3 C 171/2022-127 — Okresní soud v Jičíně

1. Žalobkyně podala u soudu žalobou, kterou se domáhala, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit ji 50 725,42 Kč s příslušenstvím. Tvrdila, že je od 21. 2. 2022 s podílem [číslo] celku podílovým spoluvlastníkem pozemku-parcela stavební [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] dům, vše v k. ú. [anonymizováno], (dále předmětná nemovitost) a v době od 22. 6. 2021 do 20. 2. 2022 byla spoluvlastnicí stejného spoluvlastnického podílu její právní předchůdkyně, [právnická osoba] Estate. s.r.o. V době od 22. 6. 2021 do 21. 7. 2022 užíval celou nemovitost, tedy i spoluvlastnický podíl žalobkyně příp. její právní předchůdkyně, žalovaný, jenž se tak na jejich úkor bezdůvodně obohatil. Protože žalovaný nevyhověl výzvě k dobrovolnému vydání tohoto obohacení, žalobkyně, jíž právní předchůdkyně pohledávku za žalovaným, vzniklou z titulu uvedeného bezdůvodného obohacení, postoupila, žalovala žalovaného o 19 391,42 Kč s úrokem z prodlení 15 % p. a. z této částky od 22. 7. 2022 do zaplacení a o 31 334 Kč s úrokem z prodlení 15 % p. a. z této částky od 1. 7. 2022 do zaplacení. 2. Žalovaný se žalobě bránil a navrhoval, aby žaloba byla zamítnuta. Tvrdil, že předmětnou nemovitost užíval pouze v rozsahu svého spoluvlastnického podílu a navíc 4. 2. 2022 uzavřel kupní smlouvu s [jméno] [příjmení], jemuž svůj spoluvlastnický podíl s účinky k 7. 2. 2022 prodal. 3. Žalobkyně v průběhu řízení svůj žalobní požadavek omezila a žalobu vzala zpět v části, v níž se domáhala zaplacení 23 956,27 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % p. a. z částky 14 798,12 Kč od 1. 7. 2022 do 21. 7. 2022 a z částky 23 956,27 Kč od 22. 7. 2022 do zaplacení. Protože žalovaný s tímto částečným zpětvzetím žaloby nevyslovil nesouhlas, rozhodl soud podle § 96 o.s.ř. o zastavení této části řízení. 4. V řízení bylo mezi stranami nesporné, že společnost [právnická osoba], tj. právní předchůdkyně žalobkyně, a žalovaný, oba s podílem [číslo] celku, byli v době od 22. 6. 2021 do 20. 2. 2022 s dalšími subjekty podílovými spoluvlastníky pozemku-parcela stavební [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] dům, vše v k. ú. Hrobičany. Pro uvedené období spoluvlastníci předmětné nemovitosti neuzavřeli žádnou spoluvlastnickou dohodu, která by užívání předmětných nemovitostí žalovaným upravovala a která by řešila poskytnutí jakékoli event. náhrady [právnická osoba] či která by zajišťovala žalovanému právo předmětné nemovitosti užívat bezplatně. Předmětnou nemovitost přitom nesporně v uvedeném období držel a užíval žalovaný, a společnost [právnická osoba] za to nic nezaplatil. Nesporným mezi účastníky bylo i to, že společnost [právnická osoba] postoupila pohledávku za žalovaným z titulu bezdůvodného obohacení za nadužívání spoluvlastnického podílu v době od 22. 6. 2021 do 20. 2. 2022 v nominální hodnotě 31 334 Kč žalobkyni a postoupení pohledávky žalovanému písemně oznámila. 5. Dále bylo mezi účastníky nesporným, že žalobkyně je od 21. 2. 2022 doposud s dalšími subjekty podílovým spoluvlastníkem předmětné nemovitosti s podílem [číslo] celku. Žalovaný od 21. 2. 2022 spoluvlastníkem předmětné nemovitosti již není, ale od uvedeného data do 21. 7. 2022 předmětnou nemovitost užíval, aniž by za to cokoliv hradil. Ani pro uvedené období spoluvlastníci předmětné nemovitosti s žalovaným neuzavřeli žádnou nájemní ani jinou dohodu, která by žalovaného k jejímu užívání zdarma či za úplatu opravňovala. 6. Shora uvedené změny v okruhu spoluvlastníků předmětné nemovitosti jsou prokázány též výpisy z katastru nemovitostí k datu 14. 2. 2022, 19. 4. 2022 a k 19. 9. 2022. 7. Kupní smlouvou, uzavřenou dne 4. 2. 2022 mezi žalovaným jako prodávajícím a [jméno] [příjmení] jako kupujícím, je prokázáno, že žalovaný svůj spoluvlastnický podíl na předmětných nemovitostech v rozsahu [číslo] se všemi součástmi a příslušenstvím prodal kupujícímu za kupní cenu 60 000 Kč. Žalovaný se zavázal předat předmět převodu do 31. 5. 2022. Nepředá-li v uvedené lhůtě předmět převodu kupujícímu bez zavinění kupujícího, pak je povinen uhradit kupujícímu smluvní pokutu ve výši 200 Kč za každý den prodlení, čímž není dotčeno právo na náhradu škody. Nepřevezme-li kupující v uvedené lhůtě předmět převodu bez zavinění prodávajícího, pak je kupující povinen uhradit prodávajícímu smluvní pokutu ve výši 200 Kč za každý den prodlení s převzetím předmětu převodu, čímž není dotčeno právo na náhradu škody. Žalovaný před soudem vysvětlil, že předmětnou nemovitost v souladu s kupní smlouvou, nevyklidil, ale protože se mu nepodařilo nalézt bydlení, v nemovitosti zůstává a platí kupujícímu každý měsíc smluvní pokutu. 