2 C 169/2023-22 — Okresní soud v Českém Krumlově

1. Žalobkyně se proti žalované domáhá zaplacení částky ve výši 50 000 Kč jakožto smluvní pokuty za porušení povinnosti uhradit žalobkyni jakožto prodávající dle smlouvy o rezervaci poplatek za vyhrazení příležitosti uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí na budoucí koupi bytové jednotky za kupní cenu ve výši 10 190 000 Kč. Žalovaná v postavení zájemce rezervační poplatek ve výši 50 000 Kč neuhradila ani v dodatečné lhůtě, což vedlo k zániku rezervační smlouvy ke dni 2. 3. 2023 Smluvní pokuta je ujednána v čl. VIII. odst. 8.1. rezervační smlouvy, přičemž její splatnost nastala dne 26. 2. 2023. 2. Ve věci soud vydal elektronický platební rozkaz ze dne [datum rozhodnutí], [číslo jednací], tento se ovšem nepodařilo žalované řádně doručit, pročež jej soud zrušil usnesením ze dne [datum rozhodnutí], [číslo jednací]. 3. Soud rozhodl ve věci bez jednání podle § 115a o. s. ř., neboť žalobkyně s takovým postupem vyslovila souhlas, žalovaná pak ve lhůtě k tomu soudem stanovené nereagovala na řádně doručenou výzvu, zda s rozhodnutím ve věci bez nařízení jednání souhlasí, ačkoli součástí výzvy bylo poučení, že nevyjádří-li se ve stanovené lhůtě, bude soud mít za to, že s rozhodnutím ve věci bez jednání souhlasí. 4. Z listinných důkazů založených ve spisovém materiálu sp. zn. [spisová značka] bylo zjištěno, že žalovaná jakožto zájemce uzavřela dne 20. 2. 2023 se žalobkyní jakožto prodávající a společností [právnická osoba] jakožto zprostředkovatelem smlouvu o rezervaci, na jejímž podkladě se prodávající a zprostředkovatel zavázali rezervovat výhradně zájemci příležitost uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní na budoucí koupi tam specifikované bytové jednotky za cenu 10 190 000 Kč. Žalovaná jakožto zájemce se v čl. IV. odst. 4.1. oproti tomu zavázala uhradit na účet prodávajícího za výhradní rezervaci příležitosti uzavřít smlouvu rezervační poplatek ve výši 50 000 Kč, a to do 5 kalendářních dnů od uzavření rezervační smlouvy. Pro případ uzavření smlouvy o smlouvě budoucí bylo v čl. IV. odst. 4.4. ujednáno, že rezervační poplatek bude započten proti poslední splátce ceny předmětu rezervace. Smlouvu strany uzavřely na dobu určitou do 31. 3. 2023, jak se podává z čl. VII. odst. 7.1. Dle navazujícího odstavce 7.2. smlouva zaniká též k okamžiku, kdy zájemce nezaplatí rezervační poplatek ani v dodatečné lhůtě 5 kalendářních dnů po řádném termínu sjednaném v čl. 4. s tím, že povinnost zaplatit smluvní pokutu a právo prodávajícího na náhradu újmy dle čl. VIII. přetrvávají i po zániku smlouvy. Žalovaná jakožto zájemce své povinnosti zaplatit rezervační poplatek nedostála, což vedlo k zániku rezervační smlouvy ke dni 2. 3. 2023, přípisem ze dne 16. 3. 2023 pak byla před podáním žaloby vyzvána právním zástupcem žalobkyně k úhradě dlužné částky, leč bezúspěšně. 5. Dle § 547 o. z. právní jednání musí obsahem a účelem odpovídat dobrým mravům i zákonu. 6. Dle § 548 odst. 1 o. z. vznik, změnu nebo zánik práv lze vázat na splnění podmínky. Je-li zánik práva nebo povinnosti vázán na nemožnou podmínku, nepřihlíží se k ní. 7. Dle § 548 odst. 2 o. z. podmínka je odkládací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky jednání nastanou. Podmínka je rozvazovací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky již nastalé pominou. 8. Dle § 555 odst. 1 o. z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. 9. Dle § 556 odst. 1 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. 10. Dle § 1727 o. z. každá z několika smluv uzavřených při témže jednání nebo zahrnutých do téže listiny se posuzuje samostatně. Plyne-li z povahy několika smluv nebo z jejich účelu známého stranám při uzavření smlouvy, že jsou na sobě závislé, je vznik každé z nich podmínkou vzniku ostatních smluv. Zánik závazku z některé z nich bez uspokojení věřitele zrušuje ostatní závislé smlouvy, a to s obdobnými právními účinky. 11. Dle § 1746 odst. 2 o. z. strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena. 12. Dle § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. 13. Dle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. 