7 C 85/2025-58 – Okresní soud v Havlíčkově Brodě

1. Žalobkyně se žalovanou uzavřely dne 22. 4. 2021 nájemní smlouvu, na základě které žalobkyně, jakožto vlastník, pronajala žalované bytovou jednotku č. , adresa, . , Anonymizováno, v obci a k. ú. , adresa, , jíž je žalobkyně vlastníkem. Nájemní smlouva byla původně uzavřena na dobu určitou od 1. 5. 2021 do 30. 4. 2023. Dodatkem č. , hodnota, ze dne 20. 3. 2023 byla doba nájmu prodloužena do 30. 4. 2025. Protože žalovaná řádně neplnila povinnost nájemce na výzvu pronajímatele umožnit vstup do bytu za účelem kontroly jeho řádného užívání, a dále řádně neplatila nájemné ani zálohy na služby spojené s užíváním bytu, dala žalobkyně žalované dne 30. 1. 2024 výpověď z nájmu bytu. Nájem skončil uplynutím výpovědní doby k 30. 4. 2024. Protože žalovaná poté byt nevyklidila, musela se žalobkyně domáhat jeho vyklizení soudní cestou s tím, že povinnost byt vyklidit byla žalované uložena rozsudkem Okresního soudu v , adresa, ze dne 26. 9. 2024, č. j. 6 C 71/2024-32, který nabyl právní moci dne 20. 11. 2024. Žalovaná poté dne 24. 11. 2024 byt vyklidila, aniž to předem žalobkyni oznámila a byt jí předala. Žalobkyně žalobou ze dne 7. 2. 2025 uplatnila vůči žalované nárok na zaplacení dluhu ve výši 77 472 Kč s příslušenstvím, který vznikl v souvislosti s užíváním jejího bytu a představuje náhradu na nájemném a na službách spojených s nájmem, žalobě bylo v plném rozsahu vyhověno, a to rozsudkem Okresního soudu v , adresa, ze dne 24. 4. 2025, č. j. 8 C 23/2025-52, rozsudek nabyl právní moci dne 1. 7. 2025. V době podání žaloby neměla žalobkyně k dispozici konečné vyúčtování za služby spojené s užíváním bytu, uplatnila tuto část nároku v návrhu na rozšíření žaloby, soud takové rozšíření nepřipustil., proto se žalobkyně zbylého nároku domáhá nyní. Žalobkyně má nárok vůči žalované na náhradu nákladů za služby spojené s užíváním bytu ve výši, kterou žalobkyně musela hradit v období, kdy žalovaná užívala její byt. Nad rámec nákladů za služby, o kterých již bylo rozhodnuto se jedná o náklady vyplývající z protokolu o vyúčtování služeb za období roku 2024, kdy se jedná o náklady na vytápění, náklady na vodu a náklady na společnou elektřinu. Tyto náklady v roce 2024 činily částku 18 401,42 Kč, z toho částku ve výši 5 951,13 Kč přestavují náklady na vytápění, částku 7 942,02 Kč náklady na teplou vodu, částku 4 328,56 Kč náklady na studenou vodu a částku 179,71 Kč náklady na společnou elektřinu. Dle žalobkyně byly od března 2024 stanoveny zálohy ve výši 3 000 Kč, z toho 750 Kč byla záloha na elektřinu a 840 Kč záloha na plyn, tudíž záloha na náklady vytápění, teplou vodu, studenou vodu a společnou energii činila 1 410 Kč, za měsíce leden a únor 2024 pak činila 1 010 Kč, neboť záloha za služby celkově činila 2 600 Kč, z toho 750 Kč byla záloha na elektřinu a 840 Kč byla záloha na plyn. Žalobkyně se nejprve domáhala zaplacení částky 10 530 Kč, následně však navrhla soudu rozšíření žaloby s tím, že došlo při podání žaloby k chybnému výpočtu, soud rozšíření žaloby povolil, a to usnesením ze dne 18. 2. 2026, č. j. 7 C 85/2025-45. S ohledem na skutečnost, že žalovaná užívala byt od ledna do listopadu roku 2024 a v prosinci v bytě nikdo nebydlel, je možné po žalované požadovat úhradu nákladů na teplou a studenou vodu v celé výši, dále poměrnou část nákladů na vytápění a společnou elektřinu, tzn. 11/12 ze skutečných nákladů, celkem se tedy jedná o částku 17 890,52 Kč, po odečtení záloh na tyto služby za období trvání nájmu, tzn. za období od ledna do dubna 2024 (2 x ve výši 1 010 Kč, tyto hrazeny žalovanou, 2 x ve výši 1 410 Kč, tyto již přiznány jiným rozhodnutím) se jedná o částku 13 050,50 Kč, po zaokrouhlení 13 050 Kč. Žalovaná ničeho neuhradila ani po předchozí výzvě, je tedy v prodlení s úhradou dluhu, a to nejpozději ode dne 17. 4. 2025.2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila.3. Soud rozhodoval ve věci bez nařízení jednání podle § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), neboť oba účastníci s tímto postupem projevili souhlas, resp. žalovaná se na výzvu soudu nevyjádřila, přičemž byla upozorněna, že v takovém případě bude mít soud za to, že s projednáním věci bez nařízení jednání souhlasí (§ 101 odst. 4 o. s. ř.).4. Z listinných důkazů soud učinil následující skutková zjištění:- z výpisu z katastru nemovitostí vedeného u , právnická osoba, řadu pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, soud zjistil, že žalobkyně je zapsána jako vlastník bytové jednotky č. , Anonymizováno, vymezené v budově č.p. , Anonymizováno, na parc.