11 C 31/2020-297 — Okresní soud v Chebu

1. Žalobkyně se po žalovaném domáhala zaplacení částky uvedené ve výroku I. tohoto rozsudku s tím, že od prosince 2015 do ledna 2019 byla vlastnicí bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] v [obec], ve které správu společných částí vykonává žalovaný. Veškerá jednání v souvislosti s vlastnictvím žalobkyně k bytové jednotce vedl její syn [celé jméno svědka] na základě plné moci. Již od počátku byl přitom dle žalobkyně patrný havarijní stav střešní konstrukce nad předmětnou bytovou jednotkou a dále výskyt nadměrné vlhkosti a plísně v jednotce, kdy na havarijní stav střešní konstrukce žalovaného upozorňovala již v r. 2010 předchozí vlastnice jednotky paní [celé jméno svědkyně]. Střešní konstrukce je přitom společnou částí domu, kdy žalovaný sice opravy společných částí domu prováděl, vždy však s výjimkou přístavku, ve kterém se nachází bytová jednotka [číslo]. Žalobkyně po žalovaném opakovaně požadovala vyjádření k opravě střechy a fasády přístavku, kdy výbor žalovaného souhlasil s tím, že dojde k přepočtení prostředků připadajících na jednotku žalobkyně s ohledem na konkrétní návrh opravy. Vzhledem k protrahované nečinnosti žalovaného byla žalobkyně nucena iniciovat nápravu svépomocí, o čemž informovala na shromáždění žalovaného v květnu 2017, na němž bylo odsouhlaseno, že provedení opravy havarijního stavu bude proplaceno z fondu oprav. Následně v červnu 2017 došlo k posouzení technického stavu střešní konstrukce ze strany tesaře pana [celé jméno svědka] a klempíře pana [příjmení] s tím, že jediným řešením stavu střešní konstrukce je výměna celé střechy, včetně trámů, a vybudování železobetonového věnce, který doposud zcela absentoval. V srpnu 2017 vypracoval znalec [příjmení] [příjmení] posudek havarijního stavu střešní konstrukce, kdy vzhledem k blížící se zimě a riziku propadu střešního pláště v důsledku jeho zatížení sněhem bylo nutno realizovat bezodkladné stržení dosavadní konstrukce a provést kompletní opravu této společné části domu. Žalovaný se tak dle žalobkyně obohatil o hodnotu opravy havarijního stavu střešní konstrukce, nicméně na výzvu žalobkyně z října 2017 žalovaný úhradu nákladů opravy odmítl. Na základě znaleckého posudku Ing. [příjmení] byly žalobkyní provedené práce nezbytné k odstranění havarijního stavu střešní konstrukce, přičemž hodnota těchto prací činila dle závěrů posudku částku 390 065,41 Kč s DPH, jejíž úhrady se žalobkyně v řízení domáhala, včetně náhrady uhrazených nákladů na zpracování posudku ve výši 6 400 Kč a příslušenství v podobě zákonného úroku z prodlení. 2. Žalovaný v rámci své obrany poukázal na skutečnost, že žalobkyně se rozhodla opravu zahájit a na vlastní náklad dokončit bez jeho souhlasu a také v rozporu se stavebním zákonem. Žalovaný si přitom nikdy u nikoho neobjednal provedení projekčních, stavebních ani jiných prací souvisejících s provedenou rekonstrukcí střechy uvedeného objektu a v důsledku toho nebyl nikdy seznámen s jakýmkoliv projektem opravy či rekonstrukce střechy bytu žalobkyně, žádné takové práci ani projednával, ani neschválil, podobně jako nepověřil jakoukoliv osobu prováděním stavebního dozoru. Žalovaný tedy akcentoval, že nikdy nepověřil, ani nezmocnil jinou osobu, aby provedla opravu střechy, a žalobkyně tak jednala svévolně a bez dohody se žalovaným, nebyl ani zpracován projekt s rozpočtem a rozsahem prací a technickými výkresy, ani nebyly tyto listiny předloženy žalovanému ke schválení a tento neměl možnost se k nim vyjádřit. Bez souhlasu majitele přitom žalobkyně nemohla žádat o vydání stavebního povolení. Žalovaný též argumentoval, že stav střechy nebyl havarijní a šlo tedy ze strany žalobkyně o běžnou rekonstrukci, při které žalobkyně, resp. její syn postupovali v rozporu s občanským zákoníkem i stavebním zákonem ve vlastním zájmu a na vlastní nebezpečí. Mohlo tak jít dle žalovaného při splnění předpokladů nejvýše o nepřikázané jednatelství, nikoliv však o bezdůvodné obohacení. 