21 C 142/2023-163 — Okresní soud v Českých Budějovicích

I. Vymezení věci1. Žalobce se po žalovaných domáhal vyklizení bytu č. , hodnota, v budově č. p. , Anonymizováno, v , adresa, v , právnická osoba, .2. Účastníci uzavřeli , datum, nájemní smlouvu. Nájem byl sjednán na dobu určitou od , datum, do , datum, . Následně byl prodloužen do 28. 2. 2023. K dalšímu prodloužení již nedošlo. Výzvou z 27. 2. 2023 žalobce žalovaným sdělil, že trvá na ukončení nájmu k 28. 2. 2023, a vyzval je k vyklizení a předání bytu. Nájem tak skončil uplynutím doby. Žalovaní byt stále užívají.3. Žalovaní potvrdili, že 24. 3. 2022 uzavřeli nájemní smlouvu. Nájem byl sjednán na dobu určitou od , datum, do , datum, včetně možnosti jeho prodloužení (k němu poprvé došlo od 1. 9. 2022 do 28. 2. 2023). Proti nároku žalobce uplatnili následující okruhy námitek.4. Za prvé žalovaným není známo, že by jim byla výzva z 27. 2. 2023 doručena. Žalobce to nedoložil.5. Nájemní smlouva i § 2285 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, předpokládají, že výzva bude učiněna až poté, co nájem skončí. Výzva z 27. 2. 2023 byla učiněna před tvrzeným skončením nájmu (28. 2. 2023), tedy předčasně. Nájem byl proto prodloužen (do 31. 8. 2023).6. Za druhé žalovaní brojí proti ujednání o prodloužení nájmu (bodu 3.2. nájemní smlouvy). Jde o zakázané, zneužívající ujednání [odkazují na § 2239, § 1814 odst. 2 písm. a) a § 1813 občanského zákoníku]. Proto k němu nelze přihlížet (nájem tak byl sjednán na dobu neurčitou). Ujednání popírá smysl nájmu spočívající v dlouhodobém uspokojování bytových potřeb. Žalovaní jsou slabší smluvní stranou, každých šest měsíců se ocitají v nejistotě ohledně prodloužení nájmu. K neprodloužení může dojít i bez uvedení důvodu (aniž by žalovaní porušili jakoukoliv povinnost), dobu trvání nájmu tak nejsou schopni ovlivnit. Taková situace je pro ně neúnosná. Jde o obcházení zákona (odkázali na § 2288 občanského zákoníku). V této souvislosti odkázali též na rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích („krajský soud“) z 15. 1. 2020, č. j. 7 Co 1652/2019-120, a § 35 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení).7. Za třetí uvedli, že se žalobce domáhal vyklizení bytu – který užívali na základě předchozí nájemní smlouvy z , datum, – již v roce , Anonymizováno, . Tehdy bylo řízení (vedené Okresním soudem v , právnická osoba, pod sp. zn. , spisová značka, ) zastaveno, neboť žalovaní podepsali dohodu o uznání dluhu za užívání jedné další místnosti po dobu tří let zpětně. Tu však nemohli užívat (neměli k ní přístup). Zpřístupněna jim byla až přibližně šest měsíců před podáním žaloby, nadále ji však neužívali (a doposud neužívají), neboť je neobyvatelná. V této souvislosti poukázali též na nepřesné vymezení předmětu nájmu. Dohodu podepsali pod nátlakem a v tísni. Její text jim není znám. Její jediné vyhotovení nemají k dispozici. Dne 20. 3. 2023 byli nuceni podepsat listinu označenou jako Žádost, jíž dluh znovu uznali a požádali o jeho prominutí (popř. plnění ve splátkách).Anonymizovaný odstavec9. Žijí v neustálém strachu, že nedojde k prodloužení nájmu. Od srpna 2022 nemohli pobírat příspěvek na bydlení, neboť jim společnost , právnická osoba, („společnost , právnická osoba, “) odmítla z důvodu dluhu na nájemném vydat potvrzení (Doklad o výši nákladů). Proto hradili nájemné se zpožděním. S písemnými podáními jim vždy někdo pomáhal (neumí ani obsluhovat počítač).10. Nemají možnost zajistit si pro sebe a svá dvě vnoučata odpovídající bydlení. Bez náhradního bydlení a finančních prostředků se ocitnou „na ulici“. Výkon vlastnického práva žalobcem spočívající v ukončení nájmu uplynutím doby, resp. neprodloužením nájmu [nikoli z důvodu (hrubého) porušení povinností žalovanými], by tak byl realizován v rozporu s dobrými mravy s ohledem na , podezřelý výraz, situaci žalovaných.11. Žalobce reagoval na výhrady žalovaných.12. Za prvé uvedl, že výzva byla žalovaným odeslána 1. 3. 2023. Žalované 2) byla doručena 4. 3. 