14. Dle § 2 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb. pro účely tohoto zákona se rozumí smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy. 15. Dle § 2 písm. d) zákona č. 39/2020 Sb. pro účely tohoto zákona se rozumí realitní smlouvou smlouva o nabytí 1. vlastnického práva k nemovité věci, nebo 2. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování. 16. Procesní soud konstatuje, že mezi žalobkyní jakožto prodávající, společností [právnická osoba] jakožto zprostředkovatelem a žalovanou jakožto zájemcem byla dne 20. 2. 2023 uzavřena trojstranná smlouva, zahrnující v sobě jednak innominátní smlouvu o rezervaci ve smyslu § 1746 odst. 2 o. z., jednak smlouvu o smlouvě budoucí kupní podle § 1785 o. z. Žalovaná se v dané trojstranné smlouvě zavázala uhradit přímo prodávajícímu poplatek ve výši 50 000 Kč za výhradní rezervaci příležitosti uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní, a to ve lhůtě do 25. 2. 2023. Dlužno dodat, že uvedený závazek byl sjednán přímo mezi žalobkyní jakožto prodávající a žalovanou jakožto kupující, přičemž splnění této povinnosti jasně specifikované v čl. IV. odst. 4.1. rezervační smlouvy bylo utvrzeno smluvní pokutou ve výši rovnající se rezervačnímu poplatku sjednanou v čl. VIII. odst. 8.1. rezervační smlouvy. Zároveň bylo v čl. IV. odst. 4.3 ujednáno, že rezervační poplatek představuje úhradu za závazek prodávajícího neuzavřít po dobu trvání smluvního vztahu„ smlouvu o rezervaci příležitosti uzavřít SOSB, SOSB či jinou smlouvu vedoucí ke zcizení Předmětu rezervace třetí osobě a dále kryje náklady, které Prodávajícímu vznikly nebo vzniknou v souvislosti s rezervací příležitosti uzavřít SOSB se Zájemcem.“ 17. Vycházeje ze shora popsaného nepřichází v posuzované do úvahy aplikace zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování., vzdor tomu, že jako smluvní strana rezervační smlouvy vystupuje společnost [právnická osoba] Její role v rozpravovaném smluvním vztahu je totiž spíše marginální, neb se, společně s prodávajícím, zavazuje toliko k výhradní rezervaci příležitosti uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní (čl. II. odst. 2.1. rezervační smlouvy), k povinnosti nenabízet po dobu trvání smlouvy předmět rezervace k prodeji třetím osobám a neuzavřít smlouvu o rezervaci a dále k zaslání návrhu smlouvy o smlouvě budoucí kupní s přílohami do 7 dnů od úhrady rezervačního poplatku (čl. V. odst. 5.1. rezervační smlouvy). Účelem zakomponování společnosti [právnická osoba] do smluvního vztahu mezi prodávajícím a zájemcem dle soudu bylo, aby zmíněná společnost nenabízela předmět rezervace k prodeji, nikoliv aby vykonávala činnost realitního zprostředkovatele. Právě snesený výklad smluvních ujednání má za následek, že se v posuzované věci neuplatní závěry Nejvyššího soudu dovozené v rozsudku ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], neboť tam se jednalo o smlouvu podléhající režimu zákona č. 39/2020 Sb., smluvní pokuta pak byla na zájemcích o koupi nepřípustně požadována za porušení povinnosti uzavřít pactum de contrahendo, to navíc přímo realitním zprostředkovatelem, tedy nikoliv prodávajícím. 18. V průběhu řízení nebylo žalovanou nikterak rozporováno skutkové tvrzení žalobkyně, že rezervační poplatek neuhradila ani ve lhůtě 5 kalendářních dnů od uzavření smlouvy (viz čl. IV. odst. 4.1. rezervační smlouvy), ani v dodatečné lhůtě 5 kalendářních dnů počítané od řádného termínu (viz čl. VII. odst. 7.2. rezervační smlouvy). Smlouva o rezervaci tudíž vskutku zanikla ke dni 2. 3. 2023, dne 26. 2. 2023 však vzniklo žalobkyni jakožto prodávající právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši 50 000 Kč, které ve smyslu čl. VII. odst. 7.2. přetrvalo. Splatnost smluvní pokuty ovšem nastala až dne 2. 3. 2023, nikoliv již dne 25. 2. 2023, jak žalobkyně nesprávně dovozuje. V této souvislosti se sluší odkázat na dikci čl. VIII. odst. 8.1. rezervační smlouvy. 19. S ohledem na výše uvedené soud žalobě ve zcela převážné části vyhověl (výrok v odst. I.), zamítl ji toliko co do zákonného úroku z prodlení z částky 50 000 Kč za dobu od 26. 2. 2023 do 2. 3. 2023 (výrok v odst. II.). 20. O náhradě nákladů řízení bylo ro