111 C 28/2021-29 — Okresní soud v Jihlavě

1. Žalobce se proti žalovanému domáhal zaplacení částky 13 516 Kč s příslušenstvím jako dluhu na nájemném za období od [datum] do [datum]. Žalobce uvedl, že je vlastníkem bytu [číslo] ve [anonymizováno] nadzemním podlaží budovy [adresa] na adrese [adresa]. S žalovaným uzavřel dne [datum] nájemní smlouvu, na základě které se zavázal žalovanému přenechat předmětný byt do užívání na dobu určitou od [datum] do [datum]. Žalovaný byl povinen za užívání bytu uhradit žalobci jistotu ve výši 11 000 Kč, za první měsíc nájmu nájemné ve výši 9 000 Kč a úhrady za služby ve výši 2 900 Kč a od následujícího měsíce pak úhrady a nájemné ve výši 10 000 Kč měsíčně. Dle žalobce měla smlouva (až na závazek ke složení jistoty a úhradě plnění za první měsíc nájmu) nabýt účinnosti až složením jistoty. Žalobce nicméně od žalovaného jistotu ani první nájemné neinkasoval. Žalobce tvrdil, že vzhledem k nezaplacení jistoty nenabyl účinnosti jeho závazek předat byt žalovanému, přesto tak žalobce učinil ke dni uzavření smlouvy. K úhradě dlužných částek pak žalovaného písemně vyzýval, žalovaný však na výzvy nereagoval. Žalobce tedy žádá poměrnou úhradu nájemného ve výši 13 516 Kč, které byl žalovaný povinen zaplatit ode dne uzavření smlouvy až do [datum]. Ode dne následujícího, tj. od [datum] žalobce na předmětný byt uzavřel novou nájemní smlouvu. Svůj nárok žalobce opírá o bezdůvodné obohacení, neboť dle jeho názoru žalovaný užíval byt bez účinné nájemní smlouvy, neboť dosud nenabylo účinnosti ujednání o povinnosti žalobce předat byt žalovanému, příp. o náhradu škody v podobě ušlého zisku. 2. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil. Vzhledem k tomu, že byly splněny podmínky postupu podle § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), neboť účastníci neměli ve smyslu § 101 odst. 4 o. s. ř. námitek proti takovému postupu, soud ve věci rozhodl bez nařízení jednání a při rozhodování vycházel z listinných důkazů obsažených ve spise s přihlédnutím k tomu, co uvedli účastníci. 3. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že výlučným vlastníkem bytu [číslo] v bytovém domě [adresa] na pozemku parc. [číslo] v [obec] je žalobce. 4. Ze smlouvy o nájmu bytu uzavřené dne [datum] mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem vyplývá, že žalobce se zavázal žalovanému předmětný byt přenechat do užívání, a to na dobu určitou od [datum] do [datum]. K předání bytu byl žalobce povinen po úhradě části peněžité jistoty ve výši 11 000 Kč, která měla být žalovaným složena jako zajištění nájemného a úhrad za služby. Dle čl. V smlouvy byl žalovaný povinen platit nájemné ve výši 10 000 Kč, první nájemné pak ve výši 9 000 Kč se splatností do [datum]. Spolu s nájemným byl žalovaný povinen platit úhrady za služby ve výši 2 900 Kč (dále též„ zálohy na služby“). Z čl. 8 odst. 1 smlouvy pak vyplývá, že smlouva nabývá platnosti dnem podpisu oběma smluvními stranami a týmž dnem nabývá účinnosti povinnost žalovaného zaplatit jistotu, nájemné a zálohy na služby za první měsíc nájmu. Ostatní ustanovení smlouvy pak nabývají účinnosti dnem úhrady jistoty. 5. Předávací protokol, který je přílohou nájemní smlouvy, osvědčuje, že žalobce předal předmětný byt žalovanému dne [datum] s veškerým příslušenstvím. Podpisem protokolu žalovaný tento byt převzal a tímto okamžikem byl oprávněn jej užívat. 6. Z výpočtového listu platného od [datum] soud zjistil, že výdaje za užívání předmětného bytu, které je povinen hradit žalobce, činí 1 434 Kč měsíčně. V této částce se promítá úhrada za vodné (stočné) ve výši 400 Kč, za osvětlení ve výši 40 Kč, příspěvek na opravy ve výši 894 Kč a příspěvek do mimořádného fondu ve výši 100 Kč. 7. Soudu byla předložena další smlouva o nájmu bytu, která je datovaná ke dni [datum] a obsahuje podpis žalobce jako pronajímatele a anonymizované osoby jako nájemce. Předmětem nájmu je dočasné užívání předmětného bytu tímto nájemcem. Také tato smlouva obsahuje ujednání, dle něhož žalobci náleží jistota, nájemné a zálohy na služby ode dne podpisu smlouvy. 