33 C 150/2018-565 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Žalobou podanou dne 27. 6. 2018 se žalobci domáhali vydání rozhodnutí, kterým by žalovaným byla uložena povinnost zaplatit žalobcům částku 779 263 Kč s příslušenstvím. V žalobě uvedli, že na základě kupní smlouvy ze dne [datum] nabyli od žalovaných nemovitosti – pozemky p. [číslo] p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], p. [číslo] p. [číslo] jehož součástí je stavba garáže bez č. p./č. e., vše v katastrálním území Ostopovice. Dne 7. 3. 2017 žalobci předmětné nemovitosti od žalovaných protokolárně převzali. Po převzetí předmětu prodeje a zahájení jeho užívání, respektive při provádění úprav pro potřeby žalobců a po první větší bouřce začali žalobci objevovat vady, které nebyly zřejmé při přejímce a tyto reklamovali u žalovaných svým dopisem ze dne 3. 7. 2017, ve kterém rovněž uplatnili nárok na slevu z ceny s tím, že tuto slevu vyčíslí dodatečně. Žalovaní svým dopisem ze dne 16. 7. 2017 prakticky uznali reklamované vady a vyjádřili přesvědčení, že se účastníci dohodnou na slevě z kupní ceny. Žalobci si následně nechali provést odborné posouzení nemovitostí z hlediska kvality, provedení a vad s dopadem těchto vad na kupní cenu předmětných nemovitostí, která dle kupní smlouvy činila částku [anonymizováno]. Toto odborné posouzení zpracoval [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ke dni 26. 9. 2017. Při zpracování tohoto odborného posouzení bylo odhaleno další množství skrytých vad, které pak žalovaní již prostřednictvím svého právního zástupce jeho dopisem ze dne 13. 11. 2017 uplatnili u žalovaných, a to včetně vyčíslení svého nároku ve výši stanovené odborným posouzením, tedy v částce 779 263 Kč. Žalobci se nadále snažili dojít ke smírnému řešení celá záležitosti, zaslali žalovaným dopis ze dne 7. 12. 2017 formulovaný již jako předžalobní upomínka, reakcí byl dopis žalovaných ze dne 7. 1. 2018. Po tomto stanovisku žalovaných došlo k dalším ústním jednáním ve věci a dne 25. 2. 2018 i k jednání na místě samém, jeho výstupem byl dopis žalovaných ze dne 9. 3. 2018, kde žalovaní mj. navrhli, nechť žalobci odstoupí od smlouvy a zároveň opětovně potvrdili, že nerozporují prokazatelné vady a akceptují požadavek na slevu z ceny. K tomuto dopisu sdělili žalobci, že setrvávají na způsobu vyřízení reklamace formou slevy z ceny, žalovaní své stanovisko nijak nezměnili. Na podporu svých tvrzení a oprávněnosti svých nároků si žalobci nechali v měsíci dubnu 2018 zpracovat další posudek, jehož zhotovitelem je znalec [příjmení] [příjmení], který se v posudku zabýval pouze zásadními závažnými vadami a odhalil i některé další skryté vady s tím, že jeho odborný cenový odhad dopadů do kupní ceny zkoumaných nemovitostí je prakticky totožný s odborným cenovým posouzením [anonymizováno] [příjmení]. I tento znalecký posudek byl předložen žalovaným ve snaze předejít soudnímu sporu, žalovaní zaujali zásadně negativní stanovisko, a to svým dopisem ze dne 16. 6. 2018. Žalobcům tak nezbylo, než se domáhat svých zákonných nároků z titulu práva z vadného plnění soudní cestou. 2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. V písemném vyjádření ze dne 13. 9. 2018 namítli, že žaloba je neurčitá s tím, že žalobci netvrdí, jakého nároku z titulu práva z vadného plnění se žalobou domáhají a netvrdí konkrétní vady nemovitostí, které mají být předmětem tohoto řízení. Za základní důvod, proč žalovaní považují nárok žalobců za nedůvodný, je skutečnost, že žalobci znali faktický i právní stav nemovitostí, kdy je žalovaní se stavem nemovitostí seznámili. Tuto skutečnost potvrdili žalobci v kupní smlouvě, kdy v jejím článku V. odst. 3 výslovně prohlásili, že:„ Kupující výslovně prohlašují, že byli prodávajícími seznámeni s faktickým i právním stavem předmětných nemovitostí, že si nemovitosti osobně před podpisem kupní smlouvy prohlédli a faktický i právní stav předmětných nemovitostí odpovídá ustanovení této smlouvy.“ 3. K výzvě soudu doplnili žalobci skutková tvrzení žaloby písemným podáním ze dne 24. 9. 2018 tak, že uvedli, jaké vady nemovitostí jsou předmětem tohoto řízení, a to tak, že se jedná 1) v chodbě ve druhém nadzemním podlaží vada nerovnosti podlahy a její vzdouvání se, včetně nesprávné geometrie provedení vnitřních příček vymezujících chodbu, 2) projevy vlhkosti v prostoru pod schodištěm a závady větrání tohoto prostoru, včetně nerovnosti podlah s projevem rozdílů v místě styku podlahy s keramickou dlažbou, 3) vada materiálu svislých konstrukcí a příček – záměna deklarovaného materiálu, 4) terasa – vada absence odvodnění a provedení terasy při použití zcela nekvalitního betonu, 5) vadné provedení tepelné izolace základů a soklu domu, 6) vadné provedení přístupového chodníku k domu a ke garáži včetně vadného odvodnění a vyspádování, 7) vadná střecha garáže, 8) vadné zděné oplocení a 9) vadně provedené základy domu. 4. Žalování se k doplnění žaloby vyjádřili v písemném podání ze dne 11. 