č.st. , Anonymizováno, , vše nemovité věci zapsané na , Anonymizováno, pro obec a katastrální území , adresa, ;- ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 22. 4. 2021 soud zjistil, že žalobkyně jako pronajímatel pronajala žalované jako nájemci bytovou jednotku č. , Anonymizováno, nacházející se ve 4. nadzemním podlaží domu č.p. , adresa, , o dispozici 1 + 1 s příslušenstvím, nájem byl uzavřen na dobu určitou od 1. 5. 2021 do 30. 4. 2023, nájemné bylo dohodnuto ve výši 7 500 Kč měsíčně, zálohy na služby činily částku 2 100 Kč, splatnost nájemného a zálohy na služby byly stanoveny vždy k 15. dni příslušného kalendářního měsíce. Při skončení nájmu byla žalovaná povinna byt zcela vyklidit a předat žalobkyni formou písemného zápisu ve stavu odpovídajícímu stavu ke dni zahájení nájmu s přihlédnutím k případným úpravám realizovaným za předchozího písemného souhlasu pronajímatele; příloha č. , hodnota, ke smlouvě obsahovala úpravu drobných oprav bytu, v příloze č. , hodnota, bylo uvedeno vybavení bytu, a příloha č. , hodnota, byl předávací protokol k bytu;- ze smlouvy o nájmu ze dne 24. 1. 2025 soud zjistil, že předmětný byt byl nadále pronajat jiné osobě od dne 1. 2. 2025;- z dodatku k nájemní smlouvě č. , hodnota, soud zjistil, že tímto došlo k navýšení záloh na měsíční zálohy za služby spojené s nájmem na částku 2 600 Kč;- z mailové zprávy soud zjistil, že žalobkyně zaslala na mail , e-mail, zprávu o navýšení záloh na topení s tím, že se zálohy zdvihly o 600 Kč;- z vyúčtování za elektřinu za období říjen 2022 až říjen 2023 plyne, že zálohy na elektřinu byly na jméno žalobkyně v předmětném bytě stanoveny na částku 750 Kč;- z výpisu účtu soud zjistil, že žalovaná hradila v lednu a únoru 2024 zálohy ve výši 2 600 Kč;- z dodatku k nájemní smlouvě č. , hodnota, ze dne 20. 3. 2023 plyne, že bylo zvýšeno nájemné od 1. 1. 2023 na částku 9 000 Kč měsíčně; současně se strany domluvily na prodloužení trvání nájmu na dobu dalších 2 let, tj. do 30. 4. 2025;- z výpovědi smlouvy o nájmu ze dne 29. 1. 2024 včetně dokladu o odeslání soud zjistil, že žalobkyně jako pronajímatel vypověděla žalované nájem bytu dle smlouvy shora, a to z důvodů hrubého porušování povinností vyplývajících z nájmu bytu;- z rozsudku Okresního soudu v , adresa, ze dne 26. 9. 2024, č.j. 6 C 71/2024-32, který nabyl právní moci dne 20. 11. 2024 soud zjistil, že žalované byla uložena povinnost vyklidit a vyklizenou žalobkyni odevzdat předmětnou bytovou jednotku;- z rozsudku Okresního soudu v , adresa, ze dne 24. 4. 2025, č. j. 8 C 23/2025-52, který nabyl právní moci dne 1. 7. 2025 soud zjistil, že žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni dlužné nájemné za dobu od května do listopadu 2024, zároveň byla povinna nahradit náklady vzniklé žalobkyni za uvedení jednotky do původního stavu;- z protokolu o vyúčtování služeb za období 1/2024-12/2024 soud zjistil, že náklady za služby činily 18 401,42 Kč, za teplou vodu 7 942,02 Kč, za studenou vodu 4 328,56 Kč, za vytápění 5 951,13 Kč a za společnou elektřinu 179,71 Kč. K datu 31. 12. 2024 byl stav vodoměru SV 144 m3 a stav TUV 128 m3;- z fotografie vodoměru soud zjistil, že na tomto vodoměru byl ke dni 24. 11. 2024 zaznamenán stav vodoměru studené vody 143,44 m3 a teplé vody 127,94 m3;- z předžalobní upomínky ze dne 4. 4. 2025 soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě dlužné částky.5. Dle § 2235 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., (dále jen „o. z.“), platí, že zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.6. Dle § 2247 odst. 1 o. z., platí, že strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Dle odst. 2 téhož ustanovení platí, že pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Dle odst. 3 téhož ustanovení platí, že způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Dle odst. 4 téhož ustanovení platí, že strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady p