10 C 402/2023-86 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu 11. 12. 2023 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinna vyklidit dům uvedený ve výroku I. tohoto rozsudku a vyklizený jej předat žalobci. Žalobce uvedl, že kupní smlouvou ze dne 17. 12. 2020 zakoupil budovu umístěnou na pozemku parc. č. st. , číslo, v k.ú. , adresa, , včetně přístavby (zimní zahrady), která se stala její součástí. Vlastníkem pozemku parc.č.st. , číslo, je žalovaná. Žalobce se stal výlučným vlastníkem předmětného domu na základě kupní smlouvy ze dne 17. 12. 2020 sepsané v rámci insolvenčního řízení vedeného Krajským soudem v Praze pod sp. zn. KSPH , spisová značka, insolvenčním správcem dlužníka pana , jméno FO, , narozeného , datum, , jenž byl původním vlastníkem této nemovitosti. , jméno FO, , syn žalované, obýval tento dům spolu se žalovanou. Oba se společně jako žalobci domáhali určení neplatnosti předmětné kupní smlouvy v insolvenčním řízení, Krajský soud v Praze ale řízení zastavil usnesením ze dne 21. 2. 2023 na základě zpětvzetí žaloby. Po nabytí vlastnického práva k domu chtěl žalobce dne 19. 9. 2021 projednat se žalovanou placení nájmu za užívání domu a chtěl s ní uzavřít nájemní smlouvu, což však žalovaná odmítla. Žalovaná obývá a užívá předmětný dům bez právního důvodu, čímž se na úkor žalobce bezdůvodně obohacuje. Žalovaná byla žalobcem opakovaně vyzývána k úhradě dlužné částky, ovšem bezvýsledně. Vzhledem k tomu, že žalovaná nadále není ochotna s žalobcem uzavřít nájemní smlouvu, nekomunikuje s ním a do dnešního dne pokračuje i přes absenci právního titulu v užívání domu, domáhal se žalobce vyklizení předmětné nemovitosti. V případě, že by mezi žalovanou a původním vlastníkem nemovitosti byla uzavřena nájemní smlouva, která měla přejít na nového nabyvatele, tedy na žalobce, pak zanikla prodejem nemovitosti v insolvenčním řízení.2. Žalovaná potvrdila, že užívá nekolaudovanou nemovitost stojící na jejím pozemku parc.č. st. , číslo, v k.ú. , adresa, , a následně uvedla, že užívá pouze její část, a to zimní zahradu, kterou však žalobce nekoupil. Žalovaná namítla, že žalobce nemá sjednané žádné věcné břemeno či služebnost k užívání jejího pozemku a nehradí žalované nic za toto užívání. Žalovaná potvrdila, že o vlastnictví domu probíhal spor u Krajského soudu v Praze, a to pod sp. zn. , spisová značka, , který byl ukončen v únoru 2023 usnesením o zastavení řízení. Žalovaná dále uvedla, že u zdejšího soudu probíhá souběžně další spor mezi účastníky tohoto řízení, v němž žalobce žaluje žalovanou o náhradu ve výši 480 000 Kč za bezdůvodné užívání předmětného domu. Žalovaná v daném řízení uplatnila svůj protinávrh na zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání jejího pozemku žalobcem ve výši 1 692 000 Kč, (tj. za 3× 12 měsíců). Žalovaná je také vlastníkem pozemku parc. č. , číslo, v k.ú. , adresa, , který je jediným přístupem k nezkouladované budově žalobce. Žalobce nikdy žalovanou nekontaktoval, a poprvé se o to pokusil vniknutím k rozestavěnému domu přes pozemek žalované, za což je trestně stíhán. Žalovaná namítla, že jí nebyla doručena žádná výzva před podáním žaloby, a žalobce proto nemá nárok na náhradu nákladů řízení. Žalovaná doplnila, že mezi ní a panem , jméno FO, byla na podzim 2017 sjednána ústní nájemní smlouva, v níž bylo sjednáno nájemné ve výši 2 000 Kč a její povinnost hradit vodné a stočné.3. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaný je vlastníkem dosud nezkolaudovaného domu postaveného na pozemku parc.č. st. , číslo, v k.ú. , adresa, . Vlastníkem pozemku parc.č.st. , číslo, v k.ú. , adresa, je žalovaná (viz rovněž informace o pozemku). Žalovaná obývá předmětný dům postavený na pozemku parc.č. st. , číslo, v k.ú. , adresa, . Mezi účastníky bylo rovněž nesporné, že žalobce vstoupil na pozemek žalované parc.č. st. , číslo, v k.ú. , adresa, v roce 2021 a v této souvislosti je vedeno trestní řízení u Policie České republiky, Krajské ředitelství policie Středočeského kraje, Územní odbor , adresa, , pod sp. zn. KRPS-, spisová značka, . Soud vzal tyto nesporné skutečnosti za svá skutková zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř.4. Z kupní smlouvy ze dne 17.12.2020 soud zjistil, že žalobce touto smlouvou zakoupil nemovitost vymezenou jako rozestavená budova stojící na pozemku parc.č. st. , číslo, v k.ú. , adresa, od , tituly před jménem, , jméno FO, , insolvenční správkyně svědka , jméno FO, , narozeného , datum, . Na budově vázly omezení a právní vady, které byly zapsány v části C listu vlastnictví, na němž byla budova zapsána u katastrálního úřadu. Zpráva o zpeněžení majetku ze dne 21. 