111 C 18/2020-680 — Okresní soud v Chrudimi

1. Návrhem na vydání platebního rozkazu ze dne 14. 12. 2020 se žalobkyně domáhala na žalované zaplacení 182.701 - Kč představující součet dluhu na nájemném a souvisících plněních za srpen až listopad 2020 v celkové výši 118.203 - Kč, s dluhem na měsíčních platbách investice (do stavebních úprav předmětu nájmu dle požadavků žalované) za dobu od ledna 2018 do dubna 2019 v celkové výši 64.498 - Kč. Žalovaná v té době předmět nájmu užívala a závazek k plněním v uvedené výši plynul ze smlouvy o nájmu nebytových prostor z 1. 1. 2014 ve znění jejího dodatku z 1. 1. 2015. 2. Proti vydanému platebnímu rozkazu podala žalovaná včasný odpor a rozkaz byl ze zákona zrušen. Žalovaná se k žalobě vyjádřila dne 18. 2. 2021 (číslo listu soudního spisu, dále„ č.l.“ 39) tak, že ji považuje za nedůvodnou a navrhla její zamítnutí. Potvrdila, že v rozhodné době užívala předmět nájmu a že obdržela faktury na nájem a platby za toto užívání za měsíce srpen až listopad 2020, avšak žalobkyni již nic nedluží, kdy faktury za srpen a září 2020 zaplatila dne 6. 1. 2020. Faktury za říjen a listopad 2020 žalovaná zaplatila zápočtem z prostředků jednak pramenících v duplicitní platbě za březen 2020 (žalobkyně ji zaplatila zápočtem ze složené kauce a žalovaná ji zaplatila bankovním převodem) a zápočtem jednak neoprávněně inkasovaných plateb za distribuci elektřiny ve výši 86.941,31 Kč (žalobkyně mj. v žalovanou zaplacené faktuře [číslo] za spotřebu elektřiny v roce 2019, dvakrát účtuje položku spotřeba elektrické energie), dále zápočtem uplatněné slevy na nájemném ve výši 16.668 - Kč z důvodu laboratorně prokázané závadnosti dodávané vody, kdy doplnila, že žalobkyně žalobou neoprávněně uplatňuje právo na zaplacení záloh za elektřinu za zbylé dva měsíce v celkové výši 20.570 - Kč, neboť skončilo zúčtovací období a žalobkyně je povinna spotřebu vyúčtovat. Podle žalované žalobkyně nemá právo na platby za stavební úpravy, neboť je neprovedla v tvrzeném rozsahu 600.000 - Kč bez DPH a ani přes výzvu náklady v této výši neprokázala. Žalobkyně žalované nefakturovala měsíční platby za investice. Nájemní smlouva tvrdící vynaložení investic je v této části neplatná podle § 583 občanského zákoníku pro omyl žalované v rozhodující okolnosti. 3. Žalobkyně dne 9. 8. 2021 (viz č.l. 69) vzala žalobu zpět v částce 78.486 - Kč, soud v této části řízení podle § 96 odst. 1 a 2 občanského soudního řádu, zákon č. 99/1963 Sb., v platném znění (dále„ o. s. ř.“) pravomocně zastavil rozhodnutím vydaným dne 19.1.2022 (č.l. 393; viz též protokol, jehož převzetí potvrdili účastníci na č.l. 394 p.v.). [příjmení] 78 486 Kč odpovídá dvěma platbám na faktury za nájemné a služby [číslo] (č.l. 64, 69 a 15), které byly splatné ve dnech 16. 8. 2020 a 16. 9. 2020. 4. Předmětem řízení po jeho částečném zastavení byla částka odpovídající žalovanému podílu na investicích ve výši 64.498 - Kč a částka odpovídající platbám za nájemné a souvisící plnění ve výši 39.717 - Kč. Žalobkyně výslovně uvedla (č.l. 393), že žaluje 474 - Kč za srpen 2020 a 39.243 - Kč za listopad 2020). Řízení bylo nadále vedeno o zaplacení celkové částky 104.215 - Kč. 5. Po koncentraci řízení žalobkyně setrvala na tom (č.l. 395), že provedla veškeré práce deklarované v jí předloženém rozpočtu, což má potvrzovat i znalecký posudek z 15. 9. 2021; důvodně tedy požaduje doplacení podílu na investicích. Žalovaná jí stále dluží i doplatek za srpen 2020 ve výši 474 - Kč a celou platbu za listopad 2020 ve výši 39.243 - Kč. Zápočty uplatněné žalovanou jsou nedůvodné. Dodávaná voda byla v pořádku, což potvrzuje jí předložený rozbor a není důvod ke slevě na nájemném. Žalobkyně oprávněně požaduje na žalované, aby k ceně elektřiny od distributora platila i podíl na nákladech žalobkyně při dodávkách elektřiny, neboť se na tom dohodly a to tak, že nájemní smlouva odkazuje na Režim areálu ze dne [datum], který má povahu všeobecných smluvních podmínek V tomto dokumentu, který se žalovaná zavázala dodržovat je obsažena metodika účtování podílu na nákladech pronajímatele za dodávky elektřiny. Žalobkyně argumentovala stanoviskem Energetického regulačního úřadu, na nějž se obrátila. Dále uvedla, že žalovaná jednak podepsala více identických smluv, které rovněž odkazovaly na režim areálu, a jednak v minulých letech platila za elektřinu cenu zahrnující i podíl na nákladech za areálovou distribuci.„ Protipohledávka“ žalované (bezdůvodné obohacení žalobkyně) nebyla podle žalobkyně prokázána. 