2023, žalovanému 1) později (fikcí).13. Za druhé vyjasnil svou obecnou praxi. Nájmy sjednává na dobu určitou 6 měsíců (výjimečně 1 roku). Nájemní smlouvy obsahují ujednání, které je obdobou bodu 3.2. nájemní smlouvy (v podstatě jde o opis § 2285 občanského zákoníku). Není třeba uvádět důvody, pro něž nájem není prodloužen, ale v zásadě jej neprodlouží pouze tehdy, neplní-li nájemce své podstatné povinnosti (existuje-li z jeho strany podstatný dluh).14. Žalovaní měli s žalobcem sjednán nájem již od roku 2011. Opakovaně uzavírali nájemní smlouvy (i pro různé byty). Všechny nájemní smlouvy obsahovaly ujednání, které je obdobou bodu 3.2. nájemní smlouvy.15. Bod 3.2. nájemní smlouvy je v souladu s § 2285 občanského zákoníku, přičemž podmínkou jeho použití je neexistence dluhu na nájemném (odkázal na bod 3.4. nájemní smlouvy). Tento závěr je v souladu s rozsudkem krajského soudu č. j. , spisová značka, . Nemůže se proto jednat o zakázané, zneužívající ujednání. Povinnost obce poskytovat bydlení neplyne ze zákona, nýbrž jen z pravidel, které sama přijala (včetně úhrady nájemného, které je podstatně nižší než tržní nájemné).16. V projednávané věci se domáhá vyklizení bytu, neboť jej žalovaní užívají bez právního důvodu. Upřesnil, že nájem neprodloužil zejména proto, že žalovaní řádně neplnili uznaný dluh a měli dluh na nájemném (odkázal též na bod 3.4. nájemní smlouvy). Posléze potvrdil, že (faktickým) důvodem byla existence dluhu na nájemném. Jen nehrazením nájemného žalovaní porušili povinnost zvlášť závažným způsobem (odkázal na § 2991 občanského zákoníku).17. Dluh žalovaných specifikovaný ve výzvě z 27. 2. 2023 sestával z nesplacené části uznaného dluhu (ve výši , částka, ) a dlužného nájemného za měsíce listopad 2022 až leden 2023. K 28. 2. 2023 žalovaní dlužili nájemné za čtyři měsíce (listopad 2022 až únor 2023) ve výši , částka, . V této souvislosti dodal, že náležitosti výzvy k opuštění bytu nejsou nijak specifikovány, podstatné je jen to, aby byla včas doručena (§ 2285 občanského zákoníku). Dále specifikoval, jaké částky žalovaní (ne)uhradili po 28. 2. 2023. V této souvislosti upozornil na to, že žalovaní v některých případech při úhradě neuvedli variabilní symbol nebo jej uvedli nesprávně (žalobcem pak byla částka zaúčtována poté, co se nesrovnalost vyjasnila), a dále na to, že část nájemného za měsíce červenec a září 2023 (a část dlužného úroku z prodlení) byla uhrazena z přeplatku za zálohy za služby (jednalo se totiž o nejméně zajištěný dluh, neboť ve vztahu k němu nebyla podána žaloba).18. Pokud nájemce neurčí jinak, započítává plnění zpravidla na nejstarší dluh. Posléze však zmínil, že v takovém případě sám určí, na jaký nájem bude platba započtena.19. K 30. 1. 2024 (ke dni vyhlášení rozsudku) činil (za předpokladu neuhrazení nájemného za měsíc leden 2024, které je splatné 31. 1. 2024) dluh žalovaných částku , částka, (bez úroku z prodlení). Sestává z dlužného nájemného (stále trvá i ve vztahu k nájemnému za měsíce listopad 2022 a únor 2023) a nesplacené části uznaného dluhu.20. Za třetí potvrdil, že se domáhal vyklizení bytu již v roce 2021. Tehdy nebyl nájem prodloužen, neboť žalovaní neoprávněně užívali jednu další místnost. Ta jim nebyla po dohodě pronajímána již od roku 2014 (poté co se na základě vlastní žádosti přestěhovali z , adresa, ) a nebyla předmětem nájmu. Poté, co jim byla svěřena do péče vnoučata, ji bez dohody začali užívat. Řízení vedené pod sp. zn. , spisová značka, bylo zastaveno pro zpětvzetí žaloby, neboť žalovaní uznali svůj dluh. Současně došlo k uzavření nové nájemní smlouvy (z 24. 3. 2022), a to za podmínky řádného plnění uznaného dluhu a placení nájemného. Tvrzení o nátlaku odmítl.21. Za čtvrté uvedl, že o výkonu práva v rozporu s dobrými mravy nemůže být řeč. Jen nehrazením nájemného žalovaní porušili povinnost zvlášť závažným způsobem. Dluh (na nájemném) stále narůstá. Užívání bytu po skončení nájmu je , podezřelý výraz, . Má též za to, že příjmy žalovaných (resp. jejich domácnosti) jsou vyšší, než deklarují.22. Žalovaní reagovali na odpověď žalobce (a to k bodům Za druhé a Za čtvrté).23. Žalovaní uhradili nájemné za prosinec 2022 již 10. 1. 2023 a za leden 2023 již 10. 2. 2023 (ve výši , částka, ) a 6. 3. 2023 (ve výši , částka, ). Posléze dodali, že dne 9. 1. 2023 uhradili ještě jedno nájemné ve výši , částka, . S odkazem na § 1933 odst. 1 občanského zákoníku mají za to, že nájemné za měsíce listopad 2022 až leden 2023 (s výjimkou částky , částka, ) uhradili ještě před 27. 2. 2023. Ke dni podání žaloby (20. 3. 2023) žádný dluh na nájemném neexistoval. Při vkladu peněz je na dokladu vyznačeno jméno žalované 2), nebyla si vědoma, že se „nepropíše“ do výpisu z účtu žalobce.24. Dále upozornili, že podmínky neprodloužení nájmu nejsou předvídatelné. I k 31. 8. 2022 měli dluh na nájemném a nájem byl prodloužen. Dodali, že podmínky bodů 3.2. a 3.4. nájemní smlouvy nebyly splněny. Nájemné bylo uhrazeno (viz bod 23 výše) a prodloužení nájmu nebylo nijak podmíněno plněním uznaného dluhu. I pokud by nedošlo k uhrazení nájemného dne 9. 1. 2023, není podmínka pro nep