10 C 396/2022-94 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobce se návrhem podaným u zdejšího soudu dne 30. 10. 2022 domáhal uložení povinnosti žalované uvedené ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalobce v návrhu uvedl, že mezi účastníky byly dne 21. 7. 2020 uzavřeny tři smlouvy, z nichž dvě se týkaly majetkového vypořádání mezi manželi. Třetí smlouvou si účastníci poskytli vzájemné obligační předkupní právo k nemovitým věcem, jež byly předmětem vypořádání dle výše uvedených smluv. Žalovaná následně v lednu 2022 odeslala žalobci několik e-mailů a poté dopis ze 14. 2. 2022, jímž mu nabídla nemovitosti k odkoupení s odkazem na dohodu uzavřenou mezi nimi. Žalobce tuto nabídku odmítl s tím, že se nejedná o kvalifikovanou nabídku na výkon jeho předkupního práva, neboť tato nesplňuje podmínky smlouvy. Dopisem ze dne 18. 3. 2022 žalovaná výzvu zopakovala a přiložila k ní i návrh kupní smlouvy. V říjnu 2022 žalovaná začala nemovitosti nabízet k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Na výzvu žalobce, zda mu poskytne předkupní právo, žalovaná sdělila, že považuje předkupní právo žalobce za zaniklé s ohledem na to, že na její předchozí výzvu nereagoval. Žalobce měl za to, že jeho předkupní právo nezaniklo a trvá, a mělo být vykonáváno způsobem podle občanského zákoníku. V případě úvahy soudu o předčasnosti žaloby žalobce navrhl, aby s ohledem na důvody zvláštního zřetele hodné soud uložil žalované povinnost náhrady nákladů řízení žalobci. 2. Žalovaná považovala žalobu za nedůvodnou a navrhla, aby ji soud zamítl. Žalovaná uvedla, že po rozvodu probíhala mezi účastníky složitá jednání o vypořádání společného jmění manželů. V rámci nich žalobce požadoval zřízení předkupního práva k předmětným nemovitostem. Přestože s tím žalovaná nejdříve nesouhlasila, následně ustoupila a souhlasila s návrhem žalobce, aby pro případ realizace předkupního práva byla cena stanovena znaleckým posudkem. Předkupní právo bylo sjednáno jako obligační. Text smlouvy o předkupním právu připravil sám žalobce, respektive jeho právní zástupkyni a vychází z jeho požadavků. Podle žalované předmětná smlouva naplňuje autonomii vůle stran a mění dispozitivní pravidla upravená v ustanoveních § 2140 a následujících občanského zákoníku. Podle žalované stačí pro zánik předkupního práva její písemná nabídka učiněná žalobci ke koupi nemovitostí za cenu podle znaleckého posudku, kterou žalobce nevyužil nejpozději do 21. 7. 2022. Přestože předkupní právo žalobce zaniklo následujícího dne, žalovaná teprve v září 2022 začala nemovitost nabízet k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Opačný výklad ustanovení smlouvy by v podstatě vedl k faktické neprodejnosti předmětných nemovitostí. Žalovaná měla za to, že jednání žalobce je v tomto řízení pouze účelové a žalobce nemá reálný zájem nabýt předmětné nemovitosti do svého vlastnictví. Jeho snaha domoci se výkonu předkupního práva je zneužitím práva ve smyslu ustanovení § 8 občanského zákoníku, a soud mu nemůže přiznat právní ochranu. Žalovaná dále namítla, že žaloba je předčasná. I v případě, že by argumentace žalobce byla správná, mohl by podat žalobu až ve chvíli, kdy by byla uzavřena kupní smlouva s koupěchtivým, k čemuž však nedošlo. Žalovaná měla za to, že nejsou splněny podmínky pro to, aby jí nebyla přiznána náhrada nákladů řízení. 3. Mezi účastníky bylo nesporné že žalovaná je vlastníkem pozemku parc.č. st. [číslo], jehož součástí je budova [adresa], a pozemku parc. [číslo] vše v k.ú. [obec] (dále také„ předmětné nemovitosti“). Účastníci uzavřeli dne 21. 7. 2020 Dohodu o vypořádání společného jmění manželů, dále Darovací smlouvu, jakož i Smlouvu o předkupním právu (dále také„ Smlouva“). Soud vzal tyto nesporné skutečnosti za svá skutková zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř. 4. Žalovaná se stala výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí na základě Dohody o vypořádání společného jmění manželů a Darovací smlouvy z 21. 7. 2020 (viz tyto smlouvy a výpis z katastru nemovitostí). Podle výpisu z katastru nemovitostí činí výměra pozemku parc.č. st [číslo] a výměra pozemku parc. [číslo] pak 864 m2. 5. Účastníci dále dne 21. 7. 2020 uzavřeli smlouvu o předkupním právu, na základě které zřídili„ obligační předkupní právo (žalobce) výslovně podle ust. § 2140 a násl.“ zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako „o.z.