10 C 17/2022-127 — Okresní soud v Českém Krumlově

1. Žalobou doručenou Okresnímu soudu v Českém Krumlově dne 27. 10. 2022 se [celé jméno žalobkyně] (dále jen„ žalobkyně“) domáhá nahrazení projevu vůle [celé jméno žalované] (dále jen„ žalovaná“) s uzavřením kupní smlouvy, kterou žalovaná prodává žalobkyni bytovou jednotku [číslo] v domě [adresa] v [obec] v části [část obce], včetně podílu [číslo] na společných částech domu a pozemku parcelního čísla st. [anonymizováno] v [katastrální uzemí] (dále jen„ předmětný byt“). Kupní cena má být součet částky 90 000 Kč, již uhrazených splátek hypotečního úvěru [číslo] poskytnutého žalované [právnická osoba], a úvěru [číslo] poskytnutého prodávající [právnická osoba], a částky odpovídající dosud nesplacenému zůstatku zmíněných úvěrů. 2. Žalobkyně tvrdí, že se domluvila se žalovanou, že žalovaná koupí předmětný byt na hypoteční úvěr, což žalovaná učinila. Dále tvrdí, že se s žalovanou dohodly, že žalobkyně bude předmětný byt užívat a hradit veškeré platby s ním spojené včetně splátek úvěrů tak, aby s vlastnictvím bytu neměla žalovaná žádné výdaje. Současně se domluvily, že žalobkyně od žalované byt koupí ke konci fixačního období hypotečního úvěru za cenu odpovídající součtu doplatku úvěrů, dosud nesplacené části úvěrů a částky 90 000 Kč, která představovala odměnu pro žalovanou v souvislosti s čerpáním úvěru a převodem bytu. Žalobkyně tvrdí, že platby podle dohody hradila tak, aby žalované s vlastnictvím předmětného bytu nevznikly žádné výdaje. Tvrdí rovněž, že s žalovanou uzavřela v září 2013 písemnou nájemní smlouvu, ale fakticky neměly strany vůli založit nájemní vztah, neboť žalobkyně podle svých slov byt mohla užívat na základě výše uvedené dohody, kterou žalobkyně kvalifikuje jako výpůjčku bytu ve spojení se smlouvou o smlouvě budoucí kupní. V roce 2016 končilo fixační období hypotéky. Dohoda mezi žalobkyní a žalovanou fungovala bez problémů, proto se žalobkyně s žalovanou dohodly, že byt není třeba v roce 2016 převádět, ale že žalovaná bude byt nadále užívat a hradit veškeré platby spojené s bytem a že kupní smlouva na byt bude uzavřena v souvislosti s končící fixací hypotéky v roce 2019. Pro rodinnou situaci žalobkyně se v roce 2019 účastnice domluvily, že kupní smlouva bude uzavřena za stejných podmínek do konce dalšího fixačního období, tj. v roce 2022. V roce 2022 se žalobkyně obrátila na žalovanou s výzvou k uzavření kupní smlouvy, jak bylo ujednáno. Žalovaná však v reakci zpochybnila existenci smlouvy o smlouvě budoucí kupní a o prodeji bytu byla žalovaná ochotna uvažovat za podmínek zřetelně odlišných od původní dohody. 3. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že uplatněný nárok neuznává. Popírá, že by s žalobkyní uzavřela smlouvu o smlouvě budoucí kupní. <b>I. Skutková zjištění</b> <b><i>Ke koupi předmětného bytu žalovanou</b></i> 4. Žalobkyně má přinejmenším od roku 2012 zájem předmětný byt koupit (účastnický výslech žalobkyně zaznamenaný v protokolu na č. l. 96). S původní vlastnicí bytu, tj. s [jméno] [příjmení], dne 18. 6. 2012 podepsaly smlouvu o smlouvě budoucí kupní na předmětný byt. Dohodnuto zde bylo, že závazek z této smlouvy o smlouvě budoucí zaniká, nesloží-li do 31. 5. 2013 žalobkyně 830 000 Kč na určený účet (smlouva o smlouvě budoucí, č. l. 25). [jméno] [příjmení] byt nakonec žalobkyni neprodala. Žalobkyně totiž neměla dostatek peněz na jeho koupi a nebyla úspěšná ani se žádostí o úvěr, který nedostala (výslech svědkyně [jméno] [příjmení] zaznamenaný v protokole na č. l. 70). 5. Předmětný byt od [jméno] [příjmení] koupila žalovaná kupní smlouvou ze dne 12. 9. 2013. Právní účinky vkladu do katastru nemovitostí nastaly dne 16. 9. 2013 (výpis z katastru nemovitostí, č. l. 90). Na koupi bytu si žalovaná vzala úvěr ve výši 150 000 Kč u [právnická osoba], jehož nesplacená výše ke dni [datum] činila 94 505,93 Kč, a hypoteční úvěr u [právnická osoba], ve výši 850 000 Kč, jehož nesplacená výše ke dni 24. 1. 2023, činila 660 106,92 Kč (zprávy Stavební spořitelny [obec] spořitelny a Komerční banky na č. l. 48 a 51). Do katastru nemovitostí bylo k předmětnému bytu zapsáno s účinky vkladu ke dni 13. 9. 2013 zástavní právo zajišťující pohledávku [právnická osoba], ve výši 850 000 Kč s příslušenstvím (výpis z katastru nemovitostí, č. l. 90). K žádosti o úvěr u Stavební spořitelny [obec] spořitelny žalovaná předložila potvrzení o svých příjmech ze závislé činnosti u [právnická osoba] (zpráva Stavební spořitelny [obec] spořitelny, č. l. 82). K žádosti o hypoteční úvěr u Komerční banky žalovaná předložila potvrzení o svých příjmech ze závislé činnost a jiné příjmy zde neuváděla (zpráva od Komerční banky, č. l. 83). 