19 C 72/2021-97 — Okresní soud v Domažlicích

<b>I. Stručná rekapitulace obsahu žaloby a průběhu řízení</b> 1. Žalobkyně se žalobou, respektive návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu ze dne [datum], na žalované domáhala zaplacení částky 72 600 Kč z titulu Výhradní dohody o zprostředkování (dále též jen„ Smlouva“), uzavřené účastnicemi řízení dne [datum]. 2. Na základě uvedené smlouvy obstarala žalobkyně pro žalovanou tzv. zájemce o koupi, a následně byla za účasti žalované s tímto zájemcem uzavřena Dohoda o koupi nemovitosti (dále též jen„ Dohoda“). 3. Ve Smlouvě ze dne [datum] přitom bylo ujednáno, že se žalovaná zavazuje v případě obstarání„ příležitosti k uzavření zprostředkovávané smlouvy“ zaplatit žalobkyni provizi ve výši 60 000 Kč, zvýšené o daň z přidané hodnoty, tedy v celkové výši 72 600 Kč. 4. Jelikož žalobkyně prokazatelně obstarala žalované příležitost k uzavření kupní smlouvy se zájemcem o koupi, je podle jejího mínění zřejmé, že jí vzniklo právo na zaplacení ujednané provize. Na podporu prezentovaného názoru přitom žalobkyně v návrhu odkázala na závěry relevantní judikatury Nejvyššího soudu (jmenovitě na rozhodnutí sp. zn. 30 Cdo 772/2001, 25 Cdo 5296/2008 a 32 Cdo 2694/2011). 5. Ve vyjádření k žalobě ze dne [datum] žalovaná v prvé řadě namítla, že žalobkyni nemohl nárok na provizi vzniknout, neboť jí příležitost uzavřít kupní smlouvu se zájemcem o koupi neobstarala„ s potřebnou péčí“, přičemž současně poukázala na rozpor mezi obsahem Smlouvy a Dohody, neboť v Dohodě je uveden jako předmět koupě i pozemek [číslo] tento pozemek však ve Smlouvě označen nebyl. Nadto žalovaná připomíná, že Dohoda byla uzavřena den následující po dni uzavření Smlouvy, kterážto skutečnost vyvolává pochybnosti jak o odborné péči žalobkyně, tak o tom, zda zájemce o koupi nebyl vybrán předem s cílem prodat nemovitost co nejdříve za co nejnižší cenu, jinými slovy zda tento zájemce o koupi nebyl žalované„ podstrčen“ s vidinou rychlého získání předmětné provize. O jisté účelovosti celé kontraktace přitom podle žalované svědčí i jednání [titul] [jméno] [příjmení], která vystupovala jako zprostředkovatel žalobkyně (v podrobnostech viz níže), a jež podle názoru žalované jednala v rozporu s ustanovením § 3 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), když zejména neposkytla inzertní služby, neposoudila stav nemovité věci a nezpracovala její marketing, a konečně neobstarala potřebnou stavebně technickou dokumentaci. V rekapitulovaném vyjádření nadto žalovaná zdůraznila, že předmětná nemovitost měla být prodána výrazně pod cenou (což doložila znaleckým posudkem ze dne [datum]), nehledě na skutečnost, že v době vyjádření byla nemovitost inzerována za téměř dvojnásobnou cenu. V závěru vyjádření potom žalovaná vyjádřila přesvědčení, že sjednaná provize odporuje dobrým mravům, neboť činí téměř 10 % sjednané kupní ceny, přestože se podle jejího názoru běžná provize pohybuje v rozmezí tří až pěti procent kupní ceny; ujednání o navýšení provize o polovinu zvýšení kupní ceny přitom žalovaná považuje ve spotřebitelském vztahu za neplatnou. 6. Na následujících dvou jednáních (s tím, že první jednání proběhlo v nepřítomnosti žalované strany – viz níže) soud postupně provedl důkaz výslechem svědkyně [jméno] [příjmení], svědkyně [ titul] [jméno] [příjmení], svědka [jméno] [příjmení] a účastnickou výpovědí žalované. Na jednání dne [datum] přitom soud opětovně vyzval účastnice řízení ke smírnému řešení věci, když poukázal na určitá specifika věci, ve které dochází ke střetu principu autonomie vůle na straně jedné, a jistých občanskoprávních korektivů (v prvé řadě„ dobrých mravů“) na straně druhé. Současně soud poučil žalovanou v tom smyslu, že její dosud prezentovaná obrana v kontextu provedených důkazů může být posouzena jako obrana před tzv. neúměrným zkrácením, a proto jí poskytl lhůtu k případnému doplnění své procesní obrany; v návaznosti na to soud vyzval žalobkyni, aby – v případě že žalovaná prokáže jí na jednání tvrzené odstoupení od Smlouvy – případně vyčíslila bezdůvodné obohacení, jehož se žalované poskytnutím služeb ze strany žalobkyně dostalo. 7. Podáním ze dne [datum] žalovaná poukázala na text e-mailové komunikace, ze které má být zřejmé, že žalovaná dne [datum] od Smlouvy odstoupila. Současně žalovaná v tomto podání namítla neplatnost Smlouvy, a to proto, že tato smlouva v rozporu s ustanovení § 10 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování neobsahuje řádné vymezení předmětné nemovitosti, respektive – v rozporu s obsahem Dohody – neobsahuje označení pozemku parcelní [číslo]. Ve zbývající části podání potom žalovaná předložila tvrzení uvedená již ve vyjádření ze dne [datum]. 