11 C 142/2020 — Okresní soud v Břeclavi

1. Žalobce se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne , datum, domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku , částka, a úrok z prodlení z částky , částka, od , datum, do zaplacení ve výši 10 % ročně. Žalobu odůvodnil následovně. Žalobce s žalovaným uzavřeli smlouvu o nájmu bytu dne , datum, , jejímž předmětem byl nájem bytu č. , hodnota, v 2. NP na adrese , adresa, , , adresa, . Nájem bytu byl sjednán do , datum, . Obě strany nájemní smlouvy se však ústně dohodly na jejím ukončení pro nepřekonatelné problémy na obou stranách. Žalobce dne , datum, osobně předal žalovanému výpověď z nájmu bytu, ve které uvádí, že jako pronajímatel nesplnil své povinnosti dle čl. VI. odst. 1 písm. a) nájemní smlouvy, a tedy jemu jako nájemci nezajistil plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu tím, že pravidelně byt vytápěl vodou, přestože na to byl několikrát e-mailem upozorněn, a to z důvodu odstraňování ptačích hnízd z pláště domu. Tuto výpověď si žalovaný přečetl a následně předal zpět žalobci se slovy, „že výpověď nemůže přijmout“. Dne , datum, si žalobce převzal zásilku, jejímž obsahem byla výpověď ze dne , datum, , kterou mu žalovaný zaslal prostřednictvím , právnická osoba, . Žalovaný ve své výpovědi ze dne , datum, uvádí, že žalobce neuposlechl jeho výzvu, porušil čl. VI odst. 2 písm. k) nájemní smlouvy a tím naplnil důvodu pro okamžitou výpověď bez výpovědní doby dle čl. VIII, odst. 5 písm. h) nájemní smlouvy s následky porušení čl. VIII. odst. 5 písm. b, c) nájemní smlouvy. Žalobce v žádném případě nerozporuje okamžité ukončení nájemní smlouvy, protože jej považuje za dohodu, ke které ústně přistoupily obě strany nájemní smlouvy. Žalobce se však nemůže ztotožnit s jednotlivými důvody výpovědi žalovaného jako pronajímatele, neboť trvá na tom, že povinnost odstraňování ptačích hnízd z pláště domu je povinností, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená, proto se k ní dle § 2239 občanského zákoníku nemůže přihlížet. Žalobce trvá na tom, že žalovaný nesplnil své povinnosti jako pronajímatel a že jemu jako nájemci nezajistil plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu tím, že pravidelně byt vytápěl vodou, přestože na to byl několikrát e-mailem upozorněn. V souvislosti s nájmem poskytl žalobce žalovanému vratnou jistotu (kauci) ve výši , částka, . Dle § 2254 občanského zákoníku při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci, započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Tuto částku byl tedy žalovaný povinen vrátit do skončení nájmu, což však neučinil. Dle žalobce je ustanovení čl. VII. odst. 9 nájemní smlouvy je zjevně nepřiměřené a dle § 2239 OZ se k němu nepřihlíží a jistotu (kauci) je žalovaný povinen vrátit, neboť v případě, že si ji ponechá, jednalo by se o bezdůvodné obohacení na straně žalovaného. V případě, že by si žalovaný vratnou jistotu (kauci) ponechal, zcela nepochybně by na základě výše uvedeného došlo k obohacení bez spravedlivého důvodu na jeho straně, neboť získal majetkový prospěch bez právního důvodu. Žalobce má za to, že žalovaný nemůže na vratnou jistotu (kauci) odečíst žádnou částku, vyjma níže uvedeného částečného nájmu za měsíc červen , Anonymizováno, . V předávacím protokolu ze dne , datum, jako zjištěnou závadu žalovaný uvádí „špatný chod dveří sprchového koutu“. Ve zpětném předávacím protokolu ze dne , datum, žalovaný opět uvádí jako zjištěnou závadu „špatný chod dveří sprchového koutu“. Vzhledem ke skutečnosti, že tato závada průkazně existovala již v době předání bytu žalobci, nemůže po něm nyní náklady za tuto opravu nárokovat. Další zjištěné závady dle předávacího protokolu ze dne , datum, , a to, že „byt je v neuklizeném stavu, okna a okolí oken z vnější strany znečištěna ptáky“ nejsou závady, které přímo souvisejí s užíváním bytu žalobcem, neboť je způsobil žalovaný. A poslední závada, která je v předávacím protokolu ze dne , datum, uvedena, a to že byt je „nutno vymalovat“, má podklad pouze v jednání žalovaného, kterého se opakovaně dopouštěl tím, že byt vytápěl vodou, přestože na to byl několikrát e-mailem upozorněn. Žalovanému byla dne , datum, zaslána předžalobní výzva, kterou si převzal dne , datum, . Vzhledem ke skutečnosti, že žalovanému byl žalobcem dne , datum, byt předán, byl žalovaný vyzván, aby započetl na vratnou jistotu (kauci) částku za 8 dnů nájmu za měsíc červen , Anonymizováno, – tedy částku , částka, . Ode dne , datum, až do zaplacení je tedy žalovaný v prodlení s úhradou částky