3. Z hlediska skutkového lze za zásadní sporný moment považovat otázku havarijního stavu střešní konstrukce, naopak žalovaný v řízení vůbec nezpochybňoval rozsah a hodnotu prací provedených ze strany žalobkyně, jak jsou patrné listinných důkazů (znalecký posudek Ing. [příjmení]). Kromě toho pak argumenty strany žalované směřovaly k otázce nedostatku aktivní věcné legitimace žalobkyně, jestliže se žalovaným jednal a dle provedeného dokazování stavební práce objednával, sám realizoval a též financoval syn žalobkyně, pan [celé jméno svědka]. Ve zbytku se obrana žalovaného zaměřovala na obecnou otázku právní kvalifikace, kdy uplatněný nárok nelze dle žalovaného kvalifikovat jako nárok z bezdůvodného obohacení žalovaného, a dále na problematiku vyloučení žalovaného z veřejnoprávních procesů souvisejících s povolením a realizací předmětné stavební rekonstrukce. Posledně uvedený veřejnoprávní aspekt celé věci však nalézací soud z hlediska předmětu řízení a v něm uplatněného nároku nepovažoval za relevantní a nepovažoval za nutné se jím blíže zabývat (§ 1 odst. 1 občanského zákoníku), ostatně k tomu ani není nadán pravomocí (k rozhodování ve věcech veřejnoprávních). V zásadě lze žalovaného s celou problematikou dodržení či porušení stavebněprávních předpisů ze strany žalobkyně odkázat na řízení před stavebním úřadem s event. přesahem do oblasti správního soudnictví. Obecně lze žalobkyni jistě vytknout, že ve fázi bezprostředně předcházející realizaci opravy střechy nepostupovala v intenzivnější součinnosti se žalovaným (resp. jej v této fázi v zásadě pominula), na straně druhé ovšem není ovšem nijak překvapivé, že po letech naprosto marného jednání se žalovaným, jehož postup v celé záležitosti lze označit za přinejmenším svérázný, ztratila víru ve smysluplnost takového počínání. 4. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním. Žalobkyně byla od prosince 2015 do ledna 2019 výlučnou vlastnicí bytové jednotky [číslo] v bytovém domě [adresa] na pozemku parc. č. st. 297 v [obec], jak je zřejmé z vyrozumění [stát. instituce], [stát. instituce], o provedení vkladu do katastru nemovitostí, kdy toto ostatně nebylo v řízení ani mezi stranami sporné, podobně jako skutečnost, že uvedená bytová jednotka se nachází v prostorově zřetelně zvlášť vymezeném přístavku v prostoru za uvedeným bytovým domem. Stejně tak nebylo sporu o tom, že správu společných částí v uvedeném bytovém domě vykonává žalovaný, jak se koneckonců podává i z výpisu z rejstříku společenství vlastníků jednotek a stanov společenství vlastníků jednotek, podle kterých žalobce mj. zajišťuje údržbu a opravy společných částí domu, kdy právě za tímto účelem od jednotlivých vlastníků jednotek, vč. žalobkyně, vybíral finanční prostředky na tyto náklady (čl. III a XVI. stanov). Podle prohlášení vlastníka pak ve shodě se zákonnou úpravou náleží mezi společné části budovy mj. obvodové a nosné stěny, vč. izolací, nosné vodorovné konstrukce, střešní nosná konstrukce a střešní plášť, volné půdní prostory, komíny, hromosvod, dešťová a splašková kanalizace, vč. svodů, oplechování střešních říms a ostatní klempířské prvky. 5. Havarijní stav střešní konstrukce nad bytovou jednotkou [číslo] má soud v řízení za jednoznačně prokázaný z řady provedených důkazů, počínaje dopisy předchozí vlastnice [celé jméno svědkyně] z dubna 2010, dubna 2012 a března 2013, které jednoznačným způsobem popisují negativní projevy dysfunkcí stavby (zatékání, vlhkost, plíseň), které i z laického pohledu jednoznačným způsobem brání řádnému užívání předmětu vlastnictví (k bydlení) a představují důvod pro bezodkladný stavebně-sanační zásah do společných částí domu. Současně již v dopise z 15. 4. 2010 poukazuje předchozí vlastnice na pasivní přístup žalovaného k řešení problému, který se přímo týkal společných částí domu, v podobném duchu se paní [celé jméno svědkyně] vyjádřila v rámci svého stanoviska z října 2021. V naprosté shodě pak navazují závěry o havarijním stavu střešní konstrukce a o převážně pasivně-vyhýbavém postoji žalovaného, jak o nich svědčí i dopisy pana [celé jméno svědka] ze dne 26. 7. 2016, ze dne 29. 8. 2016 a ze dne 4. 6. 2017, adresované žalovanému, ze kterých rovněž vyplývá nepochybný závěr o tom, že pan [celé jméno svědka] jednal v celé záležitosti, která je předmětem řízení, za žalobkyni na základě plné moci, kterou žalovanému doložil již v r. 2016. Dokonce i sdělení výboru žalovaného ze dne 14. 11. 2017 výslovně poukazuje na„ celkový špatný stav objektu“ a„ vlhkost celého domu“ již před březnem 2016. Především však závěr o havarijním stavu střešní konstrukce nepochybným způsobem vyplynul z odborného vyjádření tesaře [celé jméno svědka] ze srpna 2017, který shodné závěry zopakoval i v rámci své svědecké výpověd (podobně jako svědek [celé jméno svědka]), a ze znaleckého posudku Ing. [anonymizováno], na jehož závěry souhlasně poukázal i posudek Ing. [příjmení]. [příjmení] [celé jméno svědka] pak ve svém vyjádření označil střešní konstrukci nad bytovou jednotkou za vadnou již v době jejího zhotovení. Oproti těmto jednoznačným a p