16 C 229/2020-81 — Okresní soud v Břeclavi

1. Žalobou doručenou Obvodnímu soudu pro Prahu 4 dne 14. 5. 2020, postoupenou zdejšímu soudu jako soudu místně příslušnému, a změněnou v průběhu řízení, se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud žalované uložil povinnost zaplatit žalobci částku 92.452 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 13.459 Kč od 1. 6. 2017 do zaplacení, z částky 13.459 Kč od 1. 7. 2017 do zaplacení, z částky 2.023 Kč od 1. 8. 2017 do zaplacení, z částky 13.513 Kč od 1. 8. 2017 do zaplacení, z částky 13.513 Kč od 1. 9. 2017 do zaplacení, z částky 13.513 Kč od 1. 10. 2017 do zaplacení, z částky 13.513 Kč od 1. 11. 2017 do zaplacení, a spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 9.459 Kč od 1. 1. 2018 do zaplacení, přičemž žalobu odůvodnil následovně. Žalobce uzavřel s žalovanou dne 19. 9. 2016 smlouvu o nájmu bytu na dobu určitou č. [anonymizováno] [číslo] [rok], jejímž předmětem byl pronájem bytu [číslo] v [anonymizováno] podlaží budovy [adresa] v ulici [ulice], [PSČ] [obec a číslo], která je součástí pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí] [územní celek] a jejímž vlastníkem je žalobce. Smlouva byla uzavřena na dobu 2 let. S ohledem na skutečnost, že žalovaná zvláště závažným způsobem porušovala své povinnosti vyplývající ze smlouvy, když neplatila nájemné a zálohy na úhrady služeb spojených s užíváním bytu řádně a včas, byla jí dne 21. 7. 2017 zaslána výpověď smlouvy a žalovaná byla vyzvána k vyklizení a protokolárnímu předání předmětu nájmu žalobci. Nájemní vztah zanikl výpovědí ke dni 1. 8. 2017, žalovaná však předmět nájmu nevyklidila a nadále jej užívala bez právního důvodu až do dne 21. 11. 2017, kdy došlo k předání předmětu nájmu žalobci. Nájemné bylo sjednáno za dobu od listopadu 2016 ve výši 7.943 Kč a za dobu od července roku 2017 ve výši 7.997 Kč. Zálohy za poskytování služeb spojených s užíváním bytu byly stanoveny ve výši 5.516 Kč za celé období trvání nájmu. Žalobce se žalobou domáhá po žalované úhrady dlužného nájemného za období od 1. května 2017 do 21. listopadu 2017 ve výši 53.472 Kč, nedoplatku na úhradách služeb za období od 26. 9. 2016 do 31. 12. 2016 ve výši 2.023 Kč, nezaplacených záloh za služby za období května až do 21. listopadu 2017 ve výši 36.957 Kč, neboť žalovaná ničeho na zálohách nezaplatila a náklady na služby byly vyšší než předepsané zálohy. Dále uvedl, že vyúčtování nákladů na služby a předepsaných záloh bylo vyúčtováno, mezi těmito položkami byl zjištěn rozdíl (nedoplatek) ve výši 3.574 Kč, který předmětem tohoto řízení není. Dluh na zálohách za období od 26. 9. 2016 do 31. 12. 2016 byl žalovanou částečně uhrazen po jejich splatnosti a po provedení vyúčtování služeb za rok 2016. Zbývající neuhrazená část záloh za uvedené období a období do dubna 2017 a nájemné za období do dubna 2017 bylo předmětem řízení vedeného u Obvodního soudu pro Prahu 4 vedeného pod sp. zn. [spisová značka], v němž bylo rozhodnuto rozsudkem ze dne [datum]. 2. Žalovaná se k žalobě nijak nevyjádřila. Soud ve věci nařídil jednání na den [datum], k němuž se žádný z účastníků nedostavil, přičemž svou nepřítomnost omluvil pouze žalobce. Soud tedy v souladu s § 101 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ o.s.ř.“) věc projednal v nepřítomnosti účastníků a u jednání provedl dokazování žalobcem předloženými důkazy a zjistil následující skutečnosti. 3. Dne 19. 9. 2016 uzavřel žalobce jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce smlouvu o nájmu bytu na dobu určitou č. [anonymizováno] [číslo] [rok], podle níž žalobce pronajal žalované byt [číslo] o velikosti [anonymizováno], v [anonymizováno] podlaží domu [adresa] na ulici [ulice] v městské části [obec a číslo], k. ú. [část obce], na dobu 2 let od 19. 