54 Co 329/2025-264 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, jíž se žalobce domáhal vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění účastníka (žalovaného, poznámka odvolacího soudu), kterým byla schválena změna prohlášení vlastníka ve znění dodatku č. 4 přijatého účastníkem dne 17. 6. 2021 pod bodem č. 6 (usnesení dále jen „Usnesení“, tato změna prohlášení vlastníka dále jen „Změna prohlášení“ a dodatek č. 4 dále jen „dodatek č. 4“) (výrok I.) a uložil žalobci povinnost uhradit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 60 370,40 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.).2. Takto soud prvního stupně rozhodl o žalobě ze dne 17. 9. 2021, jíž se žalobce pro postup při Změně prohlášení v rozporu se zákonem domáhal vyslovení neplatnosti Usnesení. Žalobce v žalobě předně uvedl, že je vlastníkem jednotky č. , číslo, (, číslo, , poznámka odvolacího soudu) v budově č. p. , adresa, (stojící na pozemku parc. č. , číslo, , k.ú. , adresa, , poznámka odvolacího soudu) (jednotka dále jen „Jednotka“ a budova dále jen „Dům“). Dne 13. 4. 2021 reagoval na podklady zaslané výborem žalovaného k shromáždění žalovaného plánovanému na 29. 4. 2021 (přesunuto na 17. 6. 2021) mimo jiné sdělením, že ke Změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Samotného shromáždění konaného dne 17. 6. 2021 se žalobce nezúčastnil. Dne 24. 6. 2021 předseda výboru žalovaného vlastníkům jednotek e-mailem zaslal zápis ze shromáždění žalovaného konaného dne 17. 6. 2021. V zápise bylo uvedeno, že Usnesení bylo shromážděním žalovaného přijato. Dle žalobce však Usnesení není písemným souhlasem vlastníka jednotky ve smyslu § 1169 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku („OZ“), žádné písemné souhlasy vlastníků nebyly žalobci předloženy, přičemž ani on sám takový souhlas neudělil. Protože je změna prohlášení vlastníka výlučnou záležitostí vlastníků jednotek, byla dle jeho mínění případná úprava ve stanovách nereflektující novelizované ustanovení § 1208 NOZ neúčinná.3. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby v celém jejím rozsahu s tím, že Usnesení není v rozporu se zákonem. Předně uvedl, že neexistoval žádný přehlasovaný vlastník aktivně legitimovaný k podání žaloby vzhledem k tomu, že pro přijetí Usnesení hlasovali všichni přítomní s výjimkou jedné osoby, která se za dvě jednotky zdržela, přičemž žalobce se hlasování neúčastnil. Protože se Změna prohlášení týkala společných částí a na jejím základě nedošlo ke změně velikosti podílu žádného vlastníka, mělo být aplikováno ustanovení § 1169 odst. 2 písm. a) OZ, pokud záležitost nebyla odlišně upravena ve stanovách žalovaného (§1 odst. 2 OZ). Odlišně byla tato upravena v čl. VII odst. 6 písm. b) stanov žalovaného, podle kterého pro všechny druhy změn prohlášení vlastníka muselo být dosaženo alespoň tříčtvrtinové většiny přítomných členů žalovaného, přičemž Usnesení schválilo 98,24 % na shromáždění přítomných vlastníků jednotek, tj. 72,07 % všech vlastníků jednotek.4. Ve věci již bylo v minulosti meritorně rozhodnuto, a to v prvním stupni věcně nepříslušným Městským soudem v , adresa, , který usnesením ze dne 14. 4. 2023, č. j. , spisová značka, (rozhodnutí městského soudu), vyslovil, že se na Usnesení hledí, jako by nebylo přijato (výrok I.) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II.). Usnesením Vrchního soudu v , adresa, , jako soudu odvolacího, ze dne 3. 10. 2023, č. j. , spisová značka, , ve znění usnesení téhož soudu ze dne 13. 5. 2024, č. j. , spisová značka, (rozhodnutí vrchního soudu), bylo rozhodnutí městského soudu změněno tak, že návrh na vyslovení neplatnosti Usnesení byl zamítnut (výrok I.) a bylo rozhodnuto o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok II.).5. K dovolání žalobce byla rozhodnutí vrchního soudu a rozhodnutí městského soudu usnesením Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2025, č. j. , spisová značka, , zrušena a věc byla postoupena Obvodnímu soudu pro , adresa, , jako soudu věcně příslušenému k projednání a rozhodnutí v prvním stupni. Dovolací soud ve věci samé uvedl, že ustanovení § 1169 odst. 2 OZ stanovuje, při jakých změnách prohlášení vlastníka se postupuje zjednodušeným způsobem nevyžadujícím na rozdíl od „základního způsobu“ provedení změny prohlášení vlastníka podle § 1169 odst. 1 OZ také souhlas vlastníků, kteří byli změnou dotčeni. V případech vymezených v § 1169 odst. 2 OZ tak zákon ke změně prohlášení (i k její účinnosti) vyžaduje toliko schválení takové