19 C 1/2023-55 — Okresní soud v Havlíčkově Brodě

1. Žalobci se po žalovaných domáhali zaplacení 46 000 Kč s tím, že se jedná o neuhrazené nájemné a zálohy za služby a o náhradu škody. Tvrdili, že spolu dne 31.1.2022 uzavřeli smlouvu o nájmu bytu na dobu určitou od 1.2.2022 do 31.1.2023, na jejímž základě přenechali žalobci žalovaným k užívání byt [číslo] v budově na adrese [adresa žalobce, žalovaného a žalované] (nájemné 12 000 Kč, zálohy za služby 5 000 Kč) splatných vždy do 15. dne v měsíci předcházejícím, za které se nájemné a zálohy platí. Při podpisu smlouvy navíc žalovaní předali žalobcům jistotu 20 000 Kč. Dne 31.8.2022 žalovaní z vlastní iniciativy předmětný byt opustili, dne 1.9.2022 žalobcům napsali SMS, v níž je o uvedeném informovali, a následně jim zaslali poštou klíče. Žalovaní přitom žalobcům neuhradili část nájemného a záloh za měsíc červen r. 2022 ve výši 4 000 Kč a neuhradili nájemné a zálohy za služby za červenec a srpen r. 2022, celkem jim tak vznikl dluh ve výši 41 000 Kč, na který žalobci započetli jistotu, zbývá tak uhradit 21 000 Kč. Žalovaní poté měli smluvně stanovenou povinnost po skončení nájmu vyklidit z bytu své věci a byt odevzdat žalobcům ve stavu, v jakém jej převzali s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Této povinnosti však žalovaní nedostáli, jelikož byl byt žalobcům vrácen v poškozeném a nevyklizeném stavu (silné znečistění, odpadky, plíseň, znečistění koberců v obývacím pokoji a v ložnici, poškození výmalby a poškození zásuvky v mrazáku, skříňky v ložnici), žalobci tak byli nuceni na uvedení daného bytu do původního stavu vynaložit 25 000 Kč (úklid, vytřídění a likvidace odpadu 18 000 Kč, malířské a natěračské práce 7 000 Kč). S ohledem na uvedené se tedy žalobci vůči žalovaným domáhají zaplacení dlužného nájemného a záloh na služby ve výši 21 000 Kč a náhrady nákladů vynaložených na uvedení daného bytu do původního stavu ve výši 25 000 Kč spolu s příslušným úrokem z prodlení z daných částek. 2. Žalovaní se ve věci po celou dobu řízení nevyjádřili, k jednání soudu se bez omluvy nedostavili, o odročení nepožádali. Předvolání k jednání jim bylo doručeno v souladu s § 49 o. s. ř. na adresu zjištěnou z centrální evidence obyvatel. Proto soud postupoval podle § 101 odst. 3 o. s. ř. a věc projednal a rozhodl bez jejich přítomnosti. Vycházel přitom z obsahu spisu a z provedených důkazů. 3. Z provedeného dokazování soud zjistil následující: 4. Z výpisu z katastru nemovitostí má soud za prokázané, že byt [číslo] nacházející se v bytovém domě [adresa] v [obec] je evidován jako součást společného jmění manželů žalobců. 5. Dle smlouvy o nájmu bytu spolu uzavřeli žalobci na straně pronajímatelů a žalovaní na straně nájemců dne 31.1.2022 smlouvu, jíž se žalobci zavázali přenechat žalovaným zavázaným společně a nerozdílně do dočasného užívání byt [číslo] nacházející se v bytovém domě [adresa] v [obec] k zajištění jejich bytových potřeb, a to na dobu od 1.2.2022 do 31.1.2023 s možností automatické prolongace vždy o jeden rok. Žalovaní se pak touto smlouvou zavázali platit žalobcům nájemné ve výši 12 000 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 5 000 Kč měsíčně se splatností k 15. dni v měsíci předcházejícími měsíci, za který se nájemné a zálohy platí. Při podpisu této smlouvy pak žalovaní předali žalobcům částku 20 000 Kč jako jistotu, přičemž se strany dohodly na tom, že jsou žalobci oprávněni využít danou jistotu k úhradě dluhů žalovaných po splatnosti, a to i po skončení nájemního vztahu. 6. Z předložené fotodokumentace má soud za prokázané, že byl předmětný byt značně znečištěn, nacházely se zde odpadky a zbytky jídla, byly špinavé koberce a byla poškozená výmalba. 