10 C 201/2022-147 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 7. 4. 2022 domáhal zaplacení částky ve výši 60 322 Kč s příslušenstvím. Žalobce uvedl, že je právnickou osobou vykonávající správu domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec]. Žalovaní mají ve společném jmění manželů jednotku [číslo] v domě [adresa], se způsobem využití jako byt. Žalovaní dlouhodobě neplní řádně své povinnosti přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. V letech 2021 i 2022 činily předepsané zálohy na jednotku 4 770 Kč měsíčně, nicméně žalovaní uhradili za každý měsíc pouze 2 115 Kč. Od ledna do prosince 2021 tak na zálohách uhradili pouze 25 380 Kč namísto 57 240 Kč, proto jim za toto období vznikl dluh ve výši 31 860 Kč. Za leden žalovaní zaplatili rovněž pouze 2 115 Kč, a proto mají nedoplatek ve výši 2 665 Kč. Žalovaní dále nezaplatili vyúčtování záloh na služby za rok 2019 ve výši 6 664 Kč, přičemž tato částka byla splatná do 31. 7. 2020 a dále nezaplatili vyúčtování záloh na služby za rok 2020 ve výši 19 243 Kč, které bylo splatné 31. 7. 2021 Celkem proto dluh žalovaných činí 60 322 Kč. Žalobce dále uvedl, že žalované vyzval výzvou ze dne 30. 11. 2020 k zaplacení tehdy aktuálního dluh ve výši 40 795 Kč, žalovaní však na dluh ničeho neuhradili. 2. Žalovaní považovali žalobu za nedůvodnou, neboť se podle nich skutečnosti uvedené v žalobě nezakládají na pravdě. Žalovaní se rozhodli odpojit svoji domácnost od dodávky teplé vody a tepla, což schválily příslušné správní orgány města Beroun. Žalobce byl o této skutečnosti vyrozuměn a žalovaní z tohoto důvodu nehradí od května 2019 za odběr tepla a teplé vody ničeho. Žalovaní dále uvedli, že platí poplatky spojené se správou domu a příspěvek do fondu. Žalovaní nesouhlasili s výpočtem zálohových úhrad za rok 2019 a 2020 na topení a vodu, a nesouhlasili ani s částkou 4 770 Kč měsíčně jako zálohou na jednotku žalovaných, která je podle nich pouze nepodloženým odhadem. Žalovaní potvrdili, že obdrželi výzvu k zaplacení, nicméně odmítli hradit náklady právního zastoupení žalobce s ohledem na to, že žalobce opakovaně vyrozuměli o jejich negativním stanovisku. Žalovaní také nesouhlasili s placením nákladů na teplo, svícení, studenou a teplou vodu ve společných prostorách, protože tyto prostory neužívají. Tato spotřeba by podle nich měla být hrazena výlučně osobami, které prostory využívají. Druhá žalovaná uvedla, že se byt žalovaných nachází ve zvýšeném přízemí, a není vytápěn prostory pod ním. Z tohoto důvodu nejsou v pořádku ani účetní závěrky. Soud by měl zohlednit i to, že ve společných prostorách nejsou topná tělesa. Celkový stav domu je špatný, což ostatní sousedé neřeší. Druhá žalovaná měla rovněž za to, že by soud měl zohlednit, že se vlastníci bytů dohodli, že z prostředků společenství opraví střechu, nicméně další problémy v domě si mají hradit ostatní vlastníci sami. 3. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce je právnickou osobou vykonávající správu domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec] (viz rovněž výpis z rejstříku Společenství vlastníků jednotek – žalobce). Žalovaní vlastní v domě [adresa] ve společném jmění manželů jednotku [číslo] se způsobem využití byt (viz rovněž informace o jednotce [číslo]). Podlahová plocha bytu žalovaných činí 71 m2. Žalovaní uhradili za dobu od ledna 2021 do ledna 2022 za každý měsíc vždy pouze částku 2 115 Kč, a tato částka představovala platby na zálohy na opravy ve výši 1 420 Kč měsíčně, pojistné ve výši 91 Kč měsíčně, zálohu na elektrickou energii ve výši 25 Kč měsíčně, zálohu na studenou vodu ve výši 412 Kč měsíčně a příspěvek na správu ve výši 167 Kč měsíčně. Soud vzal tyto nesporné skutečnosti za svá skutková zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř. 4. Z informace o jednotce [číslo] soud dále zjistil, že spoluvlastnický podíl žalovaných na společných částech domu činí 71/518. 5. Z prohlášení vlastníka ze dne 9. 12. 2003 (dále také„ Prohlášení“) má soud za prokázané, že v předmětném domě [adresa] a [adresa] v k.