15 C 144/2020-93 — Okresní soud v Havlíčkově Brodě

1. Žalobou došlou soudu dne [datum] se žalobkyně vůči žalovaným 1) a 2) domáhala zaplacení částky 1.920.500 Kč, vůči žalovaným 3) a 4) zaplacení částky 1.920.500 Kč vždy do majetkové podstaty dlužníka. Vylíčila, že usnesením Krajského soudu v [obec] ze dne [datum] č. j. [insolvenční spisová značka] byl u dlužníka společnosti [právnická osoba], [IČO] (též jen„ dlužník“), zjištěn úpadek a na majetek dlužníka byl prohlášen konkurs. Žalobkyně je jeho insolvenční správkyně. Žalobkyně v rámci své činnosti zjistila, že dlužník dne [datum] uzavřel Smlouvu o podnájmu prostor nacházejících se ve 4. NP budovy v areálu na adrese [ulice a číslo] v [obec], když se jedná o pozemek parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: [obec], [adresa], prům. obj. Tuto smlouvu uzavřel dlužník se společností [právnická osoba], [IČO] Smlouva nese chybné označení, když je nesprávně pojmenována jako Smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání uzavřená dle ust. § 2302 a násl. zák. č. 89/2012 Sb. Vlastníky nemovité věci (včetně výše uvedených prostor) jsou však žalovaní, jedná se tedy o smlouvu o podnájmu předmětných prostor. Dále byl uzavřen Dodatek [číslo] k předmětné smlouvě ze dne [datum] mezi dlužníkem, společností [právnická osoba] a všemi vlastníky nemovité věci, tj. žalovanými, týkající se rekonstrukce předmětných prostor. K ukončení nájmu došlo ke dni [datum], a to na základě výpovědi pronajímatele, společnosti [právnická osoba] ze dne [datum]. Vzhledem k havarijnímu stavu výše uvedených prostor byl dlužník nucen provést celkovou rekonstrukci, aby bylo možné tyto prostory využívat k předmětu jeho podnikání. Provedení rekonstrukce dlužník projednal jak s pronajímatelem, tak i s vlastníky nemovité věci. Výsledkem tohoto jednání bylo uzavření Dodatku [číslo] ke smlouvě o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne [datum], kde si dlužník, pronajímatel a vlastníci sjednali, že dlužník je oprávněn provést změny na předmětu nájmu v podobě stavebních úprav. Dále si všechny dotčené osoby sjednaly, že dlužník nemá po dobu trvání nájemního vztahu, ani při jeho skončení nárok na náhradu nákladů v souvislosti s provedením změn na předmětu nájmu. Dlužník si s ostatními účastníky sjednal, že mu nebudou nahrazeny náklady vložené do konstrukce nemovité věci, avšak rozhodně se nevzdal svého nároku na vydání protihodnoty, o co se zvýšila hodnota pronajaté věci. Dlužník má dle žalobkyně právo na vydání hodnoty, o kterou se zvýšila hodnota předmětné nemovité věci, a to dle § 2220 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., případně z titulu vydání bezdůvodného obohacení. Žalobkyně nechala za účelem stanovení ceny technického zhodnocení výše specifikovaného nebytového prostoru vypracovat znalecký posudek. Znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] ve znaleckém posudku [číslo] ze dne [datum] ocenil zhodnocení výše specifikované nemovité věci na částku ve výši 3.841.000 Kč. Žalobkyně tedy pojala do soupisu majetkové podstaty dlužníka pod položkou č. IV [číslo] výše uvedenou pohledávku v podobě zhodnocení nemovité věci, a to s odkazem na § 409 odst. 2 a § 408 odst. 1 IZ, když na insolvenční správkyni přechází oprávnění nakládat s majetkovou podstatou, jakož i výkon práv a plnění povinností, které přísluší dlužníku, pokud souvisí s majetkovou podstatou. 2. Žalovaní navrhli, aby žaloba byla zamítnuta, neboť dlužníkovi tvrzená pohledávka nesvědčí, protože nevznikla, příp. je promlčená. Žalovaní nezpochybňují, že mezi dlužníkem a společností [právnická osoba] byla uzavřena podnájemní smlouva označená jako smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání dne [datum]. K této smlouvě byl za účasti žalovaných sjednán dodatek [číslo] na základě kterého byly provedeny stavební úpravy prostor sloužících k podnikání s ohledem na specifický účel nájmu dlužníka – zřízení fitness. Bylo však výslovně sjednáno, že nájemce (dlužník) nemá po dobu nájemního vztahu ani po jeho skončení nárok na náhradu v souvislosti s provedením změn na předmětu nájmu. Toto právo nemá ani vůči vlastníkům nemovitosti. Dle žalovaných nárok ve smyslu § 2220 odst. 1 občanského zákoníku je možno aplikovat pouze v rámci nájemního vztahu, nikoliv v rámci vztahu podnájemního. Vůči žalovaným by přicházel v úvahu pouze nárok z titulu bezdůvodného obohacení, který však byl vyloučen uvedeným dodatkem. Z opatrnosti vznesli námitku promlčení; nejpozději dne 28. 