21 Co 66/2026-208 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované zaplatit žalobkyni 314 600 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně od , datum, do zaplacení (výrok I) a uložil žalované zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 169 801,40 Kč (výrok II).2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobci domáhali proti žalované zaplacení částky 314 600 Kč s příslušenstvím jako smluvní pokuty, která byla mezi stranami sjednána v článku IV odst. 7 kupní smlouvy ze dne , datum, (dále též „Kupní smlouva“) za nepravdivé ujištění žalované v článku IV odst. 2 Kupní smlouvy, v němž žalovaná žalobce výslovně ujistila, že na pozemcích, které byly předmětem Kupní smlouvy (pozemky p. č. , hodnota, a p. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, o celkové rozloze 5 183 m2 – dále též „Pozemky“) neváznou žádná omezení, právní povinnosti nebo věcná břemena, která by bylo třeba vypořádat a na které je žalovaná byla povinna upozornit či které by bránily volné dispozici s Pozemky (nepravdivé prohlášení žalované). Žalovaná žalobcům zatajila, že přes Pozemky vedou inženýrské sítě, a to kabely , právnická osoba, . a , právnická osoba, .3. Žalovaná se bránila tím, že před uzavřením Kupní smlouvy žalobce seznámila s tím, že prodávané Pozemky jsou na severu zatíženy historickou zpevněnou cestou vedoucí k sousední nemovitosti a o podzemních kabelech pro přívod elektřiny a internetu, které se nacházejí u severního oplocení. Žalobcům byla předána projektová dokumentace, jejíž součástí byly listiny, z nichž vyplývalo, v jaké poloze na severu přechází přes oba Pozemky kabely , právnická osoba, . a , právnická osoba, . Nepopírala tedy, že o vedení sítí přes Pozemky v době uzavírání Kupní smlouvy věděla.4. Žalovaná vznesla námitku započtení své vzájemné pohledávky za žalobci z titulu smluvní pokuty ve výši 314 600 Kč sjednané v článku IV odst. 7 Kupní smlouvy za nepravdivé prohlášení žalobců uvedené v článku IV odst. 1 Kupní smlouvy ohledně jejich znalosti faktického a právního stavu předmětu převodu.5. Soud prvního stupně provedl dokazování, které podrobně popsal v odst. 3 až 12 svého rozsudku a odvolací soud na jeho skutková zjištění, včetně zhodnocení provedených důkazů podle § 132 o.s.ř. pro stručnost odkazuje.6. Z podstatných skutečností odvolací soud shrnuje, že soud prvního stupně vzal za prokázané, že mezi stranami byla dne , datum, uzavřena kupní smlouva, kterou žalobci koupili od žalované pozemky v katastrálním území , adresa, , a to pozemek p. č. , hodnota, o výměře 3 837 m2, druh pozemku trvalý travní porost a pozemek p. č. , hodnota, o výměře 1 346 m2, druh pozemku ostatní plocha, a to za kupní cenu 6 500 000 Kč. V článku IV odst. 1 Kupní smlouvy žalobci prohlásili, že ke dni podpisu smlouvy je jim znám faktický a právní stav nemovitostí, že se seznámili se stavem zápisu v katastru nemovitostí a že v tomto stavu nemovitost kupují, že sjednaná kupní cena odpovídá faktickému a právnímu stavu nemovitostí, že měli možnost si nemovitosti důkladně prohlédnout, a to případně i za účasti k tomu odborně způsobilé osoby a že jsou jim známy veškeré právní a faktické skutečnosti a vlastnosti nemovitostí. V článku IV odst. 2 Kupní smlouvy žalovaná prohlásila, že na nemovitosti neváznou žádné dluhy, omezení, právní povinnosti či věcná břemena, které by bylo třeba vypořádat nebo na které by bylo třeba žalobce upozornit či takové, které by bránily volné dispozici s předmětnou nemovitostí, a tudíž že žalobci s nemovitostmi nepřebírají žádné dluhy, omezení, právní povinnosti ani věcná břemena.7. V článku IV odst. 7 Kupní smlouvy se žalovaná zavázala zaplatit žalobcům smluvní pokutu ve výši 314 600 Kč za porušení jakékoli povinnosti či učinění nepravdivého prohlášení dle tohoto odstavce a žalobci se zavázali zaplatit žalované smluvní pokutu v téže výši za porušení jakékoli povinnosti či učinění nepravdivého prohlášení dle tohoto odstavce, splatnost smluvní pokuty byla sjednána do 30 dnů od výzvy k jejímu zaplacení.8. Přes Pozemky vedou sítě, a to podzemní kabel napětí , právnická osoba, společnosti , právnická osoba, . a podzemní elektronický (telefonní) kabel společnosti , právnická osoba, . (dříve , právnická osoba, ). Informace o vedení obou kabelů přes Pozemky se objevila v rámci stavebního řízení, které vedla žalovaná za účelem výstavby rodinného domu (dále též „RD“) na Pozemcích. Tyto informace jsou obsahem spisu stavebního úřadu. Nad kabely a v rámci ochranného pásma se nesmí stavět. Sítě nebyly zapsány v katastru