8. Žalobkyně dále tvrdila, že poté, co se [právnická osoba] stala spoluvlastníkem nemovitosti, žalované navštívil její spolupracovník [jméno] [příjmení], a snažil se s žalovaným dohodnout na způsobu spoluužívání nemovitosti případně na úhradě za užívání spoluvlastnického podílu avšak marně. Návštěvu opakoval i poté, co se spoluvlastníkem nemovitosti stala žalobkyně se stejným výsledkem. Žalovaný tvrdil, že podobný člověk předmětnou nemovitost nenavštívil, s žalovaným nemluvil, ačkoliv byli s manželkou neustále doma. Dům nezamykají, je volně přístupný. 9. Svědek [jméno] [příjmení], zaměstnanec společnosti [právnická osoba], jako svědek vypověděl, že z důvodu provázanosti této společnosti s žalobkyní vykonává některé práce pro obě společnosti, pracuje na pozici ředitele správy nemovitostí a v [adresa] prováděl místní šetření, po té, co se obě uvedené společnosti staly spoluvlastnicemi nemovitosti. Takové šetření je prováděno prohlídkou nemovitostí, svědek se dostaví na místo a zjišťuje, kdo nemovitost užívá a z jakého titulu, jaký je stav nemovitosti, zda je dělitelná, jak by mohlo být řešeno podílového spoluvlastnictví, zda lze uzavřít nájemní smlouvu nebo jinou dohodu o užívání nemovitosti. Ze svých poznámek si připomněl, že v [anonymizováno] byl na takovém šetření v červenci 2021 a potom v březnu 2022. Šlo o namátkovou předem neohlášenou návštěvu, při níž nebyl ani v jednom případě v nemovitosti nikdo zastižen. Svědek si pamatoval, že jde o menší vesnický domek se sedlovou střechou a dvorem s oplocením. Nevstupoval ani na dvůr ani do domu, snažil se zkontaktovat přítomné osoby, volal od vrat, ale nikdo se neukázal. Z místa pořídl fotodokumentaci. Na vratech nebyl zvonek, ale byla tam poštovní schránka, kam umístil výzvu, aby se žalovaný ozval, aby vztah souvisejícím s jeho bydlením v předmětném domě vyřešili. Na výzvu nikdo nereagoval. 10. Žalobkyně tvrdila, že obvyklé nájemné v době od 22. 6. 2021 do 20. 2. 2022 a dále i v období od 21. 2. 2022 do 21. 7. 2022, jehož mohlo být dosaženo pronájmem spoluvlastnického podílu [číslo] na předmětné nemovitosti činilo 46 875 Kč ročně, tj. 128,42 Kč denně. Toto tvrzení bylo mezi stranami sporné. Žalobkyně se dovolávala odborného vyjádření z 8. 3. 2022, které žalobkyně předložila. 11. Odborné vyjádření z 8. 3. 2022 znalce z oboru ekonomika, cena a dohady nemovitostí [anonymizováno] [jméno] [příjmení] konstatuje, že na základě objednávky právní předchůdkyně žalobkyně se seznámil s písemnými podklady a prohlédl předmětnou nemovitost zvenčí. Obvyklou cenu konzultoval s realitními kancelářemi a bylo konstatováno, že tato činí 2 000 000 Kč. S realitními kancelářemi konzultoval i obvyklé nájemné, jež má činit 7,5 % z obvyklé ceny tj. 150 000 Kč ročně. 12. Po provedení tohoto důkazu dospěl soud k závěru, že z odborného vyjádření při rozhodování v dané věci nelze vyjít. Obvyklá cena předmětné nemovitosti i obvyklé nájemné jsou v něm určeny zcela nepřezkoumatelným způsobem, vyjádření neobsahuje žádný popis nemovitostí žádné porovnání se srovnatelnými objekty ani úvahy, z nich výše obvyklé ceny o obvyklého nájemného vychází. Odkazuje na konzultace v nejmenovaných realitních kanceláří a výše obvyklé ceny a obvyklého nájemného je pouze konstatována bez jakéhokoli vysvětlení. Po té, co byla žalobkyně s tímto závěrem soudu seznámena a poučena o svých procesních povinnostech a následcích jejich nesplnění, navrhla prokázat výši obvyklého nájemného znaleckým posudkem. 13. Znaleckým posudkem [číslo] soudního znalce [celé jméno znalce] je prokázáno, že obvyklé nájemné, jež by žalobkyně mohla získat, pokud by spoluvlastnický podíl na předmětné nemovitosti v době od 22. 6. 2021 do 21. 7. 2022 pronajala třetí osobě, by činilo 26 800 Kč. Obvyklou cenu nájemného znalec stanovil porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách pronájmů realitních kanceláří. Nabídky byly upraveny koeficienty, které vyjadřují předpokládaný vztah mezi inzerovanou a oceňovanou nemovitostí. Vzhledem k tomu, že srovnatelné nemovitosti se nabízejí k pronájmu v omezeném množství a není o ně zájem, zahrnul do výpočtu i byty v okolí ve vzdálenosti do 25 km. Při stanovení ceny byla posuzována zejména poloha nemovitosti v obci, vzdálenost do významnějších měst, kvalita dopravního spojení, špatný stavebnětechnický stav, menší výměra pozemku, připojení na inženýrské sítě a povodňové riziko. Zjištěná prům