24 C 284/2019-197 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Žalobou ze dne 6. 11. 2019 se žalobkyně domáhaly zrušení spoluvlastnictví žalobkyň a žalované k nemovitým věcem označeným ve výroku I. tohoto rozsudku. Uvedly, že účastnice řízení jsou podílovými spoluvlastníky, žalobkyně [příjmení]) [celé jméno žalobkyně], v rozsahu id. [číslo], žalobkyně [příjmení]) [celé jméno žalobkyně], v rozsahu id. [číslo] a žalovaná [celé jméno žalované], v rozsahu id. [číslo] na nemovitostech: pozemku [parcelní číslo] zastavěna plocha a nádvoří, o výměře 619 m2, jehož součástí je stavba, [obec], [adresa], rodinný dům, pozemku [parcelní číslo] trvalý travní porost, o výměře 107 m2, a pozemku [parcelní číslo], ostatní plocha, o výměře 100 m2, vedených na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec], obec Měnín a dále podílovými spoluvlastníky, žalobkyně [příjmení]) v rozsahu id. [číslo], žalobkyně [příjmení]) v rozsahu id. [číslo], a žalovaná v rozsahu id. [číslo] na nemovitosti, pozemku [parcelní číslo], zahrada o výměře [číslo] m3, vedené na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec], vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov. 2. Žalobkyně se staly spoluvlastníky nemovitých věcí na základě dědického řízení v roce 2000. Tvrdily, že mezi účastnicemi dochází od počátku společného vlastnictví k vážným neshodám v důsledku toho, že žalovaná dlouhodobě zamezovala oběma žalobkyním ve vstupu do předmětných nemovitostí, čímž je omezuje v jejich vlastnickém právu, ač ji opakovaně žádaly o umožnění přístupu. Žalobkyně nemovitosti nemohou udržovat, přestože je rodinný dům [adresa] od roku 2000 neobydlen a chátrá. Měly k dispozici pouze klíče od stodoly, kde měla žalobkyně [příjmení]) uskladněny věci, žalovaná však zabránila možnému vstupu výměnou zámku, a to bez jakéhokoliv předchozího upozornění. V reakci na vzniklou situaci žalobkyně [příjmení]) 8. 11. 2018 na doporučení Policie České republiky a za přítomnosti svědků nechala vyměnit zámek od stodoly za nový, klíče předala žalované. Tvrdí, že rozdělení nemovitostí není podle § 1147 občanského zákoníku dobře možné, a že by se při nehospodárném rozdělení podle § 1144 odst. 1 občanského zákoníku výrazně snížila hodnota nemovitostí jako celku. Žalobkyně opakovaně navrhovaly prodej předmětných nemovitostí či úplatný převod svých podílů na nemovitostech na žalovanou, a ač se tuto situaci snaží řešit od roku 2017, nebyly úspěšné. Žalovaná byla písemně 27. 9. 2018 vyzvána k jednání o možnostech výše uvedených, kdy sdělila, že výplatu podílů žalobkyň provede ve výši stanovené soudním znalcem. Byť byla žalovaná dále vyzvána ke sdělení jména soudního znalce pro určení hodnoty nemovitostí a opětovně dotázána, zda preferuje úplatný převod podílů či jinou formou zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, na tuto výzvu již nereagovala. 3. Žalovaná prezentovala v průběhu řízení zájem o přikázání id. podílů žalobkyň na nemovitostech po zrušení spoluvlastnictví do svého výlučného vlastnictví s tím, že po zjištění ceny znaleckým posudkem žalobkyně hodlá vyplatit. Popírá, že by žalobkyním zamezovala v přístupu do domu [adresa], v tomto rodinném domě bydlela její sestra [jméno] [celé jméno žalobkyně]. K výměně zámku od stodoly tvrdí, že byl vyměněn, jelikož již nebyl funkční, ze stejného důvodu byla nucena vyměnit i zámek u vstupních dveří do domu. Opakovaně sdělila žalobkyním, že o odkup jejich podílů má zájem, neměla však dostatek finančních prostředků, proto konečné řešení směřovala k červenci 2020, kdy obdrží finanční prostředky z penzijního připojištění. Zmínila taktéž své zdravotní problémy. 4. Právní zástupce žalované, který žalované v průběhu řízení vypověděl plnou moc, soudu sdělil, že spolupráce s žalovanou je velmi obtížná. S ohledem na její zhoršující se zdravotní stav zcela vyloučil, že by nemovité věci převzala do svého vlastnictví, neboť není schopna sporný spoluvlastnický podíl s ohledem na své majetkové a finanční poměry vyplatit, a poskytnutí úvěru s ohledem na její věk je zcela vyloučeno. Původně zamýšlený postup žalované označil za zcela nereálný. O odkup spoluvlastnických podílů projevil nicméně zájem syn žalované, který vstoupil do jednání s bankovními ústavy s cílem zajistit úvěr k úhradě kupní ceny, dohodu však za pro něj akceptovatelných podmínek neuzavřel. 