2. 2019 uběhla promlčecí lhůta, a to proto, že byl stavebním úřadem udělen dne 29. 2. 2016 kolaudační souhlas s užíváním stavby označené jako změna stavby stávajícího průmyslového objektu na pozemku č. parc. [číslo] v [katastrální uzemí] v ulici [ulice a číslo], [obec], spočívající ve stavebních úpravách ve 4. nadzemním podlaží za účelem zřízení prostorů pro fitness centrum. Nejpozději k 29. 2. 2016 byly stavební úpravy dokončeny. 3. Soud provedl dokazování a učinil následující skutková zjištění: -) dle výpisu z katastru nemovitostí – listu vlastnictví [číslo] jsou žalovaní podílovými spoluvlastníky nemovitostí, a to pozemku č. parc. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], v obci a katastrálním územní [obec], a to tak, že žalovaní 1) a 2) mají ve společném jmění manželů id. ½ ve vztahu k celku, žalovaní 3) a 4) mají ve společném jmění manželů id. ½ ve vztahu k celku uvedených nemovitostí, -) listinou nazvanou jako smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání, že se dne [datum] společnost [právnická osoba], [IČO], na straně jedné, a společnost [právnická osoba] dohodly na tom, že společnost [právnická osoba] jako nájemce oprávněný uzavírat podnájmy přenechá společnosti [právnická osoba] prostory blíže specifikované ve smlouvě ve 4. nadzemním podlaží objektu budovy v areálu [ulice a číslo], [obec], od 1. 7. 2015, resp. od 1. 11. 2015 na dobu neurčitou, -) dodatkem [číslo] ke smlouvě o nájmu prostor sloužících k podnikání mezi společností [právnická osoba] a společností [právnická osoba] za účasti žalovaných bylo sjednáno, že je společnost [právnická osoba] oprávněna svým nákladem do 31. 12. 2015 provést změny na předmětu nájmu spočívající ve stavebních úpravách dle projektové dokumentace [anonymizována dvě slova]. [příjmení] s tím, že nemá po dobu trvání nájemního vztahu ani při jeho skončení nárok na náhradu nákladů v souvislosti s provedením uvedených změn, a to ani vůči společnosti [právnická osoba] ani žalovaným, -) sdělením ze dne 29. 2. 2016 udělil stavební úřad [stát. instituce] jako stavební úřad kolaudační souhlas s užíváním stavby - změna stavby stávajícího průmyslového objektu na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí] v ulici [ulice a číslo] [obec], spočívající ve stavebních úpravách ve 4. nadzemním podlaží za účelem zřízení prostorů pro fitness centrum. Rozhodnutí bylo dle rozdělovníku doručováno dlužníkovi, žalovaným 1) až 4) a [právnická osoba] s.r.o. -) dne 17. 10. 2018 vypověděla společnost [právnická osoba] smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání, včetně jejích dodatků, a to k 18. 10. 2018, -) dle detailu insolvenčního řízení je společnost [právnická osoba] v úpadku, na její majetek byl prohlášen konkurs a insolvenčním správcem je žalobkyně. 4. Soud posoudil nárok žalobkyně ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ o. z.“). 5. Dle § 2215 odst. 1 o. z. souhlasí-li pronajímatel, může nájemce zřídit třetí osobě k věci užívací právo. 6. Soud vzal za prokázané, že mezi [právnická osoba] s.r.o. a dlužníkem byl založen závazkový vztah z titulu podnájemní smlouvy (byť je označena jako smlouva o nájmu). Existence podnájemní smlouvy mezi subjekty uvedenými v předchozí větě byla mezi účastníky nesporná. Žalovaní byli explicitně do právního vztahu mezi [právnická osoba] s.r.o. a dlužníkem zainteresováni až s uzavřením dodatku [číslo] k podnájemní smlouvě v souvislosti se zamýšlenými stavebními úpravami, které chtěl realizovat dlužník jako podnájemce. Dodatkem [číslo] k podnájemní smlouvě však bylo účastníky výslovně sjednáno, že stavební úpravy budou provedeny výlučně nákladem dlužníka, který současně nebude vůči dalším smluvním stranám dodatku uplatňovat náhradu vzniklých nákladů. Takové ujednání bylo dle soudu učiněno v souladu se zásadou smluvní volnosti vyjádřenou v § 1 odst. 2 o. z., resp. § 1724 odst. 1 o. z. 7. Smlouvou projevují strany vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy (§ 1724 odst. 1 o. z.). Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti (§ 1 odst. 2 o. z.). 8. Žalobkyně navrhla, aby soud aplikoval § 2220 odst. 1 o. z., podle kterého nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení vyrovná podle míry zhodnocení. Žalovaní namítli, že toto ustanovení lze aplikova