68 Co 57/2026-447 – Městský soud v Praze

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala po žalované zaplacení částky 500 000 Kč s příslušenstvím jakožto slevy z kupní ceny nemovitosti. Žalobu odůvodnila tím, že dne , datum, uzavřela se žalovanou kupní smlouvu o prodeji a koupi nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. st. , hodnota, , jehož součástí je stavba , adresa, , rodinný dům, a dále pozemku parc. č. , hodnota, , vše v katastrálním území , adresa, (dále jen „nemovitosti“), za kupní cenu 2 475 000 Kč. Nemovitosti byly inzerovány jako kompletně zrekonstruované, přesto se na nich záhy po uzavření kupní smlouvy začaly projevovat vady. Žalovaná vady reklamovala a požadovala slevu z kupní ceny, avšak bez odezvy.2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Zdůraznila, že před uzavřením kupní smlouvy si žalobkyně nemovitosti osobně prohlédla a podpisem stvrdila, že na nich neexistují žádné faktické vady. Žalobkyně vady vytkla opožděně a neprokázala, že se jedná o skryté vady, ani že vznikly před přechodem nebezpečí škody na věci. Rovněž zdůraznila, že se nejedná o spotřebitelskou smlouvu, neboť ačkoliv obecně rekonstruuje nemovité věci a následně je prodává za účelem dosažení zisku, v tomto případě nemovitosti prodala z důvodu vyrovnání cash-flow a plnění svých finančních povinností z úvěrových smluv.3. Soud prvního stupně rozsudkem ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , žalobě v plném rozsahu vyhověl, , Orgán veřejné moci, však tento rozsudek zrušil usnesením ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , a věc přikázal k rozhodnutí jinému soudci.4. Soud prvního stupně v následujícím řízení doplnil dokazování a dne , datum, vydal napadený rozsudek č. j. , spisová značka, , jímž uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni 117 857 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 117 857 Kč od , datum, do zaplacení (výrok I), žalobu zamítl co do částky 382 143 Kč s příslušenstvím (výrok II) a uložil žalované povinnost nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 89 720 Kč (výrok III). V odůvodnění uvedl, že strany uzavřely spotřebitelkou smlouvu, neboť žalovaná jako podnikatelka předmět koupě vydražila, provedla jeho rekonstrukci a o rok později prodala žalobkyni za pětinásobnou cenu. Předmět koupě vykazoval vady, konkrétně znalec , tituly před jménem, , jméno FO, identifikoval celkem deset vad, z nichž soud prvního stupně uznal celkem devět (kromě vady č. , hodnota, ). Žalovaná neprokázala, že žalobkyně o vadách v době koupě věděla, a nepostačí, pokud vady žalobkyně mohla před uzavřením smlouvy zjistit. To by platilo pouze u flagrantních vad, neboť žalobkyně je spotřebitelka a jednotlivé vady mohla reálně zjistit až užíváním nemovitostí a z následně vyhotoveného znaleckého posudku. Vzhledem k tomu, že veškeré vady souvisely s rekonstrukcí realizovanou žalovanou, vznikly již před přechodem nebezpečí škody na věci a žalovaná o nich musela vědět. Žalované proto nesvědčí námitka opožděné reklamace podle § 2112 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z“)., a žalobkyně vady oznámila včas. Žalobkyni tedy náleží právo z vadného plnění, konkrétně s ohledem na její volbu právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Soud prvního stupně připomněl, že se jedná o neurčitý pojem, který je nutno vykládat s přihlédnutím k okolnostem případu. V této souvislosti vzal v úvahu, že nemovitosti vykazovaly řadu nedostatků, ačkoliv byly nabízeny po celkové rekonstrukci a kupní cena ve výši 2 475 000 Kč vady nezohledňovala. Žalobkyně měla v úmyslu v domě uspokojovat svou bytovou potřebu a stav domu nebyl takový, že by ho nebylo možno obývat. Řada nedostatků měla pouze estetický charakter a nevyžadovaly naléhavé řešení. Soud prvního stupně následně vyšel z obvyklé ceny nemovitosti ve výši 1 680 000 Kč (určené znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, ), od které odečetl náklady na opravu v obvyklé ceně 84 500 Kč (určené znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, ). Výsledná obvyklá cena předmětu koupě po zohlednění nákladů na odstranění vad činila 1 595 500 Kč. Poté soud prvního stupně určil poměr obvyklé ceny a obvyklé ceny při zohlednění nákladů na odstranění vad ve výši 21:20 a ve stejném poměru upravil sjednanou cenu. Výsledná částka 2 357 143 Kč zohledňuje, že žalobkyně byla ochotna koupit nemovitosti za 2 475 000 Kč a současně tyto nemovitosti měly vady. Rozdíl mezi sjednanou kupní cenou a částkou odpovídající ceně, kterou by strany sjednaly, pokud by o vadách