8. Z předžalobní výzvy ze dne [datum], která byla žalovanému zaslána formou dopisu i emailové zprávy, soud zjistil, že žalovaný byl vyzván k úhradě nájemného, které měl hradit již od počátku uzavření smlouvy od [datum]. K úhradě dluhu bylo žalobci poskytnuto sedm dnů od doručení výzvy. Žalovaný byl současně informován o tom, že z důvodu nezaplacení jistoty mu nebyl žalobce povinen byt předat a z toho důvodu žalovaný nebyl oprávněn byt užívat. Žalobce proto jeho věci z bytu jako neoprávněně umístěné vystěhoval a uskladnil. Dopis žalovanému nebyl doručen, jak vyplývá z kopie obálky, emailová zpráva mu byla doručena dne [datum]. 9. Na základě výše zjištěných skutkových okolností je nepochybné, že účastníci spolu uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu, jež byla právním důvodem pro užívání předmětnému bytu žalovaným. Žalovaný se zavázal zaplatit žalobci jistotu k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s nájmem bytu ve výši 11 000 Kč Oprávnění užívat byt žalovanému mělo dle smlouvy vzniknout až okamžikem úhrady jistoty. Ačkoliv tuto jistotu žalovaný neuhradil (jak vyplývá především z předžalobní výzvy), z předávacího protokolu je zřejmé, že žalobce umožnil žalovanému byt užívat již ke dni uzavření smlouvy, resp. podpisem předávacího protokolu vyjádřil souhlas s tím, aby žalovaný byt užíval již před složením jistoty. Za zásadní soud nicméně považuje ujednání smlouvy, dle kterého dnem podpisu smlouvy vznikla žalovanému povinnost zaplatit sjednané nájemné (společně se zálohami na služby a jistotou). Toto ujednání se stalo platným a účinným právě ke dni podpisu smlouvy, tj. [datum]. Úmyslem stran bylo zřejmě ujednat povinnost platit nájemné po celou dobu platnosti smlouvy a za tuto dobu žalobci nájemné skutečně náleželo. Žalobce tedy mohl důvodně očekávat, bez ohledu na skutečné převzetí bytu žalovaným, že od [datum] žalovaný bude hradit přinejmenším sjednané nájemné jako měsíční„ odměnu“ za pronajatý byt (za měsíc únor 2021 nájemné činilo 9 000 Kč, od března pak 10 000 Kč). Předmětem této věci již není posouzení okamžiku skončení nájemní smlouvy a oprávnění žalobce uzavřít na předmětný byt novou nájemní smlouvu, včetně oprávnění žalobce vyklidit z bytu věci žalovaného. Sjednané nájemné lze považovat za výnos žalobce za to, že byt, který má ve svém vlastnictví, přenechá k užívání žalovanému. Ve své podstatě se jedná o peněžitou kompenzaci za omezení žalobcova vlastnického práva. Je proto důležité, že žalobci, nebýt porušení povinnosti zaplatit jistotu, od žalovaného náleželo nájemné právě od [datum] do [datum]. Od [datum] pak měl žalobce právo na tento příjem oproti jinému nájemci, neboť podle druhé předložené nájemní smlouvy byla povinnost platit nájemné rovněž ode dne podpisu nové smlouvy. Pokud žalovaný nájemné neuhradil, způsobil tím, že žalobce z nájmu bytu neměl za žalované období takový zisk, jaký by mu náležel. 10. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 11. Podle § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit. 12. Podle § 2894 odst. 1 o. z. povinnost nahradit jinému újmu zahrnuje vždy povinnost k náhradě újmy na jmění (škody). Podle § 2952 věta první o. z. se hradí skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk). 13. Podle § 2951 odst. 1 o. z. se škoda nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích. 14. S ohledem na zjištěné skutečnosti s přihlédnutím k výše citovaným zákonným ustanovením soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Soud vycházel z toho, že mezi účastníky byla platně a účinně uzavřená smlouva o nájmu bytu podle § 2235 a násl. o. z., resp. platná a účinná v rozsahu povinnosti platit sjednané nájemné 9 000 Kč za období [datum] – [datum]. Jak vyplývá z provedeného dokazování, žalovaný byl povinen platit nájemné ode dne podpisu smlouvy. Na vzniku a trvání této povinnosti nemá žádný vliv skutečnost, kdy byl předmětný byt předán žalovanému do užívání, příp. kdy měl podle smluvního ujednání být předán. Povinnost žalovaného uhradit dlužné nájemné pak nemůže být ve světle posuzovaných okolností hodnoceno podle ustanovení § 2991 a násl. o. z. upravujících bezdůvodné obohacení. 15. V následujícím období [datum] – [datum] již povinnost platit nájemné byla podmíněna zaplacením peněžité jistoty žalovaným. Svou povinnost zaplatit jistotu však žalovaný porušil. Žalobce následkem tohoto porušení povinnosti žalovaného přišel o jinak smluvně zajištěný zisk v podobě nájemného, které by činilo 4 516 Kč. Tento ušlý zisk je žalovaný povinen žalobci nahradit podle citovaného § 2894 o. z. 16. Lze tedy uzavřít, že žalobce má proti žalovanému pohled