nemovitostí.9. Žalovaná inzerovala prodej Pozemků přes realitní kancelář , právnická osoba, , prodej vyřizovala paní , jméno FO, . Informace o vedení sítí nebyla v inzerátu na prodej Pozemků obsažena.10. Žalobci oslovili paní , jméno FO, v červenci 2022 s tím, že mají o Pozemky zájem, že na nich chtějí stavět. První schůzka na Pozemcích se konala dne , datum, . Před tímto datem měla paní , jméno FO, zapůjčenu od žalované složku, přičemž však nebylo zjištěno, co bylo jejím obsahem. Žalobci řešili zaměření skutečných hranic Pozemků, řešila se historická cesta vedoucí přes pozemek p. č. , hodnota, , zajištění odstranění veškerých movitých věcí z Pozemků, přepojení přípojky elektřiny ze sousedního pozemku na Pozemky prodávané (tzv. kapličky), zdroj vody na Pozemcích (studna, kvalita vody). Dne , datum, byla uzavřena smlouva o složení blokačního depozita (dále též „rezervační smlouva“). Ohledně sítí nebylo v rezervační smlouvě ničeho uvedeno. Dále se v průběhu dalších jednání před samotným uzavřením Kupní smlouvy opětovně řešily hranice Pozemků, studna, vyklizení Pozemků, přepojení přípojky elektřiny, historická cesta vedoucí přes Pozemky. Před uzavřením budoucí kupní smlouvy byly k dispozici výsledky rozboru vody, jež byly v pořádku, bylo dohodnuto zajištění překládky elektřiny, vyklizení movitých věcí. Smlouva o smlouvě budoucí kupní byla mezi stranami uzavřena dne , datum, . Za žalovanou jednal při dojednávání prodeje její manžel pan , jméno FO, . Dne , datum, se konala na Pozemcích schůzka, přítomný pan , jméno FO, přislíbil architektovi žalobců panu , tituly před jménem, . , jméno FO, dodat papírové podklady k jejich původnímu projektu RD do , datum, . V tomto termínu pan , jméno FO, doklady architektovi nedodal.11. Dne , datum, se žalobkyně obrátila na architekta , tituly před jménem, . , jméno FO, s dotazem, zda ví o vedení kabelů přes Pozemky a zda je pravdou, že nad vedením se nesmí stavět a bylo by nutno udělat přeložku. , tituly před jménem, . , jméno FO, žalobkyni mimo jiné odpověděl, že o kabelu elektro předpokládal, že vede sice přes pozemek, ale vně stávající ohradní zdi, o telefonním kabelu nevěděl. Dne , datum, žalobci sdělili žalované, že zjistili, že přes Pozemky vedou inženýrské sítě , právnická osoba, . a , právnická osoba, ., že je na to žalovaná neupozornila a vyzvali ji k nápravě, a to k přeložce obou sítí na hranici Pozemků. Žalovaná žalobcům odpověděla, že není pravdou, že by je o existenci sítí neinformovala. Po výzvě žalobců k úhradě smluvní pokuty navrhla žalovaná žalobcům smír, který však z jejich strany nebyl akceptován. Žalovaná posléze žalobcům sdělila, že si jako kupující museli být vědomi, že jejich prohlášení v článku IV odst. 1 Kupní smlouvy je neúplné, nezahrnující existující břemena, že uvedený článek smlouvy byl ponechán realitní kanceláří a advokátní kanceláří bez náležité individualizace. Přeložka kabelu , právnická osoba, by dle rozpočtu , právnická osoba, . stála 240 000 Kč. V listopadu 2024 vyzvala žalovaná žalobce k úhradě smluvní pokuty za nepravdivé prohlášení v článku IV odst. 1 Kupní smlouvy.12. Po zhodnocení svědeckých výpovědí (svědkyně , jméno FO, , svědek , jméno FO, ) a účastnické výpovědi žalované dospěl soud prvního stupně k závěru, že žalobci nebyli stranou prodávající před uzavřením Kupní smlouvy výslovně upozorněni na existenci sítí vedoucích pod povrchem Pozemků. Žalobcům sice byla projektová dokumentace k RD nabídnuta při schůzce dne , datum, , avšak pan , jméno FO, nesdělil, že jim projektovou dokumentaci nabízí proto, že se v ní nacházejí doklady o tom, že přes Pozemky vedou inženýrské sítě. Architekt , tituly před jménem, . , jméno FO, byl žalobci pověřen zpracováním projektové dokumentace, nikoli kontrolou stavu Pozemků, nebyl povinen prověřovat stav Pozemků. , tituly před jménem, . , jméno FO, sice od pana , jméno FO, obdržel před uzavřením Kupní smlouvy projektovou dokumentaci, z níž vedení sítí přes Pozemky vyplývalo, nicméně se s ní seznámil až dne , datum, . V podrobnostech viz odst. 6 až 12 napadeného rozsudku.13. Na tomto podkladě soud prvního stupně uzavřel, že žalovaná žalobce do uzavření Kupní smlouvy neinformovala o existenci sítí vedoucích přes Pozemky. Pro tento případ strany sjednaly smluvní pokutu v článku IV odst. 7 Kupní smlouvy.14. Po právní stránce dospěl k závěru, že Kupní smlouva byla uzavřena podle § 2128 a § 2131 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále „o. z.“). Smluvní pokuta byla sjednána v souladu s ustanovením § 2048 odst. 1 o. z