6. Žalovaná zopakovala (č.l. 447), že prohlášení žalobkyně o provedení prací za 600.000 - Kč bez DPH (čl. VIII.5 Nájemní smlouvy) není pravdivé a částka 100.000 - Kč zaplacená žalovanou v dubnu 2014 odpovídá maximální hodnotě prací, které žalobkyně provedla. Dále uvedla, že faktura za listopad 2020 byla zaplacena zápočtem duplicitní platby za březen 2020 až do výše 28.958 - Kč, kdy zálohu na elektřinu ve výši 10.285 - Kč již po skončení období nelze požadovat a je třeba vycházet z vyúčtování celého období, které však žalobkyně nepředložila, a navíc v jí předložené faktuře za dodávku elektřiny v roce 2020 vykazuje zálohu za zaplacenou. Faktura za srpen 2020 byla zaplacena v plné výši dne [datum]. 7. Žalovaná doplnila (č.l. 512), že k výslovné dohodě o tom, že žalobkyně bude k ceně spotřebované elektřiny připočítávat i jiné poplatky, mezi účastnicemi nikdy nedošlo. Takové ujednání chybí v nájemní smlouvě a nebylo ujednáno ani jinak. Na tom nic nemění ani dokument označený jako„ Režim areálu“, který měl být údajně nedílnou součástí nájemní smlouvy, avšak nebyl. I kdyby byl, nešlo by o výslovné ujednání, neboť jde pouze o jednostranné prohlášení žalobkyně, nikoli vzájemné ujednání. Ustanovení obchodních podmínek, které druhá strana nemohla rozumně očekávat, je podle občanského zákoníku neúčinné. Ustanovení Režimu areálu týkající se účtování spotřeby elektrické energie je dle žalované ustanovením, které nemohla rozumně předpokládat, neboť Režim upravuje spíše provoz areálu (otevírací dobu areálu, provoz vrátnice, parkování, požární ochranu, ostrahu atd.), tedy záležitosti, které svou povahou nemění podstatně ujednání smluvních stran v samotné nájemní smlouvě. Naproti tomu ustanovení o ceně elektřiny ujednání smluvních stran naopak mění, neboť má vliv na výši úplaty za užívání předmětu nájmu. Pokud přesto žalobkyně účtovala jinou cenu elektrické energie, než za kterou elektrickou energii nakoupila, pak se na její úkor bezdůvodně obohatila. 8. Žalobkyně v závěrečném návrhu (č.l. 657) navrhla, aby soud žalobě vyhověl a uložil žalované povinnost k náhradě nákladů řízení, které žalobkyni vznikly. K setrvalé argumentaci dodala, že v nájemní smlouvě bylo ujednáno (čl. II. 1), že dohodnutý podíl na investicích bude žalované účtován v měsíčním vyúčtování nájemného a služeb jako položka„ splátka investice“ a dále bylo ujednáno (čl. VIII. 5), že po zaplacení částky 100.000 - Kč (bez DPH) bude žalovaný zbytek, tj. 200.000 - Kč splácet v pravidelných měsíčních splátkách po 3.334 - Kč bez DPH až do zaplacení. Žalobkyně vydala počátkem roku 2017 tři faktury obsahující tuto splátku, ale poté, co se žalovaná ohradila, byly tyto částky z faktur vyloučeny. Investice žalobkyně do předmětu nájmu podle požadavků žalované dosáhly výše 1, 419.764,80 Kč, přičemž bez schválení prací žalovanou by žalobkyně nemohla tyto práce provést. Žalovaná po celou dobu užívání (7 let) nevznesla námitku obtíží s užíváním pro nedokončenou rekonstrukci či nezpůsobilost užívání pro neodpovídající stavební stav. Dále žalobkyně uvedla, že platbu za březen 2020 urgovala u žalované dne 1. 9. 2020 a poté provedla zápočet z kauce, což žalované oznámila dne 9. 9. 2020. Platbu žalované ze dne 14. 9. 2020 užila žalobkyně dle zákona o účetnictví na další dlužnou fakturu za srpen 2020, čímž vznikl nedoplatek 474 - Kč. Platby žalované z 6. 1. 2021 žalobkyně použila na platby za září a říjen 2020. Tento postup byl pro žalovanou výhodný, protože zkrátil dobu prodlení sankcionované smluvní pokutou. Důvodný je i požadavek na zaplacení zálohy na elektřinu za listopad 2020, protože ve faktuře za celkovou spotřebu je tato záloha bilančně odečtena, a proto je žalována i tato částka uvedená ve faktuře za listopad 2020 (takto, č.l. 662). Žalobkyně setrvala i na argumentaci, že zápočet části plateb za elektřinu je ze strany žalované neoprávněný; podíl na nákladech za areálovou distribuci elektřiny byl požadován a placen důvodně. 9. Žalovaná v závěrečném návrhu (č.l. 669) navrhla, aby žaloba byla v plném rozsahu zamítnuta a aby byla žalobkyni uložena povinnost nahradit náklady, které žalované v řízení vznikly. Zopakovala, že nájemní smlouva je v části, kde tvrdí vynaložení investic ve výši 30 .000 - Kč neplatná pro omyl. Její část (čl. VIII. 5) je i vnitřně rozporná, neboť tvrdí, že žalobkyně vybuduje pro žalovanou prostory žalovanou přesně definované a poté o úpravách hovoří v minulém čase, přičemž ani svědek [příjmení] nebyl s to říci, kdy byly úpravy prováděny. Další rozpor nájemní smlouvy spočívá v tom, že současně uvádí, že platby na investi