14 C 39/2020 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobce se proti žalovaným domáhal, aby soud určil, že je spoluvlastníkem pozemku p. č. st. 22, jehož součástí je stavba [adresa], v k. ú. Luníkov (dále jen„ nemovitost“) se spoluvlastnickým podílem o velikosti jedné poloviny s odůvodněním, že žalobce a jeho syn [jméno] [celé jméno žalobce] byli v minulosti spoluvlastníky nemovitosti (každý jedné poloviny). Synův podíl byl posléze v exekuční dražbě prodán žalovanému 1., jenž žalobci nabídl odkoupení svého podílu za kupní cenu 200 000 Kč, kterou bude žalobce splácet v měsíčních splátkách po 3 500 Kč. Dne [datum] žalovaný 1. přinesl žalobci k podpisu předem připravené listiny. Žalobce není odborníkem na nemovitosti (na rozdíl od žalovaného 1.), není dobrý čtenář a má problémy se zrakem, proto požádal žalovaného 1., aby mu listiny přečetl. Žalovaný je interpretoval tak, že žalovaný 1. svůj podíl prodává žalobci a nikoliv naopak, jak je ve skutečnosti uvedeno ve smlouvě o koupi nemovité věci ze dne [datum]. Žalobce žalovanému 1. důvěřoval a listiny předložené žalovaným 1. podepsal a nechal se jím i zavézt na poštu k ověření podpisu. V polovině května 2020 byla žalobci doručena výzva k vyklizení, ve které se uvádělo, že na základě smlouvy o finančním leasingu (o které žalobce nevěděl, že ji mezi listinami podepsal) nevyužil možnosti vyzvat žalovaného 1. k prodeji nemovitosti do vlastnictví žalobce. Žalobce má za to, že byl žalovaným 1. podveden, neboť se domníval, že kupuje jeho spoluvlastnický podíl a ne naopak. Byl na něj také vytvářen nepřípustný nátlak, neboť mu žalovaný 1. vyhrožoval nastěhováním skinheadů do nemovitosti a on měl strach o své zdraví. Obě smlouvy jsou podle žalobce absolutně neplatné podle § 588 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ občanský zákoník“), neboť jednání žalovaného 1. se zjevně příčilo dobrým mravům, a bylo v rozporu se zákonem a veřejným pořádkem, jelikož žalovaný 1. manipuloval s vůlí žalobce, která nebyla vážná a svobodná. Žalobce se dopisem ze dne [datum] dovolal neplatnosti obou smluv, neboť byl uveden v omyl a došlo ke zneužití jeho tísně, nezkušenosti a snížené gramotnosti. [příjmení] dopisem též od smluv odstoupil, neboť žalovaný 1. mu kupní cenu nezaplatil. Žalobce jednal vždy s žalovaným 1., a nikdy s [jméno] [příjmení]. Podpis žalobce na příjmovém dokladu se mohl vyskytnout jedině tak, že mu jej dal žalovaný 1. k podpisu mezi ostatními listinami, aniž by si jej měl možnost prohlédnout. Oznámení o vkladovém řízení žalobce obdržel, ale nevěnoval mu pozornost, neboť se domníval, že se týká převodu spoluvlastnického podílu na něj. Smlouvy žalobce neměl možnost si předem prohlédnout a smlouvu o finančním leasingu ani neměl k dispozici. Obdržel pouze číslo účtu s variabilním symbolem, které předal svému vnukovi, aby na něj splácel kupní cenu. Žalobce hradí jen složenky, které mu přijdou domů, a není si vědom, že by mu přišla složenka k zaplacení daně z nabytí nemovitosti. O povinnosti podat k ní přiznání ani neví. Svým sousedům nedal kontakt na žalovaného 1. jako nového vlastníka nemovitosti. S účinky ke dni [datum] byla jako vlastník nemovitosti zapsána v katastru nemovitostí žalovaná 2. na základě kupní smlouvy z téhož dne. Tento převod považuje žalobce za účelový, neboť k němu došlo krátce poté, co žalovaný 1. obdržel dopis obsahující námitku neplatnosti smluv a odstoupení. Žalovaná 2. nebyla při nabytí nemovitosti v dobré víře, a proto na ni nemohlo být vlastnické právo převedeno podle § 984 odst. 1 občanského zákoníku. Žalovaná 2. měla být podle judikatury Nejvyššího soudu zvýšeně obezřetná, pokud existovaly skutečnosti objektivně znejišťující knihovní stav. Přesto si nemovitost ani neprohlédla. Žalobce navrhl, aby soud žalované 2. uložil vysvětlovací povinnost ohledně okolností, které se týkají uzavření kupní smlouvy k nemovitosti s žalovaným 1. Popřel, že žalovaná 2. zaplatila kupní cenu z vlastních finančních prostředků. 2. Žalovaný 1. navrhl zamítnutí žaloby s odůvodněním, že se nejprve snažil žalobce přesvědčit ke společnému užívání nemovitosti, což ale po technické stránce nebylo možné. Jelikož žalobce ani jeho rodina nedisponovali dostatečným finančním obnosem, žalobce nabídl žalovanému 1. ke koupi svůj spoluvlastnický podíl s tím, že nemovitost bude nadále užívat za symbolické nájemné, a pokud se jeho situace za pár let zlepší, odkoupí jej zpět. Smlouvy o koupi nemovitosti a finančním leasingu dostal žalobce s předstihem k dispozici dne [datum] O den později došlo k vlastnímu podpisu a jeho ověření na poště. Kupní cenu 200 000 Kč žalovaný 1. uhradil žalobci při podpisu v hotovosti za přítomnosti [jméno] [příjmení]. Její přijetí žalobce potvrdil podpisem příjmového pokladního dokladu. Žalobci muselo být zřejmé, jak bylo s jeho podílem naloženo, i z oznámení katastrálního úřadu, které mu bylo doručováno do vlastních rukou. Žalovaný 1. jej neuvedl v omyl ani do stavu tísně. Žalobce měl čas se s textem smluv seznámit a konzultovat je s členy své rodiny. Jsou jednoduše koncipovány a označení smluvních stran je zřetelné na titulní straně. [jméno] si byl vědom, co činí, o čemž svědčí i to, že po celou dobu užívání řádně hradil nájemné pod variabilním symbolem dle smlouvy o leasingu, navíc prostřednictvím třetí osoby [jméno] [celé jméno žalobce]. Pokud by si žalobce skutečně myslel, že podíl kupuje, musel by zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí. I sousedé žalobce věděli, že vlastníkem je žalovaný 1., neboť se s žalobcem znali, ale přesto požádali v listopadu 2018 o souhlas s provedením stavby žalovaného 1. V březnu 2020 žalovaný 1. sám telefonicky kontaktoval žalobce, aby jej upozornil na končící lhůtu k odkoupení nemovitosti podle smlouvy o leasingu, na což mu žalobce sdělil, že si toho je vědom. Poté již žalobci dne [datum] zaslal výzvu k vyklizení. Žalobce reagoval telefonátem [jméno] [příjmení], s nímž proběhla domluva o podmínkách vyklizení, mj. o tom, že žalovaný 1. zajistí žalobci nájemní bydlení a zaplatí kauci a provizi realitní kanceláři. Celou věc pak žalovaný 1. svěřil k dořešení [jméno] [příjmení], který zajistil pro žalobce nabídku nájemního bydlení a hodlal jej odvézt na prohlídku. To ale žalobce odmítl s tím, že se stěhovat nebude. Žalovaný 1. posléze u zdejšího soudu podal žalobu na vyklizení žalobce. Námitky žalobce proti oběma smlouvám jsou účelové. 3. Žalovaná 2. rovněž navrhla zamítnutí žaloby s odůvodněním, že vlastnické právo k nemovitosti nabyla na základě kupní smlouvy uzavřené s žalovaným 1. dne [datum] s právními účinky vkladu k témuž dni, zatímco žaloba byla žalobcem podána až [datum]. V průběhu kontraktačního procesu a vkladového řízení (které bylo skončeno dne [datum]) nevěděla o tom, že žalobce zpochybňuje vlastnické právo žalovaného 1. Ten ji pouze informoval, že žalobce užívá nemovitost bez právního důvodu a žalovaný 1. podal žalobu na jeho vyklizení. Ke dni uzavření smlouvy nebyla v katastru zapsána žádná poznámka spornosti nebo zahájeného řízení o určení vlastnického práva k nemovitosti. Žalobce ani nepodal návrh na předběžné opatření, které by žalovanému 1. zakázalo nakládat s nemovitostí. Žalovaná 2. tedy byla v dobré víře a podle § 984 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník nabyla od žalovaného 1. vlastnické právo k nemovitosti, i kdyby žalovaný 1. nebyl vlastníkem. Žalobce nepřednesl žádná tvrzení o objektivních skutečnostech, které by měly znejistit důvěru žalované 2. v zapsaný stav. 4. Dokazováním soud zjistil následující skutečnosti. 5. Žalovaný 1. je společníkem dvou společností, jejichž předmětem činnosti je pronájem nemovitostí. Je též jednatelem jedné z nich (viz výpisy z obchodního rejstříku). 6. Ve smlouvě o koupi nemovité věci ze dne [datum] je na titulní straně tučným písmem označen žalobce jako prodávající a žalovaný 1., jako kupující. Žalobce se v ní zavázal odevzdat žalovanému 1. spoluvlastnický podíl o velikosti jedné poloviny k pozemku p. č. st. 22, jehož součástí je stavba [adresa], v k. ú. Luníkov a umožnit mu k němu nabýt vlastnické právo, zatímco žalovaný 1. se zavázal jej převzít a zaplatit kupní cenu 200 000 Kč. Žalobce se zavázal předmět koupě protokolárně předat žalovanému 1. do 5 dnů od uzavření. Pod smlouvou jsou oba účastníci podepsáni a jejich podpisy jsou úředně ověřeny (žalobcův dne [datum] na poště ve [obec]). 7. Ve smlouvě o finančním leasingu z téhož dne je žalobce označen jako nájemce a žalovaný 1. jako pronajímatel. Žalovaný 1. se jí zavázal přenechat žalobci k užívání nemovitost, za což se žalobce zavázal platit nájemné 3 500 Kč Smlouva byla uzavřena na dobu určitou v trvání dvou let ode dne, kdy nastanou právní účinky vkladu vlastnického práva žalovaného 1. na základě výše uvedené smlouvy o koupi. V čl. 9 bylo dále sjednáno, že žalobce je oprávněn žádat prodej nemovitosti od žalovaného 1. Výzvu k prodeji byl žalobce oprávněn učinit do dne splatnosti poslední splátky nájemného. Kupní smlouva bude uzavřena s kupní cenou 300 000 Kč. I pod touto smlouvou jsou oba účastníci podepsáni a podpis žalobce je úředně ověřen