ú. [obec] bylo vymezeno celkem 8 jednotek. Celková podlahová plocha všech jednotek v domě s příslušenstvím činí 594,6 m2 včetně sklepních kójí o výměře celkem 77,6 m2. Vzhledem k tomu, že se podlahová plocha sklepních kójí nezapočítává do podlahové plochy pro určení spoluvlastnického podílu na společných částech domu, činí započitatelná podlahová plocha domu 517 m2. K bytové jednotce žalovaných patří také spoluvlastnický podíl o velikosti 71/518. Podle písm. F, bod 1 tohoto Prohlášení jsou vlastníci jednotek povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů. Podle písm. F, bod 5 Prohlášení je vlastník povinen platit měsíčně na účet správce zálohy na úhradu nákladů spojených se správou domu a na úhrady za plnění poskytovaná s užíváním jednotky. Podle písm. F, bod 6 Prohlášení stanoví výši záloh a termíny jejich splatnosti společenství vlastníků po projednání se správcem, a to v závislosti na předpokládaných nákladech v příslušném zúčtovacím období. V bodě 8 jsou vymezeny jednotlivé náklady na správu domu, které představují zejména a) náklady na údržbu a opravy společných částí domu, případně pozemku příslušejícího domu, b) daň z nemovitostí, c) pojištění domu, d) mzdové náklady, e) náklady na úhradu energií na společných částech domu, f) odvoz odpadků, g) spotřeba studené vody v jednotkách, včetně stočného, h) spotřebu tepla a teplé vody v jednotkách, i) ostatní náklady vztahující se přímo k domu a j) revize elektro, plynu, komínu a hasebního zařízení. Vlastníci přispívají na tyto náklady buď v poměru podle spoluvlastnických podílů na společných částech domu (ad písm. a) až e)) nebo podle platné vyhlášky/obecných předpisů (ad písm. f) a h)), či podle naměřených hodnot na bytových vodoměrech, není-li spotřeba vody v bytech měřena podle platných předpisů (ad písm. g)), anebo v poměru podle spoluvlastnických podílů na společných částech domu, nerozhodne-li společenství vlastníků jinak (ad písm. i) a j)). Podle písm. F, bod 9 Prohlášení jsou vlastníci povinni hradit správci stanovenou částku za výkon správy domu. Podrobnosti měly být řešeny smlouvou o správě domu, kterou byl povinen uzavřít každý vlastník, případně žalobce s určeným správcem. 6. Z notářského zápisu sp. zn. NZ [číslo], [spisová značka] sepsaného jménem Mgr. [jméno] [příjmení], notářky v [obec], dne 13. 3. 2017, její trvalou zástupkyní Mgr. [jméno] [příjmení], kterým byl osvědčen obsah rozhodnutí shromáždění konaného 31. 1. 2017, vyplývá, že žalobce přijal Stanovy předmětného domu. Podle čl. 7 odst. 1 Stanov schvaluje rozpočet na kalendářní rok shromáždění vlastníků nejpozději do konce 4. měsíce kalendářního roku, na který se rozpočet schvaluje. Podle čl. 7 odst. 2 rozpočet zahrnuje dvě části, a to jednak hospodaření s dlouhodobou zálohou na opravy a technické zhodnocení společných částí domu a dále náklady nehrazené z dlouhodobých záloh, a to mimo jiné příspěvky členů společenství na správu domu a pozemku vyjma částí příspěvků určených do dlouhodobé zálohy. Podle čl. 8 odst. 1 platí členové příspěvky pro účely financování nákladů na správu domu a pozemku formou měsíčních záloh, a to v případě nákladů vlastní správní činnosti společenství: stejnou částkou za jednotku a dále v případě ostatních náklady: ve výši odpovídající podílu podlahové plochy jednotky na celkové podlahové ploše všech jednotek v domě, nedohodnou-li se vlastníci jinak. Podle článku 8, bod 2 se z celkového příspěvku na správu domu a pozemku vytváří dlouhodobá záloha. Pravidla pro tvorbu příspěvku, jeho výši a použití schvaluje shromáždění vlastníků. Výši měsíčního příspěvku do dlouhodobé zálohy navrhuje statutární orgán. Podle čl. 8 odst. 4 platí, že pokud není pro daný kalendářní rok společenstvím vlastníků rozhodnuto jinak, platí výše příspěvku na správu domu na pozemku platná v období předcházejícího kalendářního roku. Podle čl. 8 bod 5 společenství vlastníků zajišťuje zejména dodávku tepla, dodávku vody, odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu a další služby, o jejichž poskytování rozhodne shromáždění vlastníků. Podle čl. 8 odst. 6 na náklady na služby jsou členové společenství povinni platit měsíčně zálohy splatné společně s příspěvkem na správu domu a pozemku vždy do 20. dne příslušného kalendářního měsíce. Podle článku 8 bod 7 Stanov se náklady na služby rozúčtují na vlastníky jednotek v případě za a) dodávky vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech, za c) provoz výtahů, osvětlení společných prostor v domě, a jejich úklid, popřípadě další sjednané služby podle podlahových ploch jednotek na celkové podlahové ploše všech jednotek a za d) dodávky tepla podle právního předpisu, kterým se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii pro vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody. Podle čl. 9 od 1 jsou orgány společenství jednak shromáždění a výbor společenství. Podle čl. 10 Stanov je nejvy