4 C 47/2021-102 — Okresní soud v Jeseníku

1. Žalobce se návrhem doručeným soudu dne [datum] domáhal po žalované zaplacení částky ve výši 40 000 Kč jakožto dlužného nájemného za období měsíce ledna až srpna 2020 po 5 000 Kč měsíčně s úroky z prodlení a dále smluvní pokuty, když pro případ prodlení se zaplacením nájemného se žalovaná nájemní smlouvou současně zavázala žalobci k úhradě smluvní pokuty ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení, tj. 36,5 % p.a. Žalobce pak kapitalizoval smluvní pokuty v sazbě 36,5 % p.a. běžící z částky 5 000 Kč od [datum], z částky 5 000 Kč od [datum], z částky 5 000 Kč od [datum], z částky 5 000 Kč od [datum], z částky 5 000 Kč od [datum], z částky 5 000 Kč od [datum], z částky 5 000 Kč od [datum] a z částky 5 000 Kč od [datum], vše ke dni [datum] činilo částku ve výši 7 330 Kč. Nebytové prostory v nemovitosti žalobce měla přitom žalovaná pronajaty na základě písemné smlouvy o nájmu ze dne [datum] na dobu určitou do [datum]. Žalovaná neprokázala přitom naplnění důvodů pro okamžité zrušení nájemného vztahu. 2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí, když žalované nebyl v průběhu trvání nájemního vztahu umožněn řádný výkon pronájmu, byl jí dán zákaz viditelného označení podnikání žalované na vnější stravě budovy a dále jí byly dány nepravdivé informace ze strany žalobce o způsobu vytápění prostor a spotřeby vody. Žalovaná proto okamžitě ukončila nájemní vztah písemnou výpovědí ze dne [datum]. Tato její výpověď byla krajním řešením po vyčerpání všech možností vyřešit situaci se žalobcem dohodou, když tento nereagoval na žádosti o schůzky ze strany žalované. Od počátku nájmu se žalobce nechoval korektně, upíral žalované možnost seznámit se se stavy měřičů na spotřebu vody, měla nevysvětlitelné náklady za energie. Žalovaná měla od žalobce jako pronajímatele nestandardně nastaveny podmínky, platila vysoké platby za elektrickou energii, nemohla vyvěsit reklamní ceduli na štít domu, mezi účastníky byla nedostatečná, v podstatě vůbec žádná komunikace ze strany žalobce jako pronajímatele, žalovaná nemohla dále setrvávat v tomto nájemním vztahu a způsob, který volila, byl tedy situaci zcela adekvátní. 3. Žalobce pak v průběhu řízení písemným podáním ze dne [datum] vzal návrh částečně zpět, když důkladnou kontrolou bankovního účtu č. [bankovní účet] žalobce dohledal úhradu platby částky ve výši 10 000 Kč připsanou na účet dne [datum], kterou žalovaná v souhrnu uhradila předepsané nájemné za měsíc září a říjen 2019. Žalovaná tak žalobci uhradila nájemné po 5 000 Kč/měsíc, a to za září, říjen, listopad a prosinec roku 2019 a nájemné za měsíc leden 2020, které bylo připsáno na účet žalobce dne [datum]. Žalovaná tedy byla po celou dobu trvání nájemní smlouvy vždy alespoň v drobném prodlení s úhradou svých dluhů vůči žalobci, když nájemné mělo být hrazeno do 20. dne kalendářního měsíce předcházejícího měsíci, za který se platí. S ohledem na shora uvedené proto žalobce vzal návrh částečně zpět, a to co do částky jistiny představující žalované nájemné za měsíc leden 2020 ve výši 5 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % p.a. z částky 5 000 Kč od [datum] do zaplacení a dále co do částky představující část žalované kapitalizované smluvní pokuty v sazbě 36,5 % p.a. běžící z částky 5 000, Kč od [datum] do [datum] ve výši 1 410 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % p.a. z částky 1 410 Kč od [datum] do zaplacení, když soud se souhlasem žalované řízení usnesením ze dne [datum] na čl. 89 částečně zastavil. 4. Smlouvou o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalobce jako pronajímatel pronajal žalované nebytové prostory sloužící podnikání v nemovitosti žalobce v [obec] na [adresa], a to ve druhém patře jako nezařízené, o výměře 53 m2, k provozování podnikatelské činnosti kancelářské na dobu určitou od [datum] do [datum], s výší nájemného 5 000 Kč měsíčně, když v nájemném nejsou zahrnuty poplatky za služby spojené s užíváním prostor, a to el. energie, vodné, stočné, plyn a teplo, teplá voda, odvoz odpadu, koncesionářské poplatky za televizi a rozhlas. Pro případ prodlení se zaplacením nájemného se žalovaná nájemní smlouvou současně zavázala žalobci k úhradě smluvní pokuty ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení. V bodě 7 smlouvy je pak ustanovení, že pokud vada zásadním způsobem užívání znemožňuje, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Nájemné bylo splatné vždy do 20 dne kalendářního měsíce předcházejícího měsíci, za který se platí. 