6. S právními účinky vkladu ke dni 3. 4. 2017 bylo k předmětnému bytu do katastru nemovitostí zapsáno zástavní právo k zajištění pohledávky Komerční banky na splacení jistiny 1 200 000 Kč s příslušenstvím (výpis z katastru nemovitostí, č. l. 90). Jde o zástavní právo zajišťující úvěr, který si žalovaná vzala na koupi svého domu ve [obec] (účastnický výslech žalobkyně). <b><i>Svědecké výslechy a účastnický výslech žalobkyně</b></i> 7. Žalobkyně tvrdí, že s žalovanou ústně uzavřela smlouvu o smlouvě budoucí na koupi předmětného bytu. Konkrétně tvrdí, že v roce 2013 měly účastnice vůli uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí, ale nedodržely písemnou formu. Dále žalobkyně tvrdí, že spolu účastnice jednaly následně v letech 2016 a 2019 v souvislosti s fixací hypotečního úvěru, který si vzala žalovaná na koupi předmětného bytu, a v těchto letech se ústně domluvily na všech podstatných náležitostech smlouvy o smlouvě budoucí i na podmínkách užívání bytu žalobkyní. Naopak žalovaná před soudem popřela, že by došlo k uzavření takové smlouvy o smlouvě budící kupní týkající se prodeje předmětného bytu. 8. (Svědkyně Najbrtová) Svědkyně [jméno] [příjmení] (protokol o jednání, č. l. 70), která je finanční poradkyní a která jednala s žalobkyní a žalovanou ohledně předmětného bytu, vypověděla, že žalobkyně chtěla v roce 2013 koupit předmětný byt, nedostala na něj však potřebný úvěr. Žalobkyně proto svědkyni kontaktovala, že byt je ochotná si na úvěr koupit žalovaná, od níž by si pak žalobkyně byt odkoupila. Podle svědkyně byla dohoda mezi žalobkyní a žalovanou taková, že v souvislosti s fixací hypotečního úvěru poté, co si žalobkyně vyřeší svou finanční situaci, se převede hypoteční úvěr z žalované na žalobkyni či si žalobkyně byt odkoupí. Fixace hypotečního úvěru byly sjednány vždy po 3 letech, tj. v letech 2016, 2019, 2022 atd. Dále se žalobkyně s žalovanou podle svědkyně dohodly, že žalobkyně bude bydlet v bytě v nájmu. Žalobkyně a žalovaná se s [jméno] [příjmení] scházely před koncem fixace, vždy byl však s odkupem bytu nějaký problém. Ujednání ohledně bytu mezi žalobkyní a žalovanou [jméno] [příjmení] vnímala jako snahu žalované pomoci žalobkyni na přechodnou dobu. V roce 2013 byla jejich dohoda taková, že až bude mít žalobkyně dostatečné příjmy, případně dostane hypotéku, tak si byt odkoupí. Podle svědkyně však nebyl dojednán bezpodmínečný závazek žalované byt na výzvu žalobkyně prodat. Prodej bytu žalobkyni svědkyně nevnímala jako něco definitivního. Situace ohledně bytu podle svědkyně byla pomoc ze strany žalované žalobkyni na přechodnou dobu a nebylo plánem, aby byla žalovaná limitována s prodejem bytu na dlouhou dobu. Svědkyně ujednání vnímala tak, že pokud by měla žalobkyně nadále finanční problémy, tak není žalovaná vázána v tom, komu byt prodá. Při každé fixaci hypotečního úvěru svědkyně jako finanční poradkyně kontaktovala žalobkyni, protože věděla, že žalobkyně má zájem si daný byt koupit. Prodej bytu mezi žalovanou a žalobkyní svědkyně vnímala jako řešení výhodné jak pro žalovanou, která by se vyvázala z hypotéky na byt, tak pro žalobkyni, která by si tak zařídila vlastní bydlení. 9. Při hodnocení svědeckého výslechu [jméno] [příjmení] soud zdůrazňuje, že informace ohledně dohod mezi žalobkyní a žalovanou o bytu svědkyně má z vlastního vnímání událostí, jímž byla přítomna. Nejde o zprostředkované informace. O záležitostech týkajících se bytu byla svědkyně informována, neboť o věci s žalovanou a žalobkyní jednala jako finanční poradkyně. Svědkyně přitom zmínila, že mezi žalobkyní a žalovanou nebyl sjednán bezpodmínečný závazek žalované byt prodat žalobkyni. Ujednání ohledně bytu vnímala jako pomoc ze strany žalované žalobkyni, ovšem nešlo podle ní o nic definitivního. Svědkyně před soudem vyjádřila svůj údiv na tím, že se na základě takové snahy o pomoc žalobkyně snaží bytu po žalované domoci. Ze svědeckého výslechu [jméno] [příjmení] podle soudu tedy vyplývá to, že žalobkyně a žalovaná se o bytu bavily. Žalovaná byt koupila na hypoteční úvěr a žalovanou v bytě nechala bydlet z titulu nájmu s tím, že žalovaná byla ochotna v souvislosti s budoucími fixacemi vyjednávat s žalobkyní o prodeji bytu či převzetí hypotéky žalovanou. Nešlo však o závazek jí byt prodat, ale jen ochotu o prodeji jednat, umožňovaly-li by finanční situace žalobkyně koupi bytu. 10. (Svědkyně [anonymizováno]) Před soudem dále vypovídala svědkyně [jméno] [pří