11 C 338/2021-29 — Okresní soud v Jihlavě

1. Žalobkyně se proti žalovanému domáhala zaplacení částky 95 216,96 Kč s příslušenstvím jako dluhu z nájemní smlouvy uzavřené dne [datum]. Žalobkyně uvedla, že předmětem této smlouvy byl nájem bytu [číslo] na adrese [adresa]. Žalovaný byl za užívání bytu povinen hradit nájemné (včetně služeb) ve výši 12 600 Kč měsíčně se splatností nejpozději do 25. dne předcházejícího měsíce. Žalobkyně dále tvrdila, že žalovaný neuhradil nájem za duben, září a prosinec 2020, za říjen 2020 nájem uhradil jen částečně částkou 5 691 Kč. Z toho důvodu žalobkyně žádá po žalovaném úhradu dlužného nájemného za duben, září a prosinec 2020 po 12 600 Kč a poměrnou část nájemného za říjen 2020 ve výši 6 909 Kč. Vzhledem k tomu, že žalovaný byl v prodlení s úhradou nájemného za uvedené období, žalobkyně požaduje také smluvní pokutu ve výši 0,25 % denně z příslušné dlužné částky nájemného vždy od 26. dne měsíce předcházejícího měsíci, na který mělo být nájemné uhrazeno, do dne podání žaloby, tj. [datum]. Žalobkyně takto žádá za neuhrazený dubnový nájem smluvní pokutu ve výši 12 033 Kč, za září 7 213,50 Kč, za říjen pak smluvní pokutu 3 419,96 Kč a za prosinec 4 315,50 Kč. Žalobkyně současně požaduje úhradu smluvní pokuty ve výši 10 000 Kč za nesplnění povinnosti žalovaného předat byt žalobkyni po ukončení sjednané doby nájmu, a to smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč/den za celkem 10 dnů neoprávněného užívání bytu. K tomu žalobkyně uvedla, že nájem byl sjednán na dobu určitou do [datum]. Následujícího dne žalovaný v rozporu se smlouvou byt nepředal, žalobkyně proto využila svého oprávnění a 11. dnem byt převzala. S tím se pojí i další nárok žalobkyně, a to na náhradu škody v podobě nákladů vynaložených na uvedení bytu do původního stavu, když tuto povinnost po ukončení smlouvy žalovaný nesplnil. Žalobkyně za nutné opravy bytu vynaložila 13 526 Kč, které nyní žádá po žalovaném společně se zákonným úrokem z prodlení. Žalobkyně se tedy celkem domáhá zaplacení částky 95 216,96 Kč. 2. Žalobkyně vzala žalobu částečně zpět co do původně požadované smluvní pokuty ve výši 0,25 % z částky 44 709 Kč i za období od [datum] do zaplacení. V tomto rozsahu bylo řízení usnesením ze dne 15. 6. 2021, č. j. EPR 87329/2021-12, zastaveno. 3. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil. Účastníci neměli ve smyslu § 101 odst. 4 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), námitek proti rozhodnutí věci bez nařízení jednání, soud proto postupoval podle § 115a o. s. ř. a ve věci rozhodl bez nařízení jednání jen na základě listinných důkazů obsažených ve spise. 4. Na základě provedeného dokazování s přihlédnutím k tomu, co uvedli účastníci, dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním. Ze smlouvy o nájmu bytu podepsané oběma účastníky dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně jako pronajímatel je výlučným vlastníkem bytu [číslo] v budově [adresa] na adrese [adresa] (dále jen„ byt“), a tento byt se zavázala přenechat žalovanému jako nájemci k dočasnému užívání po dobu od [datum] do [datum]. Z čl. III. smlouvy vyplývá povinnost žalovaného hradit nájemné včetně souvisejících služeb (jako je záloha na vytápění bytu, vodné, stočné, apod.) ve výši 12 600 Kč měsíčně předem nejpozději k 25. dni předcházejícího měsíce, na který bude nájemné hrazeno. Pro případ prodlení žalovaného s úhradou nájemného byla sjednána jeho povinnost zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 0,25 % denně z dlužné částky za každý den prodlení. Z čl. VII. smlouvy dále vyplývá povinnost žalovaného po skončení nájmu, resp. v poslední den nájmu odevzdat byt žalobkyni ve stavu, v jakém ho převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení, a nově bíle vymalovaný. V případě, že by žalovaný byl v prodlení se splněním této povinnosti po dobu delší než 10 dnů, si strany ujednaly oprávnění žalobkyně vstoupit do bytu, vyklidit jej, příp. vyklizené věci odvézt na sběrný dvůr, a také právo žalobkyně na úhradu nákladů s tím souvisejících. Na toto ujednání navazuje odst. 9.4 smlouvy, dle něhož pokud žalovaný byt po skončení nájmu nepředá, je povinen