24 C 28/2022-32 — Okresní soud v Chomutově

1. Žalobce se žalobou (návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu) podanou dne 15. 7. 2021 domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalované povinnost zaplatit mu celkem 30 000 Kč spolu s úrokem z prodlení z této částky tam blíže specifikovaným. Uvedl, že je vlastníkem bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec], přičemž dne 25. 10. 2018 se žalovanou uzavřel nájemní smlouvu k této bytové jednotce, podle které se žalovaná zavázala platit nájemné ve výši 6 000 Kč měsíčně. Žalovaná však přes opakované upomínky nezaplatila nájemné za měsíce duben až srpen 2019. 2. Žalovaná se k věci nevyjádřila. 3. Z internetového výpisu z katastru nemovitostí ze dne 15. 7. 2021 soud zjistil, že na listu vlastnictví [číslo] vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrálním pracovištěm Chomutov, pro obec Chomutov a katastrální území Chomutov I, je jako vlastník bytové jednotky [číslo] veden žalobce. 4. Z listiny nazvané smlouva o nájmu bytu soud zjistil, že tuto uzavřeli dne 25. 10. 2018 žalobce jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce. Žalobce se zavázal přenechat žalované na dobu jednoho roku k užívání bytovou jednotku [číslo] o velikosti 1+1 v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec]. Žalovaná se naproti tomu zavázala za toto užívání hradit„ nájemné“ ve výši 6 000 Kč měsíčně, přičemž tato částka kromě nájemného zahrnuje rovněž zálohy na teplo, teplou a studenou vodu a další služby spojené s užíváním bytu dle rozpisu záloh. Z toho není zřejmé, jaká část z této částky připadá na nájemné a jaká na zálohy na služby. 5. Z dopisu ze dne 1. 3. 2021 soud zjistil, že jím zástupce žalobce vyzýval žalovanou k úhradě celkem 36 292 Kč, a to nejpozději do 7 dnů ode dne odeslání výzvy. Z přiložené dodejky soud zjistil, že tento dopis byl téhož dne odeslán, avšak zásilka se vrátila nevyzvednutá zpět. 6. Po zhodnocení všech provedených důkazů jednotlivě i v jejich vzájemných souvislostech s přihlédnutím k tvrzení účastníků a ke všemu, co v řízení vyšlo najevo, dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Žalobce je vlastníkem bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec], přičemž dne 25. 10. 2018 se žalovanou uzavřel smlouvu, kterou jí na dobu jednoho roku přenechal tuto bytovou jednotku do užívání za celkovou měsíční úhradu 6 000 Kč, představující nájemné a zálohy na teplo, teplou a studenou vodu a další služby spojené s užíváním bytu dle rozpisu záloh. Žalovaná sjednanou úhradu nezaplatila od dubna do srpna 2019. 7. Po právním posouzení shora zjištěného skutkového stavu soud dospěl k názoru, že žaloba není důvodná. 8. Podle § 553 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v účinném znění (dále již jen„ o. z.“) o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem. 9. Podle § 554 o. z. se k zdánlivému právnímu jednání nepřihlíží. 10. Podle § 2201 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 11. Podle § 2246 odst. 1 věty první o. z. si strany ujednají nájemné pevnou částkou. 12. Podle § 2247 odst. 1 věty před středníkem o. z. si trany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel. Podle odst. 3 téhož ustanovení způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. 13. Podle § 4 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v účinném znění, dále již jen„ zák. č. 67/2013 Sb.“) má poskytovatel služeb právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství. 14. Podle § 9 zák. č. 67/2013 Sb. lze částku nájemného a částku za služby sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to strany ujednají. Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby. V obou případech platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají. 15. Nájemní smlouvou k bytu (bytové jednotce) se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci prostor sloužící k bydlení k dočasnému užívání a nájemce se naproti tomu zavazuje za toto užívání platit nájemné stanovené pevnou částkou, což znamená, že nemůže být proměnlivé (§ 2201 o. z. za užití § 2246 o. z.). S tím souvisí i limitace možnosti jeho zvyšování (§ 2248 o. z.). S užíváním bytu je obvykle spojeno čerpání dalších plnění, přičemž je na stranách, aby si ujednaly, jaká plnění spojená s užíváním bytu zajistí pro nájemce pronajímatel a jaká si nájemce obstará sám (§ 2247 o. z.). Pronajímatel má právo požadovat po nájemci placení záloh na tyto služby (§ 4 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb.), ovšem současně pak má povinnost tyto zálohy vyúčtovat (§ 7 zák. č. 67/2013 Sb.), případně mají strany možnost částku nájemného a plateb za služby sloučit do jedné paušální částky, která se nevyúčtovává (§ 9 zák. č. 67/2013 Sb.). 16. V projednávaném případě se žalobce se žalovanou dohodly, že žalovaná bude za užívání bytu platit úhradu ve výši 6 000 Kč, která v sobě zahrnuje jak nájemné, tak zálohy na teplo, teplou a studenou vodu a další služby spojené s užíváním bytu dle rozpisu záloh. Takové ujednání je však neurčité, neboť z jeho textu vyplývá, že se nejedná o paušální platbu ve smyslu shora citovaného § 9 zák. č. 67/2013 Sb., když hovoří o zálohách a současně tyto zálohy nejsou od nájemného nikterak odlišeny, neboť není zřejmé, jaká část sjednaných 6 000 Kč připadá na nájemné a jaká na zálohu na ujednané služby, kterou je třeba vyúčtovat. Toto ujednání je tudíž nicotné ve smyslu shora citovaného § 553 o. z. Nutno uvést, že nájemní smlouvu lze uzavřít i bez sjednání výše nájemného (§ 2246 odst. 2 o. z.), avšak to nebyl tento případ, neboť účastníci projevili (byť vadně) vůli sjednat nájemné a zálohy na služby. Nicotnost právního jednání tak dopadá na celou smlouvu. 17. Soud proto žalobu v celém rozsahu zamítl, neboť se nelze domáhat zaplacení nájemného podle nicotného ujednání. 18. O nákladěch řízení rozhodne soud i bez návrhu v rozhodnutí, jímž se řízení u něho končí (§ 151 odst. 1 o. s. ř.). V projednávané věci byla úspěšnou účastnicí žalovaná a náleželo by jí tak právo na náhradu nákladů řízení (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). Žalované však podle obsahu spisu žádné náklady řízení nevznikly, tudíž soud právo na jejich náhradu nepřiznal žádnému z účastníků.