8. V navazujícím vyjádření ze dne [datum] žalobkyně prezentovala přesvědčení, že odstoupení žalované ze dne [datum] není možno považovat za platné, neboť v něm není uveden žádný důvod odstoupení od smlouvy, ani nebylo učiněno v zákonné lhůtě. Nadto podle čl. 13 Smlouvy vzala žalovaná na vědomí, že od ní nemůže odstoupit poté, co jí byla obstarána příležitost k uzavření kupní smlouvy. Podle žalobkyně je přitom zjevné, že žalované obstarala zájemce o koupi ([právnická osoba] [označení firmy] [právní forma firmy]), jelikož s tímto zájemcem byla dne [datum] uzavřena Dohoda, v jejímž čl. 5 strany smlouvy prohlašují, že jejím uzavřením jim žalobkyně obstarala příležitost k uzavření zprostředkovávané smlouvy. V tomto vyjádření dále žalobkyně odmítla výtku, že žalovaná byla určením kupní ceny nějak zkrácena, když připomněla, že podle znaleckého posudku, vypracovaného soudním znalcem, byla stanovena cena obou nemovitostí (tedy i pozemku parcelní [číslo]) ve výši 542 140 Kč, ve Smlouvě uvedená částka 752 600 Kč tedy znalcem stanovenou cenu zjevně významně převyšuje. Namítá-li žalovaná, že ve Smlouvě není uveden pozemek parcelní [číslo] žalobkyně zdůrazňuje, že obě nemovitosti tvoří funkční celek, přičemž pozemek parcelní [číslo] je samostatně neprodejný. Jde-li o žalovanou rozporovanou výši provize, žalobkyně s odkazem na závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu (sp. zn. 33 Odo 374/2004 a 33 Cdo 3900/2008) a závěry usnesení Krajského soudu v Hradci Králové sp. zn. 25 Co 373/2015 připomíná, že ujednání o výši provize je„ výlučně záležitostí smluvních stran“; odkazuje-li žalovaná na sazebník provizí ve výši 5- 7 % z kupní ceny, žalobkyně připomíná, že jde toliko o doporučení, nikoliv právně závaznou normu, přičemž současně poukazuje na skutečnost, že celková provize je již navýšena o daň z přidané hodnoty ve výši 12 600 Kč. Závěrem svého vyjádření žalobkyně uvádí, že případné bezdůvodné obohacení žalované představuje žalovaná částka 72 600 Kč. 9. V replice na vyjádření žalobkyně potom žalovaná v podání ze dne [datum] vyjádřila názor, že je„ absurdní“, pakliže žalobkyně jako podnikatel - profesionál posuzovala cenu nemovitosti podle znaleckého posudku, který v dané věci nebyl aktuální a relevantní. Současně žalovaná soud informovala o skutečnosti, že e-mailem ze dne [datum] nabídla žalobkyni smírné řešení, v jehož rámci by žalobkyni zaplatila částku 18 000 Kč (a každá ze stran by si nesla náklady řízení). 10. Na jednání dne [datum] soud, poté co zjistil, že mezi stranami není smírné řešení možné, seznámil účastnice s předběžným závěrem, učiněným na základě (dosud) provedených důkazů, že žalobkyně by mohla být se svým nárokem úspěšná, prokázala-li by, že žalovaná na prodej předmětných nemovitostí tzv. spěchala, tedy že dávala najevo, že je potřebuje prodat v nejkratší možné době. Doplnění dokazování nicméně žalobkyně nenavrhla. <b>II. Dokazování</b> 11. Soud provedl důkazy jak účastnicemi předloženými listinami, tak shora uvedenými svědeckými výpověďmi. 12. Z Výhradní dohody o zprostředkování (č. l. 8 a 22), uzavřené účastnicemi řízení dne [datum], se podává, že se touto smlouvu žalobkyně zavázala žalované obstarat příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost – označenou jako„ Parcela č. st. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), součástí je stavba [adresa], v katastrálním území [obec], zapsaná na [list vlastnictví]“ kupní smlouvu nebo budoucí kupní smlouvu, a to za kupní cenu 752 600 Kč, za což se žalovaná zavázala zaplatit provizi ve výši„ 60 000 Kč + DPH“, přičemž podle čl. 5 bude-li kupní cena vyšší, bude provize„ navýšena o 50 % rozdílu“ mezi kupní shora uvedenou cenou a cenou sjednanou v samotné kupní smlouvě. Podle čl. 8 si strany ujednaly následující povinnost žalobkyně:„ Doporučení kupní ceny„ na základě monitorování realitního trhu a inzerce Nemovitosti na webových stránkách RK a dalších inzertních serverech“. 13. Z Dohody o koupi nemovitosti (č. l. 9), uzavřené dne [datum] mezi žalovanou a [právnická osoba] [označení firmy] [právní forma firmy], vyplývá, že se jí smluvní strany zavázaly uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k následujícím nemovitostem: Parcela č. st. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), součástí je stavba [adresa], v katastrálním území [obec], zapsaná na [list vlastnictví]“ (uvedeno 3x); součas