9. 2016. Žalovaná se zavázala platit za to žalobci nájemné ve výši součtu sazby 95,92 Kč za 1 m2 započitatelné podlahové plochy bytu měsíčně a částky za vybavenost bytu zařizovacími předměty a zároveň bylo sjednáno, že výpočet měsíčního nájemného a soupis zařizovacích předmětů bude uveden v evidenčním listu, který bude žalované při předání bytu předán, a že pronajímatel může každoročně k 1. červenci upravit sjednané nájemné podle míry inflace spotřebitelských cen. Splatnost nájemného byla sjednána nejpozději do posledního dne kalendářního měsíce, na který se nájemné platí (zjištěno z uvedené smlouvy). Žalovaná byla povinna platit žalobci s účinností od 1. 11. 2016 na nájemném částku 7.755 Kč měsíčně a na zálohách na služby částku 5.516 Kč měsíčně (zjištěno z evidenčního listu pro období od 1. 11. 2016). Žalovaná byla povinna platit žalobci s účinností od 1. 7. 2017 na nájemném částku 7.809 Kč měsíčně a na zálohách na služby částku 5.516 Kč měsíčně (zjištěno z evidenčního listu pro období od 1. 7. 2017). Dopisem datovaným dnem 21. 7. 2017 dal žalobce žalované výpověď z nájmu předmětného bytu, a jako důvod uvedl, že nezaplatila nájemné a náklady na služby za dobu více než 3 měsíce, konkrétně za období září 2016 až červen 2017, v celkové výši 123.374 Kč (zjištěno z uvedené výpovědi). Doklad o doručení této výpovědi žalované však soudu předložen nebyl. Dne 21. 11. 2017 předala žalovaná předmětná byt žalobci (zjištěno z protokolu o vrácení bytu). Žalobce vyúčtoval žalované služby poskytnuté v souvislosti s uvedeným nájmem v období od 26. 9. 2016 a do 31. 12. 2016, v němž uvedl, že na zálohách nebylo uhrazeno ničeho, a vyčíslil nedoplatek mezi náklady a předepsanými zálohami ve výši 2.023 Kč (zjištěno z vyúčtování týkajícího se předmětného období). Žalobce vyúčtoval žalované služby poskytnuté v souvislosti s uvedeným nájmem v období od 1. 1. 2017 a do 21. 11. 2017, v němž uvedl, že na zálohách nebylo uhrazeno ničeho, a vyčíslil nedoplatek mezi náklady a předepsanými zálohami ve výši 3.574 Kč (zjištěno z vyúčtování týkajícího se předmětného období). Dne 6. 1. 2020 žalobce prostřednictvím svého právního zástupce žalovanou vyzval k úhradě žalované pohledávky (zjištěno z uvedené výzvy a z kopie obálky nedoručené zásilky). 4. Předmětem tohoto řízení je nárok pronajímatele vůči nájemci na dlužné nájemné a dlužné úhrady za služby (plnění) související s užíváním bytu ve výši předepsaných záloh na základě smlouvy o nájmu bytu uzavřené podle ustanovení § 2201 a následujících zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen„ OZ“), a speciálně podle ustanovení upravujících nájem bytu § 2235 a následujících OZ. 5. Podle § 2201 OZ nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2205 OZ nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu. Podle § 2213 OZ nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné. Podle § 2217 odst. 1 věta první OZ nájemné se platí v ujednané výši. Podle § 2247 odst. 1 OZ strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle § 2247 odst. 2 OZ pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Podle § 2247 odst. 3 OZ způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Podle § 2247 odst. 4 OZ strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Podle § 2248 OZ strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Podle § 2286 OZ výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle § 2295 pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. 6. Zmiňovaným právním předpisem je zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Podle § 4 odst. 1 tohoto zákona poskytovatel služeb má právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství. Podle § 7 odst. 1 tohoto zákona, není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vž