5. Smlouvou o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne [datum] a dodatkem ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalobce pronajal žalované na dobu určitou od [datum] do [datum] nebytové prostory sloužící podnikání v nemovitosti žalobce v [obec] na [adresa], a to ve druhém patře jako nezařízené, o výměře 106,99 m2, s výší nájemného 10 000 Kč měsíčně, když v nájemném nejsou zahrnuty poplatky za služby spojené s užíváním prostor, a to el. energie, vodné, stočné, plyn a teplo, teplá voda, odvoz odpadu, koncesionářské poplatky za televizi a rozhlas. Pro případ prodlení se zaplacením nájemného se žalovaná nájemní smlouvou současně zavázala žalobci k úhradě smluvní pokuty ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení. Dodatkem ke smlouvě bylo povolení k dostavbě a úpravě středové příčky v pronajatých prostorách. 6. Listinou nazvanou jako ukončení nájmu nebytového prostoru ze dne [datum] a dokladem o doručení bylo prokázáno, že žalovaná doručila žalobci listinu nazvanou jako ukončení nájmu nebytového prostoru ze dne [datum], v níž odkazuje na uzavřenou nájemní smlouvu ze dne [datum] v nemovitosti žalobce na [anonymizována dvě slova] v [obec], toto okamžité ukončení nájmu odůvodnila tím, že žalované ze strany žalobce nebyl umožněn řádný výkon pronájmu, tedy podnikání žalované, a to zákaz směřující k nemožnosti mít viditelné označení podnikání žalované na vnější straně budovy a nepravdivé informace o způsobu a výdajích k vytápění prostor s odkazem na ustanovení § 2227 a 2232 o.z. Ukončení nájemného vztahu pak označila žalované dnem [číslo] (zřejmě myšleno dnem [datum]). Zásilka byla předána k poštovní přepravě dne [datum]. 7. Výpisy z účtu žalované prokazují, že žalovaná uhradila na účet žalobce [datum] částku 10 000 Kč jako nájemné za září a říjen 2019, [datum] částku 5 000 Kč na listopad, [datum] částku 5 000 Kč na prosince a [datum] částku 5 000 Kč jako nájemné za leden 2020. 8. Fakturami společnosti [právnická osoba] bylo prokázáno, že dodavatel energií vyúčtoval žalované spotřebu energií tak, že řádná faktura [číslo] zněla na částku 52 611,99 Kč za období od [datum] do [datum] pro spotřebu ve výši 12 897 kW, mimořádná faktura [číslo] zněla na částku 9 133,61 Kč za období od [datum] do [datum] pro spotřebu ve výši 2 187 kW. 9. Mailovou komunikací mezi účastníky řízení bylo prokázáno, že účastníci řízení v průběhu roku 2020 mezi sebou komunikovali ohledně vyúčtování elektřiny, žalovaná se dožadovala schůzky se žalobcem, zasílala mu klíče, dožadovala se předání vyklizené kanceláře, žalobce upozorňoval žalovanou na neuhrazený nájem, v prosinci 2019 sdělovala žalovaná žalobci, že ji není umožněn řádný výkon nájmu, chce vyúčtovat spotřebu vody, žalobce nesouhlasil s ukončením nájmu pro neplanost. 10. Výpovědí žalobce bylo prokázáno, že pronajímal žalované nebytové prostory, měli uzavřené dvě nájemní smlouvy, obě na dobu určitou. V případě první nájemní smlouvy měla žalovaná na hlavních dveřích a na chodbě označení podnikání a rovněž tabuli o rozměrech asi 2 x 1 m na budově, v případě druhé nájemní smlouvy nikoliv. V případě druhé nájemní smlouvy měla žalovaná označeno podnikání na chodbě a na hlavních dveřích. Žalobce popřel, že by poskytoval žalované nepravdivé informace o vytápění a o vodě, v případě první nájemní smlouvy byla žalovaná informována, že měsíční zálohy na služby činí 3 000 Kč, byla informována, že radiátor si může zapínat dle potřeby, regulovat ho. V případě první nájemní smlouvy nebyly mezi účastníky žádné spory z titulu nehrazení nájemného, z titulu nehrazení případných záloh či vyúčtování služeb. V průběhu trvání druhého nájmu žalobce žalovaná prvně telefonicky, pak mailem, informovala, že končí nájem, že jí neumožňuje řádný výkon, když ji nepovoluje vystavit reklamní tabuli, v lednu 2020 žalovaná vyklidila prostory. Žalobce pro žalovanou zajištoval pouze dodávky vody, jinak si služby zajišťovala žalovaná sama. Vytápění v prostorách je elektřinou, žalovaná si sama zajišťovala dodávku elektřiny, změnila dodavatele, vyúčtování elektřiny šlo mimo žalobce. Ani žalovaná ani dodavatel elektřiny nikdy nereklamovali u žalobce žádné vyúčtování. Kancelář, kterou měla žalovaná ve druhém případě pronajatou, měla samostatný elektroměr, když všechny prostory, které žalobce pronajímá, mají samostatné elektroměry. Označení podnikání měla žalovaná v druhém případě na hlavních vchodových dveřích o velikosti asi 70 x 60 cm. 11. Výpovědí svědkyně [jméno] [příjmení], spolupracovnice žalované, bylo p