12. 2020 a soupis majetkové podstaty potvrzují, že předmětná stavba byla prodána žalobci v insolvenčním řízení dlužníka (svědka) , jméno FO, vedeného u Krajského soudu v Praze pod sp.zn. KSPH , spisová značka, zpeněžením mimo dražbu. Ze smlouvy dále vyplývá, že žalovaná jako vlastník pozemku, neuplatnila své předkupní právo k nemovitosti. O jiném předkupním právu není ve smlouvě nic uvedeno.5. Z usnesení Krajského soudu v Praze ze dne 21. 2. 2023, č. j. , spisová značka, , je zřejmé, že se žalovaná spolu se svědkem , jméno FO, jako žalobci domáhali určení incidenční žalobou podanou vůči žalobci a insolvenční správkyni jako žalovaným, že výše uvedená kupní smlouva je neplatným právním jednáním. S ohledem na to, že následně vzali žalobu v celém rozsahu zpět, a žalovaní se zpětvzetím souhlasili, soud řízení zastavil.6. Ze sdělení Městského úřadu , adresa, ze dne 18. 9. 2020 vyplývá, že předmětná stavba dosud nebyla kolaudována.7. Z informace o nahlížení do katastru a informace o stavbě vyplývá, že žalobce je zapsán jako vlastník stavby v katastru nemovitostí, a na listu vlastnictví není evidováno žádné omezení či právní vada nemovitosti.8. Dopisem ze dne 18. 2. 2023 zaslaným žalované na adresu , adresa, žalobce sdělil žalované nejprve, že se stal vlastníkem předmětné stavby a vyzval ji k úhradě bezdůvodného obohacení za užívání nemovitosti bez právního důvodu, a to ve výši celkem 210 000 Kč. Následně ji vyzval dopisem ze dne 5. 9. 2023 zaslaným rovněž na totožnou adresu k zaplacení bezdůvodného obohacení ve výši celkem 480 000 Kč (viz tento dopis a podací lístek z 5. 9. 2023).9. Svědek , jméno FO, , syn žalované, vypověděl, že k žalobci nemá žádný vztah, nezná ho, ani jej neviděl, pouze s ním telefonicky hovořil. Svědek bydlí v předmětném domě v , obec, v , adresa, se žalovanou od roku 2016, kdy svědkovi zemřela manželka. Žalovaná mu pomáhá pečovat o jeho dvě děti ve věku 10 a 15 let. Svědek bydlí v nemovitosti od roku 2015, kdy se stala obyvatelnou poté, co ji začal svědek stavět. V té době již nemovitost vlastnila žalovaná, které ji svědek daroval, protože s manželkou potřebovali peníze na stavbu a jeho otec si vzal hypotéku na dům. Přestože vůlí svědka bylo darovat žalované pozemek parc.č.st , číslo, v k.ú. , adresa, i s rozestavěnou stavbou, došlo k chybě, a svědek jí daroval pouze pozemek bez stavby. Svědek spolu s manželkou v mezidobí vstoupili do insolvence. Svědek vypověděl, že v roce 2016 uzavřeli se žalovanou ústní smlouvu, že mu bude žalovaná platit „jakoby“ nájemné a režie. Svědek o příjmu z nájmu neinformoval insolvenční správkyni, ale informoval ji o tom, že nemovitost užívá i jeho matka, tedy žalovaná a tedy ji informoval i o nájemním vztahu s ní. Žalovaná měla podle smlouvy užívat celou nemovitost, ale svědek pak spolu s manželkou vybudovali přístavek, který má samostatný vchod, a který žalovaná nyní užívá. Přístavba je navázaná na dům, a střecha na něm tvoří jeden celek se střechou domu. Žalovaná užívá v domě i koupelnu a kuchyň, do nichž vstupuje přes další části domu. Do ostatních pokojů v domě žalovaná vstupuje jen, když v nich něco potřebuje. Svědek dále uvedl, že jej žalobce nekontaktoval, a následně v září 2021 vnikl do domu a vyhrožoval, že z domu vyndá okna a vše vybere.10. Soud zamítl návrh na provedení veškerých dalších důkazů, zejména spisem zdejšího soudu zn. 18 C 7/2024 (dříve sp.zn. EPR 31578/2023) a spisem Policie ČR , adresa, zn. KRPS-, spisová značka, , jakož i místním šetřením, neboť další důkazy považoval s ohledem na svá skutková zjištění učiněná z provedených důkazů, za nadbytečné.11. Z provedených důkazů, které soud hodnotil jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dle § 132 o.s.ř., vzal soud za prokázané, že žalobce je výlučným vlastníkem rozestavené stavby postavené na pozemku žalované parc.č. st. , číslo, v k.ú. , adresa, . Žalovaná užívá předmětnou stavbu společně se svědkem , jméno FO, a jeho dvěma dětmi. Ani jeden z nich neuzavřel nájemní smlouvu či jinou smlouvu o užívání nemovitosti se žalobcem. Žalobce vyzval žalovanou k zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání nemovitosti bez právního titulu dopisy z února a září 2023.12. Při právním posouzení věci soud vycházel z ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“).13. Podle § 505 o.z. je součást věci vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodn