11 C 13/2022-300 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobou podanou dne [datum] se žalobce domáhal určení, že je vlastníkem parcely [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], vše v [katastrální uzemí]. Žalobu odůvodnil tak, že ještě před uzavřením kupní smlouvy byla nemovitost užívána [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], kteří měli v plánu předmětnou nemovitost koupit za kupní cenu cca 100 000 Kč, avšak neměli dostatek finančních prostředků, zaplatili pouze část, proto se dohodli, že nemovitost bude koupena žalobcem a ten se vyrovná s [anonymizováno]. Dne [datum] jako kupující uzavřel žalobce s [jméno] [příjmení] jako prodávajícím kupní smlouvu, jejímž předmětem měl být rodinný dům postavený na pozemku parc. [číslo] v obci [obec], okres [okres]. I když číslování pozemku se liší, pak je ale nutné přihlédnout k tomu, že se jedná o kupní smlouvu z roku 1997, navíc s ohledem na předání rodinného domu k užívání, na návrh na vklad vlastnického práva a na proběhlé trestní řízení není sporu o tom, o jakou nemovitost se jednalo. K převodu mělo dojít po úhradě doplatku kupní ceny ve výši 66 000 Kč, kterou žalobce také doplatil. Žalobce se nejdříve domníval, že je vlastníkem a nemovitost tak užíval, avšak poté se dozvěděl, že je nutné vlastnické právo změnit na katastrálním úřadu. Dostavil se tedy na Katastrální úřad [okres], pracoviště ve [obec], kde podal návrh na povolení vkladu a předložil kupní smlouvu. Vklad vlastnického práva však nebylo možné provést, neboť nemovitost je zatížena dohodou o omezení převodu nemovitosti, překážku převodu tak způsobil [jméno] [příjmení]. Během následujících let obdržel žalobce od [jméno] [příjmení] několik dopisů, ve kterých byl žalobce vyzýván k dokončení převodu, avšak [jméno] [příjmení] na sebe nesdělil kontakt a neposkytl větší součinnost. Žalobce se obrátil na notářku Mgr. [jméno] [příjmení], která mu opakovaně potvrdila, že převod nelze provést z důvodu omezení převodu nemovitosti, přičemž to nebylo chybou žalobce. I přesto, že se žalobce v roce 2006 odstěhoval do Anglie, byla nemovitost dále užívána jeho rodinnými příslušníky a jinými osobami, kterým byla nemovitost pronajímána (např.: [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení]), měl tedy stále své panství nad věcí, žalobce měl také na předmětné adrese vedeno trvalé bydliště. Žalobce podal na [jméno] [příjmení] trestní oznámení v roce 2006, které však bylo odloženo. V rámci trestního řízení [jméno] [příjmení] uvedl, že prodal nemovitost žalobci, ohledně prodeje tak mezi stranami kupní smlouvy byla shoda. [jméno] [příjmení] také nikdy neodstoupil od smlouvy, nežádal o vyklizení nemovitosti či o její vrácení. Naopak to byl žalobce, který nemovitost rekonstruoval (rozvody elektřiny, střecha, koupelna, vstupní brána). Dne [datum] obdržela dcera žalobce, [jméno] [příjmení], která v předmětném domě bydlela od roku 2014, od žalované výzvu k vyklizení nemovitosti, na základě toho žalobce zjistil, že žalovaná nabyla nemovitost v dědickém řízení. Žalobce pak kontaktoval žalovanou, aby učinila souhlasné prohlášení o vydržení. Žalovaná toto odmítla. Žalobci není známo to, že by o předmětnou nemovitost projevil zájem [jméno] [příjmení]. Současně žalobce popírá, že by žalovaná mohla hovořit se [jméno] [celé jméno žalobce]. Není mu ani známo, že by osoba z protějšího domu nabízela předmětnou nemovitost žalované a jejímu doprovodu k prodeji. Žalobce má tak za to, že nemovitost byla řádně vydržena, neboť žalobce držel nemovitost více jak 10 let, a to od [datum], k vydržení tak došlo ke dni [datum], přičemž žalobce byl v dobré víře, že mu věc nebo právo náleží. Pokud by soud nepřisvědčil tomuto názoru, pak má žalobce za to, že došlo k mimořádnému vydržení, když nutná doba pro mimořádné vydržení uplynula dne [datum]. Žalovaná se začala svého práva domáhat až dne [datum] nepoctivý úmysl žalobce je vyloučen z toho důvodu, že se na užívacím právu žalobce domluvil s právním předchůdcem žalované. Naléhavý právní zájem žalobce odůvodňuje tím, že žalovaná je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník předmětné nemovitosti, ačkoliv žalobce nemovitost vydržel. To přináší žalobci řadu problémů, nemůže například uzavřít smlouvu o dodávce vody do domu. Vedle toho je paralelně vedeno řízení o vyklizení nemovitosti, které bylo zahájeno žalovanou. 2. Žalovaná v rámci svého vyjádření uvedla, že zcela neuznává nárok žalobce. Předně žalobce nemá naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva, neboť smlouvu o dodávce vody není možné uzavřít s nevlastníkem již přes 20 let, nejedná se tedy o problém současný. Současně je nutné přihlédnout k tomu, že jak sám žalobce tvrdí, tak držba trvá od [datum], přičemž po celou dobu byla vlastníkem osoba odlišná od žalobce, nejdříve to byl [jméno] [příjmení], poté od [datum] s účinky k [datum], žalovaná. Žalobce se začal svého práva domáhat až poté, co žalovaná vyzvala osoby obývající nemovitost k vyklizení, jehož žalobce není účastníkem. Žalovaná dále namítala, že žalobce nikterak neprokázal, že se ujal držby dne [datum], současně ani neprokázal skutečnost, že byl po celou dobu oprávněným držitelem. Dále žalovaná namítala nedostatek podstatných náležitostí kupní smlouvy, neboť v rámci kupní smlouvy je hovořeno o doplatku kupní ceny, jehož zaplacení navíc ani nebylo prokázáno, nikoliv o celkové kupní ceně, v rámci smlouvy není ani způsob určení kupní ceny. I kdyby kupní smlouva měla veškeré podstatné náležitosti, byla by neplatná, neboť jejím plněním bylo plnění od začátku nemožné, a to z důvodu omezení převodu. Žalovaná současně namítá, že návrh na vklad vlastnického práva žalobce do katastru nemovitostí, který je datován až téměř rok po uzavření kupní smlouvy, neobsahuje úředně ověřený podpis [jméno] [příjmení]. Žalobce, ačkoliv věděl, že k nabytí vlastnického práva je potřeba vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, nečinil k tomu další úkony a nemovitost dál bezplatně užíval. Až po dvou letech vyhledal notářku Mgr. [jméno] [příjmení], která mu tuto skutečnost potvrdila. Žalobce tak nemohl být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu nemovitost patří. Nemohl tak být držitelem oprávněným. To vyplývá ostatně i z jiných listin, jako jsou rozhodnutí Policie České republiky nebo dopisy [jméno] [příjmení]. Dobrá víra zaniká dle komentářové literatury v okamžiku, kdy se držitel seznámil se skutečnostmi, které objektivně musely vyvolat pochybnost o tom, že mu věc po právu patří. Pokud jde o nemožnost převodu nemovitosti, pak tuto skutečnost mohl žalobce zjistit pouhým náhledem do katastru nemovitostí a mohl tedy této situaci předejít. Pravdivá nejsou ani tvrzení ohledně zkontaktování [jméno] [příjmení], který se se dle informací pracovníků notáře Mgr. [jméno] [příjmení] zdržoval na adrese, která byla uvedena v centrální evidenci obyvatel, jakož i v samotné kupní smlouvě. Na této adrese však žalobce právního předchůdce žalované, dědečka žalované, neoslovil. Navíc v dopisech předložených samotným žalobcem [jméno] [příjmení] uvádí, že dům je stále jeho majetkem, a že zvažuje, zda neposkytne dům jako záruku bance. Žalobce již nemá na adrese nemovitosti hlášený trvalý pobyt, neboť žalovaná dne [datum] podala [stát. instituce] návrh na zrušení trvalého pobytu osob, které jsou na předmětné nemovitosti hlášeny k trvalému pobytu, čemuž městys [obec] vyhověl, a to rozhodnutím ze dne [datum rozhodnutí], [číslo jednací]. Navíc žalobce si změnil trvalý pobyt až po návštěvách uskutečněných žalovanou na předmětné nemovitosti, až do [datum] byl žalobce hlášen k trvalému pobytu na adrese [adresa]. Žalovaná nesouhlasí ani s tím, že by byly splněny podmínky mimořádného vydržení. Žalovaná se přijela podívat se svým tehdejším manželem [jméno] [příjmení] na předmětnou nemovitost na podzim roku 2019, přičemž z domu vyběhl chlapec, kterého žalovaná posléze identifikovala podle sociálních sítí jako [jméno] [celé jméno žalobce], kterému žalovaná sdělila, že ona je vlastníkem nemovitosti, což slíbil, že vyřídí dále. Následně žalovaná opětovně se svým tehdejším manželem, se svou kamarádkou [jméno] [příjmení] a jejím manželem [jméno] [příjmení] navštívila předmětnou nemovitost v zimě roku 2020. Tehdy muž z protějšího domu nabízel předmětnou nemovitost žalované a jejímu doprovodu k prodeji. Mělo se jednat o bratra vlastníka domu. Ten také sdělil, že údajný vlastník nemovitosti pobývá v Anglii, žalovaná má tedy za to, že svou držbu žalobce pozbyl. Pokud jde o přesná data, kdy žalobce již nepobýval na území České republiky, pak samozřejmě v tomto žalovaná nemůže přesná data tvrdit, má za to, že s ohledem na rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 16. 12. 2011, sp. zn. 22 Cdo 883/2010, nastupuje vysvětlovací povinnost žalobce. Nelze také opominout to, že svědkyně [jméno] [příjmení] sdělila, že od roku 2017 se snažila zjistit, kdo je ta paní, která se domáhá vlastnického práva. S ohledem na pozbytí držby nemohl pak žalobce splnit dvacetiletou vydržecí dobu potřebnou pro mimořádně vydržení. Žalovaná také poukazuje na výpověď dcery žalobce u Policie České republiky, u které vypověděla, že její otec ko