ve výši , částka, . V předžalobní výzvě byl žalovaný vyzván k bezodkladnému vrácení částky ve výši , částka, představující nevrácenou část složené jistoty (kauce) poníženou o částku představující nájemné za 8 dní v měsíci červnu , Anonymizováno, , a to nejpozději ve lhůtě do 5 dnů od obdržení této výzvy na účet č. , č. účtu, . K tomuto ze strany žalovaného nedošlo a stále je v prodlení.2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, navrhl její zamítnutí a uvedl, že důvody uvedené v žalobcem tvrzené výpovědi nemají oporu ve skutečnosti, neboť žalobce se nedopustil ničeho, čím by porušil závažným způsobem své povinnosti a na základě čeho by mohl nájemce podat výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby. Žalobcem tvrzená výpověď žalovanému nikdy nebyla doručena. Žalobce nerozporuje okamžité ukončení nájemní smlouvy – výpovědí danou žalovaným žalobci coby nájemci, ačkoliv rozporuje důvody výpovědi. Žalobce považuje výpověď žalovaného za dohodu, na kterou ústně přistoupily obě strany nájemního vztahu. Dle nájemní smlouvy je možné ukončit nájemní vztah jen z důvodů uplynutí doby, na kterou byl sjednán, písemnou dohodou smluvních stran, výpovědí s tříměsíční výpovědní dobou či okamžitou výpovědí bez výpovědní doby. Žalovaný trvá na tom, že ústní dohodou nemohlo dojít k ukončení nájemního vztahu a nájemní vztah mohl skončit jen doručenou okamžitou výpovědí žalobci ze strany žalovaného, kdy žalobce porušoval své povinnosti nájemce, jak žalovaný uvedl ve výzvě ze dne , datum, a následné výpovědi ze dne , datum, . Žalobce svou povinnost přitom nesplnil ani do dne převzetí výpovědi. V případě, že žalobce rozporuje důvody ukončení nájmu vymezené v žalovaným podané výpovědi a výpověď bude posouzena jako neplatná, je třeba konstatovat, že nájemní vztah nadále platil až do doby určité, na kterou byl nájemní vztah sjednán, tj. , datum, . Složená jistota se pak započítává v plné výši na nezaplacené nájemné a úhrady na služby za měsíce červen a červenec , Anonymizováno, . Žaloba je pak zcela nedůvodná i z tohoto pohledu. S ohledem na výše uvedené skutečnosti je i v souvislosti s nimi zjevná přiměřenost sjednaného ustanovení článku VII. odst. 9., dle kterého je složená jistota ve výši dvou plateb nájemného a úhrad na služby nevratná. Toto ustanovení je s nájemcem sjednáváno z důvodu náhrady škody ve formě ušlého zisku, kdy při okamžité výpovědi z nájmu nelze obratem nalézt nájemce nového. Ze složené jistoty jsou také hrazeny náklady na opravy a úklid bytu po skončení nájmu, neboť se jedná o povinnosti nájemce, které však nesplnil. Nadto žalobce žalovanému ve svém e-mailu ze dne , datum, zaslal návrh dohody ukončení nájemní smlouvy, ve které přímo navrhuje a předem je srozuměn s potřebou předmětný byt vymalovat, přičemž náklady na vymalování mají být odečteny ze složené jistoty (článek II. odst. 3 návrhu dohody). Žalovaný dále konstatoval, že je povinností nájemce odevzdat byt, v jakém jej převzal, přičemž malování bytu obecně spadá do povinností nájemce v souladu s ustanovení § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. a nevratnost jistoty je zcela přiměřená skutečnostem, je výsledkem vzájemného písemného ujednání a pokrývá vzniklé škody na jeho straně. Žalovaný pak uvedl, že z důvodu právní jistoty započítává žalovanou částku na náklady na malování a úklid bytu. Konkrétní výši těchto nákladů k započtení pak žalovaný uvedl v podání ze dne , datum, .3. Předmětem řízení je nárok nájemce vůči pronajímateli na vrácení jistoty (kauce), kterou nájemce pronajímateli uhradil na základě smlouvy o nájmu bytu uzavřené dle ustanovení § 2201 a následujících zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do , datum, (dále jen „OZ“) a speciálně podle ustanovení § 2235 a následujících OZ.4. Zdejší soud již ve věci jednou rozhodl, a to rozsudkem č.j. , spisová značka, ze dne , datum, , kterým žalobě vyhověl, avšak tento rozsudek byl zrušen Krajským soudem v Brně, coby soudem odvolacím, usnesením č. j. , spisová značka, ze dne , datum, , v němž odvolací soud uložil zdejšímu soudu, aby učinil z provedeného dokazování závěr o tom, jakým způsobem a kdy došlo k zániku nájmu, a aby se v tomto směru vypořádal jak s výpovědí žalovaného pronajímatele, tak s výpovědí žalobce, a to jak po formální stránce (z hlediska obsahových náležitostí a dojití výpovědí do dispoziční sféry druhé strany), tak po stránce materiální (naplnění uvedeného výpovědního důvodu v případě výpovědi žalobce), aby na základě toho posoudil, zda žalovanému vzniklo právo na dlužné ná