“) k předmětným nemovitostem pro případ, že by žalovaná tyto nemovitosti chtěla jakýmkoliv způsobem zcizit. V takovém případě se žalovaná zavázala nabídnout nemovitosti ke koupi nejdříve žalobci, a to na základě písemné nabídky s tím, že cena měla být stanovena ve výši stanovené soudním znalcem jako cena obvyklá v době zamýšleného převodu nemovitostí (viz článek 2.2 smlouvy). Cena byla splatná do pěti měsíců od doručení písemné nabídky žalobci. Podle článku 2.4 smlouvy vybírá znalce strana, která zamýšlí zcizení nemovitostí. Podle smlouvy byla žalovaná svou nabídkou vázána po dobu čtyř měsíců od doručení písemné nabídky žalobci. Pokud by v této lhůtě nedošlo k uzavření kupní smlouvy, předkupní právo by zaniklo. V článku 2.5 pak bylo mimo jiné uvedeno, že pokud by došlo k porušení předkupního práva, může se oprávněný z něj domáhat na novém nabyvateli, aby mu předmětné nemovitosti nabídl za podmínek dle článku 2.2 ke koupi. 6. Z e-mailové komunikace právního zástupce žalované a Mgr. [jméno] [příjmení], advokátky, vyplývá, že účastníci jednali o vypořádání společného jmění manželů. Podle e-mailů Mgr. [příjmení] z 25. 6. 2020 3. 7. 2020 a 13. 7. 2020 se účastníci společně dohodli na zřízení obligačního předkupního práva, podle něhož by měl předkupní právo druhý manžel za cenu obvyklou stanovenou znaleckým posudkem v době převodu. Z e-mailů JUDr. [jméno] [příjmení], tedy právního zástupce žalované, e- z 28. 6. 2020 a 7. 7. 2020 žalovaná se zřízením předkupního práva nesouhlasila. E-mailem z 20. 7. 2020 pak Mgr. [příjmení] zaslala JUDr. [příjmení] smlouvu o předkupním právu a dohodu o vypořádání společného jmění manželů. 7. Z e-mailové korespondence účastníků z ledna a února 2022 soud zjistil, že se žalovaná v lednu 2022 rozhodla předmětné nemovitosti prodat. S poukazem na dohodu účastníků při rozvodu nabídla nemovitosti žalobci jako prvnímu za znalcem stanovenou cenu 15 499 0000 Kč s tím, že pokud žalobce nebude na její nabídku reagovat do sedmi dnů, zříká se svého předkupního práva. Žalobce sdělil žalované e-mailem z 15. 1. 2022, že o dům zájem má a požádal ji o zaslání znaleckého odhadu. 8. Dopisem ze dne 14. 2. 2022 žalovaná s odkazem na dohodu o vypořádání společného jmění manželů z 21. 7. 2020 zaslala žalobci výše uvedený znalecký posudek. Opětovně jej informovala o tom, že se rozhodla nemovitosti prodat, a nabídla je žalobci za částku dle znaleckého posudku Ing. [příjmení]. Dopis byl žalobci doručen 28. 2. 2022, resp. 25. 3. 2022 (viz dodejky). 9. Žalovaný dopisem ze dne 22. 2. 2022 informoval žalobkyni, že podle něj její nabídka nesplňuje smluvní ani zákonné podmínky pro řádnou realizaci předkupního práva, a proto jeho předkupní právo trvá. 10. Z e-mailové korespondence účastníků, resp. jejich právních zástupců z března 2022 soud zjistil, že žalobce nepovažoval nabídku žalované za řádnou, žalovaná s názorem žalobce nesouhlasila. 11. Dopisem ze dne 18. 3. 2022 žalovaná v návaznosti na dopis z 14. 2. 2022 opětovně nabídla žalobci nemovitosti ke koupi, tentokrát za částku 16 811 000 Kč. Podle žalované bylo mezi účastníky sjednané předkupní právo modifikováno, a proto není třeba předložit žalobci uzavřenou kupní smlouvu s jiným kupcem a postačuje předložení znaleckého posudku. Žalovaná nicméně žalobci zaslala s dopisem i návrh kupní smlouvy. Výzva byla žalobci doručena 21. 3. 2020 (viz dodejky). 12. Dopisem z 9. 10. 2022 žalobce prostřednictvím svého právního zástupce informoval [právnická osoba] [anonymizováno] – organizační složka v ČR o existenci svého předkupního práva k předmětným pozemkům. Dopisem z 12. 10. 2022 adresovaným žalované pak poukázal na své předkupní právo, což žalovaná prostřednictvím svého právního zástupce dopisem z 21. 10. 2022 odmítla. Tento dopis potvrzuje, že žalovaná nabízí předmětný dům k prodeji. 13. Soud zamítl návrh na provedení veškerých dalších důkazů, neboť je považoval za nadbytečné s ohledem na svá skutková zjištění učiněná z provedených důkazů. Soud považoval za nadbytečný důkaz znaleckým posudkem znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] [číslo] 2022, protože žalovaná uvedla, že dosud neuzavřela smlouvu s koupěchtivým a žalobce v tomto směru neprokázal opak. Z inzerátu [právnická osoba] [anonymizováno] – organizační složka v ČR pak není zřejmé, zda jsou jím skutečně nabízeny k prodeji předmětné nemovitosti, když uvedená společnost nabízí ke koupi rodinný dům [obec] u [obec] s užitnou plochou 222 m2 a pozemkem o výměře 864 m2, podle výpisu z katastru nemovitostí však činí výměra pozemku parc.č. st. [číslo] celkem 75 m2 a výměra pozemku parc. [číslo] pak 864 m2, tj. celkem 939 m2. Za nadbytečný považoval soud rovněž výslech Mgr. [příjmení], protože z komunikace právních zástupců účastníků pod bodem 6 odůvodnění tohoto rozsudku a zejména