změny většinou hlasů všech vlastníků jednotek; žádné jiné jednání v této souvislosti není potřeba. Jde o případy, kdy se mění společné části, ale nemění se žádnému z vlastníků podíl na společných částech – typicky půjde o přístavby výtahů, změny účelu užívání společných částí (nikoliv těch ve výlučném užívání). Za takový případ lze dle dovolacího soudu považovat i situaci, kdy (jako v projednávané věci) změna prohlášení vlastníka spočívá v tom, že do společných prostor domu jsou (výslovně) zahrnuty „rozvody tepla“ v rámci centrálního vytápění domu (a v souvislosti s tím bylo vypuštěno v části popisu jednotek spojení „ústředního topení“). O součást jednotky se v takovém případě ostatně ani jednat nemůže vzhledem k funkční propojenosti „rozvodů centrálního vytápění, včetně soustavy rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení“ představujících jeden funkční celek s celým domem, nikoliv jen s jednotkou (k tomu Nejvyšší soud rovněž dále odkázal na § 505 OZ a např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 11. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1501/2020). Dovolací soud proto uzavřel, že k dotčení práv a povinností některého vlastníka jednotky ve vztahu k jeho předmětu vlastnictví ve smyslu § 1169 odst. 1 o. z. výše popsanou změnou prohlášení nedochází. Nejvyšší soud dále konstatoval, že udělení souhlasu se změnou prohlášení vlastníka podle § 1169 odst. 2 OZ náleží do působnosti vlastníků jednotek (nikoliv do působnosti společenství vlastníků jednotek), přičemž vlastníci svou vůli při rozhodování o udělení souhlasu mohou projevit v souladu s § 1221 odst. 2 OZ taktéž hlasováním o příslušné otázce na shromáždění. Bez ohledu na takové „organizačně technické“ řešení jde však stále o jiný způsob rozhodování, než je rozhodování shromáždění, coby orgánu společenství vlastníků jednotek. Promítnutí do poměrů projednávané věci pak vedlo k závěru, že vlastníci jednotek udělili svůj souhlas (většinou hlasů všech vlastníků) se Změnou prohlášení ve smyslu § 1169 odst. 2 OZ na shromáždění žalovaného konaném dne 17. 6. 2021. Rozhodnutí o Změně prohlášení učinili způsobem a formou předpokládanými zákonem; nejde tak o rozhodnutí, na které se hledí, jako by nebylo přijato. Ačkoliv jde o výkon působnosti vlastníků jednotek, podléhalo též takové rozhodnutí, jak se podává z ustanovení § 1169 odst. 3 OZ, přezkumu v režimu přiměřeného použití § 1209 OZ. Jen „přehlasovaný vlastník“ či vlastník, jemuž v hlasování bránil důležitý důvod, je pak aktivně legitimován k podání návrhu dle § 1209 OZ. Z přiměřeného užití § 1209 OZ na daný případ dovolací soud dovodil, že vlastník mohl vyjádřit svůj souhlas či nesouhlas s navrhovaným rozhodnutím spoluvlastníků též mimo rámec zasedání shromáždění žalovaného (i před jeho konáním), a to až do okamžiku, kdy je na zasedání shromáždění návrh takového rozhodnutí přijat nebo nepřijat. Pro poměry dané věci byl proto pojem „přehlasovaný vlastník jednotky“ uvedený v § 1209 OZ širší, než v případech záležitostí v působnosti společenství vlastníků jednotek. Soudům nižších stupňů proto dovolací soud vytkl, že se nezabývaly otázkou, zda žalobce svůj nesouhlas neprojevil případně mimo rámec konaného zasedání. Závěrem uvedl, že jedná-li se o rozhodnutí vlastníků, nikoliv o rozhodnutí shromáždění coby orgánu společenství vlastníků, není založena věcná příslušnost krajských soudů. Uzavřel tedy, že pokud věc v prvním stupni projednal a rozhodl krajský soud (Městský soud v , adresa, ), bylo řízení zatíženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci a spočívala v projednání a rozhodnutí věcně nepříslušným soudem.6. Soud prvního stupně vyšel ze skutkových zjištění a právní argumentace uvedených v písemném odůvodnění napadeného rozsudku, na něž odvolací soud, aniž by je podrobně opakoval, odkazuje při současném stručném shrnutí závěru, k němuž prvostupňový soud dospěl. Tento nejprve shledal, že žalovaný je společenstvím vlastníků jednotek a žalobce je vlastníkem Jednotky. Žalovaný prostřednictvím e-mailu rozeslal členům žalovaného pozvánku a podklady k plánovanému shromáždění a avizoval, že jedním z bodu programu bude i „6. Prohlášení vlastníka – Dodatek č. 4“. Dne 13. 4. 2021 v rámci emailové reakce žalobce k navrhované Změně prohlášení vznesl řadu námitek, zejména považoval dodatek č. 4 za nedostatečně a zmatečně zpracovaný s tím, že navrhovanou Změnou prohlášení dojde k zásahu do vlastnictví jednotlivých vlastníků, ke které je potřeba písemného souhlasu všech vlastníků. S