věděly, odpovídá částce 117 857 Kč. Žalobkyně tedy přeplatila předmět koupě o 117 857 Kč, a tuto částku jí soud prvního stupně přiznal jakožto přiměřenou slevu z kupní ceny. O nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), neboť rozhodnutí záviselo na úvaze soudu a současně byla žalobkyně úspěšná ve vztahu k devíti z deseti tvrzených vad, tedy v převažujícím rozsahu.5. Žalovaná napadla výrok I a III rozsudku soudu prvního stupně včasným a přípustným odvoláním, přičemž vyhovující výrok o věci samé (ad I) byl napaden jen v rozsahu částky 33 357 Kč s příslušenstvím (viz níže). Žalovaná namítla, že nesouhlasí s přiznanou výší slevy z kupní ceny. Požadovaná sleva 500 000 Kč byla zcela nepodložená a nepřiměřená. Za rozhodující žalovaná označila znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , který odhadl náklady na odstranění vad ve výši 84 500 Kč a za férovou slevu považoval 100 000 Kč. Soud prvního stupně do své úvahy nepřijatelně začlenil jako vstupní hodnotu obvyklou cenu nemovitosti, kterou stanovil , tituly před jménem, , jméno FO, , což má za následek nadhodnocení nároku žalobkyně. Žalovaná se závěry , tituly před jménem, , jméno FO, nikdy nesouhlasila a nadále je považovala za nesprávné a spekulativní. Mnohem závažnější pochybení soudu prvního stupně žalovaná spatřovala ve výroku III o náhradě nákladů řízení, neboť žalobkyně ve značném rozsahu neuspěla a nadto během řízení obstruovala, odmítala smír, vznášela námitky podjatosti a obviňovala protistranu i znalce z trestné činnosti. V důsledku jejího přístupu proběhlo mnoho jednání a navýšily se náklady řízení, proto je v rozporu s dobrými mravy přiznat jí za této situace jejich náhradu. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud změnil výrok I napadeného rozsudku tak, že žalobě vyhoví jen v rozsahu 84 500 Kč a ve zbytku žalobu zamítne (tedy správně tak, že rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I, pokud jím bylo rozhodnuto o částce 33 357 Kč s příslušenstvím, změní tak, že v tomto rozsahu žalobu zamítne – pozn. odvolacího soudu), a žalované přiznal náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.6. Žalobkyně v písemném vyjádření k odvolání označila napadený rozsudek za věcně správný. Zdůraznila, že výše slevy se neurčuje jako prostý náklad na odstranění vad, ale soud je povinen učinit komplexní úvahu o přiměřenosti slevy. V tomto případě byly nemovitosti určené k bydlení a v důsledku vad došlo k omezení komfortu a hodnoty stavby (snížení životnosti, estetické znehodnocení). Žalobkyně si nadto vzhledem k věku cíleně zvolila nemovitosti po celkové rekonstrukci, aby je nebyla nucena opravovat. Odvolání žalované kvalifikovaně nezpochybňuje výpočet slevy v napadeném rozsudku ani neuvádí žádný alternativní výpočet. Ohledně obvyklé ceny soud prvního stupně vycházel ze znaleckého posudku a žalovaná neuvádí, v čem konkrétně znalec chyboval. Nadto se nejednalo o marginální vady, proto by přiznaná sleva měla být spíše vyšší, a rozhodně není na místě ji ještě snižovat. Jako příklad žalobkyně uvedla špatně vyspádovaný sprchový kout, jehož opravu znalec odhadl pouze na 10 000 Kč, ačkoliv ve skutečnosti bylo nutno předláždit celou podlahu, neboť nebyly k dostání náhradní dlaždice stejného typu. Navíc by došlo k porušení hydroizolace, která musela být provedena nově v celé ploše. Ohledně vady kotle znalec zohlednil toliko nepřipevněnou zásuvku a odstranění vady ocenil na 1 000 Kč, přestože podstata vady spočívala v tom, že kotel byl v rozporu s normou zazděn za předstěnou, kterou žalobkyně musela nechat zbourat. Při rozhodování o náhradě nákladů řízení soud prvního stupně správně postupoval podle § 142 odst. 3 o. s. ř., neboť rozhodnutí záviselo na úvaze soudu nebo na znaleckém posudku. Námitky, že žalobkyně nepřistoupila na smír, jsou irelevantní, neboť smír je z podstaty věci dobrovolný a žalobkyně nechtěla přistoupit na pětinu toho, co v dobré víře považovala za svůj nárok. Žalovaná nadto ani netvrdí okolnosti pro aplikaci § 150 o. s. ř. Námitky stran tvrzených obstrukcí jsou rovněž nedůvodné, ostatně to samé by mohla tvrdit žalobkyně, neboť žalovaná svým odvoláním proti prvnímu rozsudku ve věci prodloužila řízení a zapříčinila vznik dalších nákladů. Žalobkyně proto navrhla potvrdit napadený rozsudek jako věcně správný a přiznat žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení.7. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně v rozsahu, v němž byl odvoláním žalované napaden (§ 212, § 212a a § 214 odst. 1 o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. K projednání odvol