023 a informovali ji, že ke skončení nájmu bude sepsán předávací protokol. Žalobkyně zprávou zaslanou 30. 3. 2023 navrhla předání bytu ve stanoveném termínu k datu ukončení nájmu 31. 3. 2023, avšak 1. žalovaný jí na to téhož večera sdělil, že bude mimo , místo, . K předání bytu nemohlo dojít bez součinnosti žalovaných, neboť o předání měl být sepsán písemný protokol. Od 1. 4. 2023 se žalobkyně v bytě nadále nezdržovala a nájem považovala za ukončený. Zaviněním žalovaných došlo k předání bytu až 14. 4. 2023. Byt byl předán bez závad. Dle vyúčtování služeb za dobu od 27. 6. 2022 do 14. 4. 2023 (resp. do 30. 4. 2023 podle podkladů) vznikl žalobkyni přeplatek v částce 9 433,92 Kč (následně byla výše neuhrazeného přeplatku upravena v důsledku vyúčtování ze dne 23. 10. 2023 na částku 9 437,9 Kč), který si žalovaní započetli na neexistující pohledávky vůči žalobkyni (nájemné 6 766,67 Kč za dobu od 1. 4. 2023 do 14. 4. 2023 a 968 Kč představující náklady na vypracování mimořádného vyúčtování). Výsledný rozdíl 1 701,24 Kč zaslali žalobkyni na účet. Platba nebyla nijak označena, pouze byl uveden variabilní symbol uvedený v předžalobní výzvě žalobkyně k zaplacení jistoty a úroků. Tento zápočet shledává žalobkyně neplatným, proto zaúčtovala uvedenou částku na vrácení části dlužné jistoty, tedy na nejstarší pohledávku.4. Žalobkyně v řízení uplatňovala nárok na vrácení 1) zbývající části jistoty 23 298,76 Kč s obvyklým úrokem ve výši 5,8 % (dle úrokové sazby poskytnutých úvěrů domácnostem v červnu 2022). Žalovaní celou jistotu započetli na odstupné, které však dle žalobkyně nemohlo být platně sjednáno, neboť zkracuje nájemcova práva a je v rozporu s § 2254 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „o. z.“). Vyúčtování je vadné a navíc opožděné. Žalobkyně proto žádala 2) za pozdní dodání vyúčtování za období od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022 zaplacení pokuty 50 Kč denně dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon č. 67/2013 Sb.“) v celkové výši 5 400 Kč, a to za období prodlení žalovaných s tímto vyúčtováním od 1. 5. 2023 do 16. 8. 2023. Vyúčtování mělo být dodáno nejpozději 30. 4. 2023. Počátek prvního zúčtovacího období byl určen žalovanými na 1. 7. 2022. Navazující zúčtovací období počalo běžet 1. 1. 2023. Žalobkyně dále požadovala 3) zaplacení částky 9 437,90 Kč představující přeplatek z vyúčtování z 23. 10. 2023, jenž jí žalovaní nezaplatili. S ohledem na vady vyúčtování požadovala dále žalobkyně 4) doručit vyúčtování skutečných nákladů a záloh na služby a související plnění s užíváním bytu za období od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022 a za období od 1. 1. 2023 do 31. 3. 2023.5. Žalovaní s žalobou nesouhlasili. Sjednané odstupné považovali za výhodné pro obě strany. Nájemce mohl kdykoliv bez uvedení důvodů odejít s dvouměsíční výpovědní lhůtou, což by jinak smlouva o nájmu bytu na dobu určitou neumožňovala, a pronajímatel měl kompenzaci za dobu hledání nového nájemce, které obvykle trvalo cca měsíc a půl. Sjednané odstupné ve výši cca jeden a půl násobku nájemného včetně služeb není přemrštěné a je vyvážené zkrácením výpovědní doby na dva měsíce. Zdržení s předáním bytu bylo způsobeno výhradně nečinností žalobkyně. Povinnost předat byt včas po ukončení nájmu leží na nájemci. 1. žalovaný nemohl předem vědět, kdy žalobkyně byt vyklidí a uvede do původního stavu. Podle nájemní smlouvy mohla též žalobkyně splnit povinnost předání bytu předáním klíčů, což neučinila. Žalobkyně uváděla, že byt uklízela naposledy 27. 3. 2023, ale předání si v této souvislosti nevyjednala. Vyúčtování bylo správně provedeno ke dni předání bytu 14. 4. 2023, protože do té doby měla žalobkyně byt v držbě a mohla jej užívat.6. Ohledně úroku z jistoty měli žalovaní za to, že se použije úrok sjednaný ve smlouvě ve výši 0,01 % p. a., který má přednost před zákonnou sazbou. Žalovaní rovněž nesouhlasili s požadovanou pokutou za pozdní dodání vyúčtování, neboť nebyli v prodlení s dodáním vyúčtování. Nájemní smlouva nestanovila konkrétní zúčtovací období, přičemž období určuje dle zákona č. 67/2013 Sb. pronajímatel a nemusí se jednat o období kalendářního roku. Za počátek zúčtovacího období tak byl považován začátek nájmu. Vyúčtování mělo být žalobkyni dodáno do října 2023, což žalovaní splnili.7. Soud prvního stupně na podkladě provedeného dokazování dospěl k závěru, že účastníci dne 27. 6. 2022 uzavřeli dle § 2201 a násl. o. z. smlouvu o nájmu bytu. Nájemní dobu si strany sjednaly od 1. 7. 2022 do 30. 6. 2023. Byt byl žalobkyni předán dne 27. 6. 2022. Žalobkyně v době trvání nájmu bytu získala nové zaměstnání v , adresa, a rozhodla se byt opustit. Dle soudu se jednalo o důvod dle § 2287 o. z., neboť taková situace představovala změnu okolností, pro niž nebylo pro žalobkyni možné rozumně požadovat, aby v nájmu pokračovala. V souladu se smlouvou podala výpověď 29. 1. 2023, přičemž jako důvod uvedla právě změnu zaměstnání. Výpověď byla doručena téhož dne na email uvedený jako email žalovaných v nájemní smlouvě. Dne 1. 2. 2023 proto začala běžet dvouměsíční výpovědní doba, jejíž délku si strany sjednaly ve smlouvě odchylně od § 2231 odst. 1 o. z. Výpovědní doba uplynula dne 31. 3. 2023. Toho dne žalobkyně byt nepředala. Byt byl předán až dne 14. 4. 2023. K prodlení s předáním bytu došlo z důvodů jak na straně žalobkyně, tak na straně žalovaných, když obě strany předání bytu oddalovaly. Navíc žalobkyně měla možnost byt předat i bez součinnosti žalovaných, postačovalo by například vhození klíčů do schránky. Užívání bytu fakticky trvalo do 14. 4. 2023.8. Soud prvního stupně výrok I. napadeného rozsudku odůvodnil tím, že součástí smlouvy bylo ujednání o odstupném ve výši 25 000 Kč, které by byla žalobkyně povinna žalovaným zaplatit, pokud by nájem ukončila v prvním roce jeho trvání z jiných důvodů než prokazatelně zhoršených podmínek užívání bytu. Vzhledem k tomu, že nájem byl skutečně ukončen ze strany žalobkyně v prvním roce jeho trvání, započetli žalovaní zaplacenou jistotu 25 000 Kč na odstupné 25 000 Kč. Soud se zabýval tím, zda se v případě odstupného jedná o ujednání ve smyslu § 2239 o. z., které by ukládalo žalobkyni povinnost, jež by by