uhradit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za každý den neoprávněného užívání bytu. Žalobkyně předložila soudu předžalobní upomínku ze dne [datum] včetně poštovních dokladů, které osvědčují, že upomínka byla řádně odeslána na adresu trvalého pobytu žalovaného, ale nepodařilo se ji doručit, neboť žalovaný byl na uvedené adrese neznámý. Z předžalobní upomínky soud zjistil, že žalobkyně informovala žalovaného o jeho dluhu na nájemném ve výši 12 600 Kč za duben, září a prosinec 2020 a ve výši 6 909 Kč za říjen 2020. Současně žalovaného vyrozuměla o tom, že z neuhrazeného nájemného mu běží od 26. dne předchozího měsíce smluvní pokuta. Žalobkyně dále upozornila žalovaného, že nesplnil povinnost po skončení nájmu předat byt; za dobu 10 dnů, než žalobkyně vstoupila do bytu, tedy požaduje smluvní pokutu ve výši 10 000 Kč. Zároveň vyzvala žalovaného k úhradě nákladů ve výši 13 526 Kč, které žalobkyně musela vynaložit na opravu bytu a jeho bílení. Výši těchto nákladů žalobkyně prokázala doloženou fakturou [číslo] ze dne [datum], z níž je patrné, že dodavatelská firma účtovala žalobkyni opravu předmětného bytu právě v uvedené výši, přičemž důvodem těchto oprav byl zdevastovaný stav bytu. 5. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 6. Podle § 2217 odst. 1 o. z. se nájemné platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek. Podle § 2218 o. z. se nájemné platí měsíčně pozadu. 7. Podle § 2292 o. z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned. Podle § 2293 odst. 1 a 2 o. z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Nájemce odstraní v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu. 8. Na základě skutečností zjištěných provedeným dokazováním soud dospěl k závěru, že mezi účastníky byla platně a účinně uzavřena smlouva o nájmu podle § 2201 a násl. o. z., resp. podle ustanovení § 2235 a násl. o. z. upravujících speciálně nájem bytu. Z předložených důkazů výslovně nevyplývá, že by žalobkyně splnila svoji povinnost předat předmětný byt žalovanému do užívání. Na tuto skutečnost by se dalo usuzovat z předžalobní upomínky i vystavené faktury, které předpokládají předchozí užívání bytu žalovaným. Žalovaný nadto předání bytu ze strany žalobkyně nerozporoval, soud tedy tvrzení žalobkyně považuje za pravdivé. Obdobně lze hodnotit i žalobkyní tvrzené nesplnění povinností žalovaným, tedy že sjednané nájemné nehradil řádně a po skončení nájmu ve stanovené lhůtě nepředal byt zpět žalobkyni, ačkoliv se k tomu ve smlouvě zavázal. Žalovaný byl o svém dluhu a povinnosti zaplatit sankce za porušení smluvních povinností informován předžalobní upomínkou. Skutečnost, že žalovanému tato upomínka nebyla doručena z důvodu, že byla zasílána na adresu trvalého pobytu, tj. na adresu městského úřadu, kde se žalovaný fakticky nezdržoval, není žalobkyni na újmu, neboť každý ve smyslu § 46a o. s. ř. nese odpovědnost za to, že bude dosažitelný na adrese, kterou má určenou pro doručování. Žalovaný nijak nevyvrátil, že by mu na nájemném nevznikl dluh, ani že předmětný byt žalobkyni předal. Soud tedy nemá pochyb o tom, že žalobkyni náleží úhrada dlužného nájemného včetně sjednaných smluvních pokut, na které má právo podle § 2048 o. z., a to i za porušení povinnosti předat byt. 9. Podle § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně soužit. Podle § 2894 odst. 1 o. z. povinnost nahradit jinému újmu zahrnuje vždy povinnost k náhradě újmy na jmění (škody). 10. Pokud jde o náklady za uvedení předmětného bytu do původního stavu, žalobkyně prokázala, že tyto náklady jí vznikly právě v souvislosti s porušením smluvních povinností žalovaného. Žalovaný se zavázal k tomu, že po skončení nájmu uvede byt do původního stavu, tj. přinejmenším byt nově vybílí a opraví nikoli běžné opotřebení bytu. Vzhledem k tomu, že žalovaný tuto povinnost nesplnil, resp. ničím nevyvrátil, že by toto smluvní ujednání dodržel, byla žalobkyně nucena byt opravit na vlastní náklady. Nutnost opravit byt vyplývá přímo z faktury, z níž je zřejmé, že byt byl nadmíru opotřeben. Žalobkyně tak prokázala výši nákladů i účel jejich vynaložení. Žalobkyni tedy vynaložením nákladů vznikla škoda ve smyslu § 2894 odst. 1 o. z., ne