121 C 1/2021 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobci se domáhali zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím. Uvedli, že dne [datum] uzavřel žalobce b) jako zájemce se [právnická osoba] s.r.o. jako zprostředkovatelem a žalovanou jako prodávající smlouvu o složení blokovacího depozita v souvislosti s prodejem pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Toto depozitum ve výši 125 000 Kč bylo žalobcem b) uhrazeno zprostředkovateli dne [datum] a dne [datum] došlo k uzavření kupní smlouvy mezi žalobci jako kupujícími, žalovanou jako prodávající a uvedenou společností jako zprostředkovatelem. Kupní cena činila 1 325 000 Kč a zaplacení její první části ve výši 125 000 Kč bylo sjednáno použitím rezervační zálohy. Druhá část kupní ceny měla být hrazena do advokátní úschovy z hypotečního úvěru, tedy po splnění podmínek jeho čerpání, jak výslovně stanovila kupní smlouva. Žalobci tyto podmínky splnili, avšak podmínky nebyly splněny na straně žalované, která bance nedodala potřebnou dokumentaci (k čemuž byla opakovaně vyzývána), když žalobci následně rovněž zjistili, že ohledně pozemku probíhá soudní řízení. Dopisem ze dne [datum] žalovaná žalobcům sdělila, že od kupní smlouvy odstupuje. Žalobci reagovali zasláním výzvy k nápravě (šlo o neplatné odstoupení od kupní smlouvy) a následně žalované v listopadu 2020 i opětovně později oznámili, že od kupní smlouvy sami odstupují. Protože odstoupením došlo k zániku kupní smlouvy od počátku, jsou si strany povinny vrátit, co si vzájemně plnily, a žalovaná tak má vydat složenou rezervační zálohu. 2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Učinila nesporným, že došlo k uzavření obou smluv a složení rezervační zálohy dle tvrzení žalobců. Zdůraznila, že kupní smlouva byla uzavřena den po uplynutí lhůty předpokládané předchozí smlouvou, a dle jejího čl. III. odst. 3 jí tak vzniklo právo na úhradu smluvní pokuty právě ve výši složené zálohy. Není pravdou, že neposkytla součinnost potřebnou k tomu, aby banka mohla druhou část kupní ceny složit do úschovy z titulu hypotečního úvěru, neboť poskytla veškerou potřebnou dokumentaci. Skutečností naopak je, že žalobci nebyli připraveni k úhradě kupní ceny, k čemuž se dobrovolně zavázali, neboť již [datum] banka požadovala doložení určitých listin. Protože k úhradě kupní ceny nedošlo ani po několika měsících od uzavření kupní smlouvy, žalovaná žalobce vyrozuměla, že od smlouvy odstupuje. 3. Mezi účastníky bylo nesporné, že dne [datum] žalobce b) jako zájemce, žalovaná jako prodávající a [právnická osoba] s. r. o. (realitní kancelář) uzavřeli smlouvu o složení blokovacího depozita ohledně rezervace nemovité věci, a to pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Téhož dne žalobce b) předmětné depozitum ve výši 125 000 Kč složil na účet realitní kanceláře. Dále bylo nesporné, že dne [datum] oba žalobci jako kupující, žalovaná jako prodávající a [právnická osoba] s.r.o. jako zprostředkovatel (vedlejší účastník) uzavřeli kupní smlouvu k předmětnému pozemku. 4. Ze smlouvy o složení blokovacího depozita ze dne [datum] bylo konkrétně zjištěno, že uvedeného dne žalobce b), žalovaná a [právnická osoba] s.r.o. ve výše uvedeném postavení uzavřeli citovanou smlouvu, v níž žalovaná prohlásila, že je vlastníkem předmětného pozemku, realitní kancelář pak, že je oprávněna zprostředkovat prodej této nemovité věci a„ podepisovat za stranu Prodávající zejména rezervační smlouvu, nebo blokační depozitum“. Žalobce b) deklaroval vůli nabýt předmětný pozemek do svého vlastnictví na základě kupní smlouvy za kupní cenu ve výši 1 325 000 Kč. Za účelem blokace nemovité věci, tedy tak aby její koupě nebyla po dobu účinnosti smlouvy zprostředkována jinému kupujícímu, se žalobce b) zavázal složit k rukám realitní kanceláře blokovací depozitum ve výši 125 000 Kč. Pro případ uzavření kupní smlouvy bylo sjednáno započtení depozita v plné výši na kupní cenu. Žalobce b) se zavázal na výzvu realitní kanceláře, nejpozději však v poslední den účinnosti této smlouvy, kupní smlouvu uzavřít, přičemž prohlásil, že je schopen doplatit a doplatí kupní cenu dle uvedených podmínek. Smlouva o složení blokovacího depozita byla uzavřena„ na dobu určitou ode dne podpisu této smlouvy do 2 měsíců“. V čl. V. odst. 3 smlouvy byla sjednána povinnost žalobce b) k úhradě smluvní pokuty ve výši blokovacího depozita mj. pro případ, že ve stanovené lhůtě neuzavře kupní smlouvu. 5. Z kupní smlouvy ze dne [datum] bylo konkrétně zjištěno, že uvedeného dne oba žalobci, žalovaná a [právnická osoba] s.r.o. ve výše uvedeném postavení uzavřeli kupní smlouvu k předmětnému pozemku za kupní cenu ve výši 1 325 000 Kč. Část kupní ceny ve výši 125 000 Kč složila strana kupující jako rezervační zálohu na základě smlouvy o složení blokovacího depozita před podpisem této smlouvy, tato rezervační záloha se tedy započítává na úhradu kuní ceny. 6. Z výzvy adresované žalobkyni a) bylo zjištěno, že žalovaná žalobkyni vyzvala k úhradě kupní ceny ve výši 1 200 000 Kč do 10 dnů od doručení této výzvy. Dle podacího lístku a sledování zásilky byla výzva doporučeně odeslána poštou dne [datum] a doručena dne [datum]. 7. Z výzvy adresované žalobci b) bylo zjištěno, že žalovaná žalobce vyzvala k úhradě kupní ceny ve výši 1 200 000 Kč do 10 dnů od doručení této výzvy. Dle podacího lístku a sledování zásilky byla výzva doporučeně odeslána poštou dne [datum] a doručena dne [datum]. 8. Z odstoupení adresovaného žalobkyni a) bylo zjištěno, že žalovaná žalobkyni sdělila, že odstupuje od kupní smlouvy s ohledem na nezaplacení kupní ceny ve výši 1 200 000 Kč, k němuž nedošlo ani po doručení výzvy ze dne [datum]. Toto prodlení žalovaná považuje za podstatné porušení smlouvy. Dle podacího lístku a sledování zásilky bylo odstoupení doporučeně odesláno poštou dne [datum] a doručeno dne [datum]. 9. Z odstoupení adresovaného žalobci b) bylo zjištěno, že žalovaná žalobci sdělila, že odstupuje od kupní smlouvy s ohledem na nezaplacení kupní ceny ve výši 1 200 000 Kč, k němuž nedošlo ani po doručení výzvy ze dne [datum]. Toto prodlení žalovaná považuje za podstatné porušení smlouvy. Dle podacího lístku a sledování zásilky bylo odstoupení doporučeně odesláno poštou dne [datum] a doručeno dne [datum]. 10. Z výzvy k nápravě ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobci žalované sdělili, že její odstoupení od kupní smlouvy je neplatné a bez právního důvodu. V čl. III. odst. 2 kupní smlouvy bylo sjednáno, že druhá část kupní ceny ve výši 1 200 000 Kč bude zaplacena do úschovy po splnění podmínek čerpání úvěru. Tyto podmínky nebyly splněny z důvodů na straně žalované (nedoložení smlouvy o rozdělení společného jmění manželů), které brání tomu, aby banka vyplatila úvěr. Žalobci proto žalovanou vyzvali k poskytnutí součinnosti nezbytné k tomu, aby druhá část kupní ceny mohla být vyplacena. Výzva byla žalované odeslána doporučeně poštou dne [datum] a v úložní době nebyla vyzvednuta. 11. Z odstoupení od kupní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobci žalované sdělili, že odstupují od předmětné kupní smlouvy z důvodu, že žalovaná neposkytla potřebnou součinnost k tomu, aby mohla být doplacena druhá část kupní ceny (nedoložila dokument ohledně rozdělení společného jmění manželů). Předchozí výzvu si žalovaná nepřevzala, přičemž nereagovala na opakované telefonické výzvy jak ze strany žalobců, tak banky. Dalším důvodem pro odstoupení žalobců je skutečnost, že ohledně předmětného pozemku probíhá soudní řízení, což je v rozporu s čl. VI. odst. 1 kupní smlouvy. Odstoupení bylo žalované odesláno doporučeně poštou dne [datum] a v úložní době nebylo vyzvednuto. 12. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobci prostřednictvím svého zástupce vyzvali žalobkyni k vrácení první části kupní ceny, resp. blokovacího depozita, ve výši 125 000 Kč do 7 dnů od doručení pod hrozbou podání žaloby. Výzva byla odeslána doporučeně poštou dne [datum] a vrácena jako nedoručená. 13. Další navrhované důkazy (emailová komunikace ohledně poskytnutí součinnosti žalované, emailová komunikace mezi zástupci účastníků, smlouva o úvěru [číslo] ze dne [datum], screenshot sms zpráv ze dne [datum] a [datum], emailová komunikace před uzavřením kupní smlouvy, územně-plánovací dokumentace ze dne [datum] včetně sms manžela žalované, email úvěrující banky ze dne [datum] na žalobce a zprostředkovatele, email žalované ze dne [datum] k možnosti zřízení služebnosti nezbytné cesty, screenshot sms zprávy manžela žalované ze dne [datum], emailová komunikace s úvěrující bankou ohledně poskytnutí součinnosti žalované, účastnický výslech žalobců, výslech svědka [jméno] [příjmení] a screenshoty obrazovek telefonu manžela žalované zachycující sms konverzaci manžela žalované s žalobcem b) a [jméno] [příjmení]) byly s ohledem na níže rozvedené právní posouzení věci pro nadbytečnost zamítnuty. 14. Takto provedenými listinnými důkazy, hodnocenými podle ust. § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“), soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu, který odpovídá shodným tvrzení účastníků: 15. Dne [datum] žalobce b) jako zájemce,