10. 2018, kde namítli, že je zřejmé, že žalobci si pletou právní režim smlouvy o dílo a kupní smlouvy, když poměřují stav nemovitostí s projektovou dokumentací pro stavební povolení a s normami ČSN, které však nebyly v kupní smlouvě určeny jako kritérium jakosti rodinného domu. Žalobci si neobjednali u žalovaných rodinný dům dle projektové dokumentace v jakosti norem ČSN, ale koupili řádně zkolaudovaný hotový dům, který si prohlédli a byli seznámeni s jeho faktickým stavem. Nemovitosti odpovídaly předmětu kupní smlouvy, žádná speciální vlastnost nebyla mezi stranami sjednána, žalobci žádné zvláštní vlastnosti nemovitostí v kupní smlouvě nevymínili a s ohledem na jejich prohlášení jim musel být znám technický stav nemovitostí. Žalovaní proto namítli, že skutečnosti, které považují žalobci za vady, vadami ve smyslu odpovědnosti za vady z titulu kupní smlouvy nejsou. Dále žalovaní poukázali na ustanovení § 2103 o. z., a namítli, že v některých případech se jedná o vady, které museli žalobci s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření kupní smlouvy, nejedná se tedy o skryté vady, ale o zjevné vady a žalobci proto nemají práva z vadného plnění. Dále žalovaní v souladu s § 2112 o. z. vznesli námitku pozdní notifikace vad, kdy pro případ, že by soud shledal, že některé skutečnosti jsou skrytými vadami, namítají žalovaní neoznámení těchto vad bez zbytečného odkladu poté, co je mohli žalobci při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit. 5. V písemném podání ze dne 11. 3. 2018 poukázali žalobci na to, že předmětné nemovitosti byly pořizovány jako novostavby za účelem jejich užívání jako komfortního bydlení včetně komfortního umisťování aut v garáži. 6. Na to reagovali žalovaní v písemném podání ze dne 12. 3. 2019 tak, že nemovitost byla v čl. I. kupní smlouvy specifikována jako rodinný dům. Rodinný dům je řádně zkolaudován, a to dle rozhodnutí Stavebního úřadu [obec] č. j. [spisová značka], kterým vzniklo žalovaným právo užívat stavbu ke dni 7. 1. 2017. Stavebním úřadem bylo rozhodnuto, že v nemovitosti (respektive ve stavbě) je povoleno trvalé bydlení – stavba tedy splňuje veřejnoprávní požadavky na bydlení, a to jako trvalé obydlí. Žádná z žalobci tvrzených vad nevylučuje obvyklý účel užívání nemovitosti, a to bydlení. Znovu zdůraznili, že žalobci při převzetí nemovitostí podnikli prohlídku, a to za účasti svých techniků, respektive poradců v oblasti provádění staveb. Předání nemovitostí byl přítomen i makléř, který zprostředkovával prodej, prohlídka nemovitostí po technické stránce byla více než podrobná. O nemovitosti byl velký zájem a sjednaná kupní cena odpovídala technickému stavu nemovitosti v daném čase a místě. 7. Skutková zjištění byla učiněna z provedených listinných důkazů, vyhotovených znaleckých posudků a výpovědí znalců. 8. Z kupní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi žalobci jako kupujícími a žalovanými jako prodávajícími bylo zjištěno, že jejím předmětem byly nemovitosti v katastrálním území Ostopovice, a to pozemek p. [číslo] pozemek p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], pozemek p. [číslo] pozemek p. [číslo] jehož součástí je garáž bez čp/če, byla sjednána kupní cena nemovitostí ve výši 6 327 336 Kč. V čl. V. odst. 3 kupující výslovně prohlásili, že byli prodávajícími seznámeni s faktickým i právním stavem předmětných nemovitostí, že si nemovitosti osobně před podpisem kupní smlouvy prohlédli a faktický i právní stav předmětných nemovitostí odpovídá ustanovení této smlouvy. 9. Z výpisu z katastru nemovitostí z LV číslo 2062 pro obec a katastrální území Ostopovice bylo zjištěno, že žalobci jsou v katastru nemovitostí zapsáni jako vlastníci předmětných nemovitostí na základě kupní smlouvy ze dne 26. 1. 2017 s právními účinky vkladu práva ke dni 1. 2. 2017. 10. Z oznámení o užívání stavby bylo zjištěno, že Obecní úřad Střelice potvrdil, že právo užívat stavbu, a to novostavbu RD na pozemku p. [číslo] dvojgaráže na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec] vzniklo dne 7. 1. 2017. 11. Z inzerátu na prodej předmětných nemovitostí bylo zjištěno, že tyto byly nabízeny k prodeji za kupní cenu ve výši [částka], a to jako samostatně stojící rodinný dům 5 + kk s tím, že k d