7. Z faktury č. 2022 vyplývá, že byla vystavena dne 23.9.2022 dodavatelem p. [příjmení] na jméno žalobce, a to za malířské a natěračské práce ve shora specifikovaném bytě za 7 000 Kč při uskutečnění zdanitelného plnění dne 23.9.2022 se splatností téhož dne. 8. Podle faktury [číslo] byla tato faktura vystavena dne 30.9.2022 dodavatelem [právnická osoba] na jméno žalobce za úklid shora specifikovaného bytu, včetně vytřídění a likvidace odpadu za 18 000 Kč při uskutečnění zdanitelného plnění dne 30.9.2022 se splatností dne 10.10.2022. 9. Z předžalobní výzvy a z příslušného poštovního podacího archu vyplývá, že žalobci zaslali dne 26.10.2022 žalovaným výzvu k úhradě dluhu 21 000 Kč na nájemném a službách v rámci shora specifikované nájemní smlouvy za dobu od června do srpna r. 2022 a dluhu 25 000 Kč za uvedení předmětného bytu do původního stavu poté, co jej žalovaní odevzdali žalobcům po jejich vystěhování dne 31.8.2022, když byl vrácen v poškozeném a nevyklizeném stavu, a to do 25.10.2022. 10. Soud ve věci zamítl návrh na provedení důkazu účastnickými výpověďmi žalobců pro nadbytečnost, jelikož dospěl k závěru, že je možné učinit adekvátní závěr o skutkovém stavu z doposud provedených důkazů. 11. Z provedeného dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav: 12. Žalobci jsou vlastníci bytu [číslo] nacházejícího se v bytovém domě [adresa] v [obec]. 13. Dne 31.1.2022 spolu žalobci na straně pronajímatelů a žalovaní na straně nájemců uzavřeli smlouvu, jíž se žalobci zavázali přenechat žalovaným zavázaným společně a nerozdílně do dočasného užívání shora uvedený byt k zajištění jejich bytových potřeb, a to na dobu od 1.2.2022 do 31.1.2023 s možností automatické prolongace vždy o jeden rok. Žalovaní se touto smlouvou zavázali platit žalobcům nájemné ve výši 12 000 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 5 000 Kč měsíčně se splatností k 15. dni v měsíci předcházejícími měsíci, za který se nájemné a zálohy platí. Při podpisu této smlouvy pak žalovaní předali žalobcům částku 20 000 Kč jako jistotu, přičemž se strany dohodly na tom, že jsou žalobci oprávněni využít danou jistotu k úhradě dluhů žalovaných po splatnosti, a to i po skončení nájemního vztahu. 14. Poté, co žalovaní opustili shora specifikovaný byt, byl byt značně znečištěn, nacházely se zde odpadky a zbytky jídla, byly špinavé koberce a byla poškozená výmalba. 15. Dne 23.9.2022 byla dodavatelem p. [příjmení] vystavena na jméno žalobce za malířské a natěračské práce ve shora specifikovaném bytě faktura znějící 7 000 Kč při uskutečnění zdanitelného plnění dne 23.9.2022, splatnost dané faktury byla stanovena na tentýž den. 16. Dne 30.9.2022 byla vystavena dodavatelem [právnická osoba] na jméno žalobce faktura znějící na 18 000 Kč za úklid shora specifikovaného bytu, včetně vytřídění a likvidace odpadu při uskutečnění zdanitelného plnění dne 30.9.2022, splatnost dané faktury byla stanovena na 10.10.2022. 17. Dne 26.10.2022 žalobci zaslali žalovaným předžalobní upomínku, v níž je vyzvali k úhradě dluhu na nájemném a na zálohách za služby v celkové výši 21 000 Kč za dobu od června do srpna r. 2022 a k úhradě nákladů za uvedení předmětného bytu do původního stavu poté, co jej odevzdali žalobcům po jejich vystěhování dne 31.8.2022, ve výši 25 000 Kč do 25.10.2022. 18. Po právní stránce soud věc posoudil dle o. z. a zákona č. 67/2013 Sb. 19. Ust. § 2201 o.z. stanoví, že se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 20. Dle § 2235 odst. 1 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. 21. Podle § 2237 o.z. nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. 22. Ust. § 2246 odst. 1 o.z. uvádí, že strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. 23. Dle § 2247 odst. 1 -4 o.z. si strany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby. 24. Podle § 2251 odst. 1 o.z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně. 25. Dle § 7 odst. 1 zákona č. 57/2013 Sb. není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh