10 C 237/2025-86 — Okresní soud v Českém Krumlově

1. Žalobou doručenou dne 24. 9. 2025 Okresnímu soudu v Českém Krumlově (dále jen „soud“) se žalobce po žalované domáhal odstranění 1) markýzy instalované na fasádě nad terasou jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, vymezené v budově čp. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , 2) antény pro zajištění internetového připojení instalovanou nad touto terasou, 3) kamery nad vstupem do této jednotky, 4) kamery na terase dané jednotky a 5) držáku na slunečník na terase této jednotky.2. Žalobce tvrdí, že žalovaná instalací markýzy na terase své jednotky významně narušila celkový vzhled budovy a k její instalaci si nevyžádala předchozí souhlas žalobce. Podle žalobce žalovaná porušila § 1126 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), a čl. 8 odst. 1 písm. e) stanov žalobce, v němž se výslovně stanoví, že o opravě nebo údržbě společné věci nebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení rozhoduje shromáždění vlastníků jednotek. Žalovaná měla porušit i čl. 4 domovního řádu, podle kterého uživatel jednotky nesmí bez písemného souhlasu žalobce umísťovat na vnější konstrukce domů jakákoli zařízení a předměty. Žalobce dále tvrdí, že vyzval žalovanou k odstranění 2 kamer, které žalovaná instalovala na terase své jednotky a nad vstupem do budovy. Vyzval ji též k odstranění antény umístěné na střeše budovy nad terasou žalované. Na tuto výzvu podle žalobce žalovaná reagovala odmítavě.3. Žalovaná ve vyjádření ze dne 23. 10. 2025 (č. l. 52) uvedla, že markýza, kamery a anténa pro připojení k internetu, které instalovala, nemění vzhled budovy, nezasahují do společných částí domu v míře, která by vyžadovala souhlas shromáždění, a nemají ani negativní vliv na vlastníky ostatních jednotek. Původně byl na její terase napevno ukotven stojan na slunečník, který procházel skrze hydroizolaci až k betonovému základu terasy. Skrze tento stojan zatékalo do konstrukce domu a při silném větru slunečník ohrožoval svým pohybem zdraví osob na terase i samotnou budovu. Svůj postup považuje žalovaná za preventivní za účelem předejít ohrožení majetku. Markýzu instalovala za účelem zlepšení ochrany před sluncem. Žalovaná tvrdí, že markýza ladí s barvou fasády a z ulice je prakticky nezaznamenatelná (zvláště v zataženém stavu). Markýza je podle ní pouze minimalisticky ukotvena na krokvích střechy. Kamery, které instalovala, slouží pouze ke sledování vstupu na terasu a k ochraně jejího majetku. Žalovaná tvrdí, že kamery nesměřují do společných prostor ani nesnímají sousední jednotky. Umístění antény pro internetové připojení má čistě technický účel, odpovídá běžné praxi a nepoškozuje střechu. Jiným způsobem si žalovaná nebyla schopná zajistit internetové připojení s veřejnou IP adresou. Žalobce podle žalované nepředložil žádný důkaz, že by žalovaná změnila vzhled budovy v rozsahu vnímatelném z veřejného prostoru. Podání žaloby žalovaná vnímá jako následek dřívějších animozit mezi ní a vedením společenství vlastníků jednotek. Uplatnění žaloby považuje za přepjatý formalismus a zneužití práva ze strany žalobce.4. Žalobce ve vyjádření ze dne 18. 11. 2025 (č. l. 62) uvedl, že nelze tvrdit, že markýza žalované není zaznamenatelná. Jednotka žalované se nachází v budově apartmánového bydlení, kde jednotný vzhled budovy a jednotek hraje důležitou roli. Ostatní jednotky jsou vybaveny slunečníky. Situace, kdy jediná jednotka bude vybavena markýzou (navíc v létě roztaženou) nabourá jednotný vzhled budovy. Aby žalovaná markýzu ukotvila, tak svévolně provrtala a nenávratně poškodila krokve, které nesou střešní krytinu a které nejsou ve vlastnictví žalované. Dále se žalobce věnoval nabídce připojení všech objektů v areálu na optickou síť. Žalobce tvrdí, že kamery žalované mohou zabírat vlastnictví třetích osob i samotné třetí osoby. Domněnku, že žalovaná svými kamerami zabírá i prostory, které jí nenáleží, podle žalobce umocňuje skutečnost, že žalovaná po doručení jeho výzvy instalovala na kamery specifická stínítka. Žalobce dále odkázal na čl. 13 odst. 4 svých stanov, podle nichž nesmí vlastník jednotky bez písemného souhlasu předsedy společenství vlastníků jednotek umisťovat na vnější konstrukce domu jakékoli zařízení a předměty.I. Skutkový základ5. Na základě dokazování a na základě mezi účastníky nesporných tvrzení soud dospěl k následujícím zjištěním o skutkovém stavu. Za každým z dílčích skutkových zjištění je kurzívou v závorce uveden důkazní prostředek, na jehož základě dané zjištění učinil, případně je uvedeno, že jde o nesporné tvrzení.6. [Povaha žalobce] Žalobce je společenstvím vlastníků jednotek ve smyslu § 1194 občanského zákoníku (výpis z rejstříku společenství vlastníků jednotek na č. l. 26).7. [Žalovaná jako vlastnice bytové jednotky] Žalovaná je vlastnicí bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v budově čp , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , tj. v domě, jehož správu vykonává žalobce jako společenství vlastníků jednotek (výpis z katastru nemovitostí na č. l. 28). Podle prohlášení o vymezení jednotek je terasa přináležející k bytové jednotce žalované součástí dané jednotky (mezi stranami nesporná skutečnost, viz protokol na č. l. 77 verte).8. [Stanovy žalobce] Podle čl. 8 odst. 1 písm. h) stanov žalobce (tj. , Jméno žalobce, ) patří do působnosti shromáždění vlastníků jednotek schválení domovního řádu a jeho změn. Podle čl. 13 odst. 4 stanov nesmí vlastník jednotky bez písemného souhlasu předsedy společenství vlastníků jednotek umísťovat na vnější konstrukce domu jakékoli zařízení a předměty (stanovy žalobce na č. l. 21). Právě uvedené stanovy žalobce byly přijaty na shromáždění vlastníků pro dům M čp. , Anonymizováno, v , adresa, dne 7. 11. 2024 (zápis z mimořádného shromáždění společenství vlastníků na č. l. 70; sbírka listin žalobce na č. l. 65). Žalovaná se daného shromáždění účastnila skrze svou zástupkyni (mezi stranami nesporná skutečnost, viz protokol na č. l. 78). Se stanovami žalobce byla žalovaná seznámena (účastnický výslech žalované zaznamenaný v protokole na č. l. 76 verte).9. [Domovní řád] Podle čl. 4 domovního řádu nesmí uživatel jednotky bez písemného souhlasu společenství vlastníků jednotek umisťovat na vnější konstrukce domů, např. balkonů, teras a oken, na fasádu, střechu a anténní stožár jakékoli zařízení a předměty. Podle čl. 7 domovního řádu je pro stavbu a instalaci venkovních rozhlasových a televizních antén včetně satelitu a jejich svodů zapotřebí písemného souhlasu shromáždění vlastníků jednotek (domovní řád na č. l. 27). Uvedený domovní řád byl přijat na shromáždění vlastníků pro dům M čp. , Anonymizováno, v , adresa, dne 7. 11. 2024 (zápis z mimořádného shromáždění společenství vlastníků na č. l. 70; sbírka listin žalobce na č. l. 65). Žalovaná se daného shromáždění účastnila skrze svou zástupkyni (mezi stranami nesporná skutečnost, viz protokol na č. l. 78). Domovní řád má žalovaná k dispozici (účastnický výslech žalované zaznamenaný v protokole na č. l. 76 verte).10. [Instalace, které jsou předmětem žaloby] Žalovaná v průběhu roku 2025 nad terasu své bytové (apartmánové) jednotky instalovala markýzu, na zábradlí této terasy umístila úchyt pro slunečník, na vnější domovní stěnu na terase umístila kameru, nad vchodové dveře do své jednotky umístila další kameru a mezi střešní tašky nad terasou své jednotky umístila satelitní talíř zajišťující připojení k internetu (mezi stranami nesporná skutečnost, viz protokol o jednání na č. l. 76).11. [Markýza] Markýzu nad terasou své jednotky žalovaná uchytila pomocí vrutů do dřevěných krokví střechy domu (fotografie na č. l. 30, 31, 32, 33, 36, 37, 38 a 39; účastnický výslech žalované zaznamenaný v protokole na č. l. 76 verte).12. [Držák na slunečník] Držák na slunečník představují dvě lesklé kovové objímky uchycené k zábradlí terasy žalované. Na tyto objímky byl horizontálně uchycen slunečník (fotografie na č. l. 29, 32, 33 a 40). Na terase žalované byl i původní držák na slunečník, přes který však podle žalované zatékalo do stavebních konstrukcí pod terasou (účastnický výslech žalované zaznamenaný v protokole na č. l. 76 verte).13. [Kamery] Žalovaná nechala instalovat 2 kamery. První umístila na vnější stěnu domu směrem do terasy své jednotky. Umístila ji pod výše zmíněnou markýzu do dřevěné konstrukce, která kameru stíní ze všech stran, kromě strany směřující na terasu. Na tuto dřevěnou konstrukci žalovaná umístila látkovou záclonu, která umožňuje kameru zakrýt (fotografie na č. l. 30, 31, 32 a 68). Svou bytovou jednotku (apartmán) žalovaná pronajímá. Kameru nad terasu žalovaná instalovala z bezpečnostních důvodů, neboť na její terasu je teoreticky možný přístup z terasy vedlejší jednotky. Klienti, kterým jednotku žalovaná pronajímá, si na terase občas nechávají hodnotnější věci a instalovaná kamera má sloužit k ochraně vlastnictví a kontrole, zda se na terase nepohybuje někdo cizí (účastnický výslech ž