5. Vlastnické právo žalobkyň a žalované k nemovitostem, včetně výše id. podílů, a nabývacích titulů, soud ověřil z [list vlastnictví] a z [list vlastnictví] vedených pro obec a katastrální území Měnín u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, polohu nemovitých věcí pak z kopie katastrální mapy s pozemky v katastrálním území Měnín, která byla rovněž součástí vypracovaného znaleckého posudku [anonymizováno] [celé jméno znalce]. 6. Opakující se konflikty mezi spoluvlastníky, včetně výzvy adresované žalované týkající se umožnění přístupu do rodinného domu, i do stodoly, jakož i odmítavý postoj žalované k návrhům žalobkyň, má soud za prokázané z přípisů ze dne 27. 9. 2018, ze dne 17. 10. 2018 a ze dne 8. 11. 2018, snahu o vyřešení věci smírnou cestou i z před žalobní výzvy ze dne 26. 9. 2019. 7. Ke stanovení obvyklé ceny soud zadal ve věci zpracování znaleckého posudku, který byl vypracován [celé jméno znalce] pod [číslo] 2020. Ze znaleckého posudku [anonymizováno] [celé jméno znalce], znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové, ze dne 7. 10. 2020, soud zjistil výši obvyklé ceny souboru nemovitostí, a to pozemku [parcelní číslo], o výměře 619 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, rodinný dům [adresa], dále pozemku [parcelní číslo], o výměře 1060 m2, zahrada, [parcelní číslo] o výměře 107 m2, trvalý travní porost, [parcelní číslo] o výměře 100 m2, ostatní plocha, včetně příslušenství, zapsaných na [list vlastnictví] a [list vlastnictví] pro katastrální území Měnín, obec Měnín, okres [okres], která v době zpracování znaleckého posudku (7. 10. 2020) činila 4 000 000 Kč. 8. Znalec specifikoval nemovité věci, konstatoval, že rodinný dům [adresa] je postaven na pozemku [parcelní číslo], jedná se o samostatně stojící rodinný dům postavený jako řadový vnitřní, s částečným podsklepením a šikmou sedlovou střechou. V rodinném domě je jeden bytový prostor o velikosti 4+1, vstup do domu je z pozemku [parcelní číslo] do úrovně prvního nadzemního podlaží. [příjmení] část rodinného domu je obytná, pravou část rodinného domu tvoří průjezd domem a mlat. Pozemek p. [číslo] je zčásti zastavěný rodinným domem, další část pozemku je zastavěna dvorními hospodářskými budovami, zbývající plochy jsou užívány jako dvůr. Pozemek p. [číslo] tvoří předzahrádku před rodinným domem [adresa], pozemky p. [číslo] p. [číslo] navazují na pozemek p. [číslo] jsou užívány jako zahrada Stavba byla postavena v roce 1930, stavebně technický stav rodinného domu znalec hodnotil jako nevyhovující, rodinný dům je cca 18 let neobydlen, nebyla prováděna žádná, ani minimální údržba. Popsal stavební závady, praskliny ve zdivu, zatékání, nefunkční topení, taktéž specifikoval vedlejší stavby, venkovní úpravy. Při stanovení obvyklé ceny použil komparativní metodu, uvedl, že cena zjištěná vychází z porovnání předmětu ocenění se stejnými či obdobnými nemovitostmi v lokalitě a z ceny sjednané při prodeji v letech 2019 2020, znalcem byly použity cenové údaje katastru nemovitostí. Posudek obsahoval přílohy znalcem specifikované, včetně kopie katastrální mapy, fotodokumentace, mapy obce s polohou nemovitých věcí, [list vlastnictví] a [číslo] pro obec a katastrální území Měnín, taktéž doložku dle § 127a zákona č. 99/1963 Sb., o. s. ř. Pro cenové porovnání měl znalec k dispozici dostatek srovnatelných nemovitostí v místě a čase ocenění, kdy jednotkové cenové rozpětí činilo 28 210 Kč/m2 - 32 584 Kč/m2. Po použití specifikovaných koeficientů, které odstranily odlišnosti mezi nemovitostmi, činilo dle znalce cenové rozpětí 29 324 - 32 335 Kč/m2. Po zvážení specifikovaných kladů, obce v blízkosti města Brna, parkování na pozemku před rodinným domem, dobrou dostupností s velkým pozemkem, jakož i záporů, zejména špatného stavebnětechnického stavu prvků krátkodobé životnosti, a vzhledem k celkovému vývoji v tomto segmentu realitního trhu rodinných domů pro bydlení v obci [obec], znalec uvedl srovnávací hodnotu ve výši 30 600 Kč/m2. Věcnou hodnotu nemovitých věcí stanovil ve výši 5 160 000 Kč, obvyklou cenu nemovitých věcí ve výši 4 000 000 Kč. 9. Usnesením podepsaného soudu z 30. 11. 2020, č. j. 24 C 284/2019-77 soud znalci přiznal odměnu a náhradu hotových výdajů v celkové výši 8 120 Kč. 10. Žalovaná vznesla námitky ke znalcem stanovené výši obvyklé ceny souboru nemovitostí, k možnosti mimosoudního vyřízení věci či smírnému vyřešení věci se nevyjádřila. Doplnila, že nemá dostatek finančních prostředků na vyplacení podílů žalobkyň, byť má o nemovitosti zájem. 11. V reakci na toto konstatování žalobkyně navrhly nařízení prodeje nemovitých věcí a rozd