223 C 225/2022 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobkyně požadovala po žalovaných úhradu částky 68 600 Kč s příslušenstvím, když žalobu odůvodnila tím, že žalovaní jakožto nájemci s JUDr. [jméno] [příjmení] uzavřeli smlouvu o nájmu bytu nacházejícího se v budově [adresa] postavené na pozemku parc. č. st. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] pro [územní celek] v k. ú. [obec] u [obec], a to s platností do [datum]. Žalobkyně doložila, že je nástupkyní pronajímatelky a výlučným vlastníkem předmětu nájmu. Dále žalobu odůvodnila tím, že žalovaní se zavázali hradit nájemné ve výši 4 500 Kč měsíčně a zálohy na službách spojených s užíváním bytu v celkové výši 5 200 Kč, a to měsíčně vždy nejpozději do 5. dne v měsíci. Vzhledem k tomu, že za období září 2021, prosinec 2021, únor 2022 a březen 2022 neuhradili na nájemném a zálohách na služby ničeho, a za období srpen 2021 uhradili pouze nájemné ve výši 4 500 Kč, vznikl žalovaným dluh ve výši 44 000 Kč. Protože žalovaní složili peněžitou jistotu ve výši 19 400 Kč, byla použita na úhradu nájemného a záloh na služby, a to za srpen 2021 ve výši 5 200 Kč, za září 2021 ve výši 9 700 Kč a za prosinec 2021 ve výši 4 500 Kč. Za období prosinec 2021, a to v části 5 200 Kč, a za období únor 2022 a březen 2022 v plné výši, tak žalobkyně za žalovanými nadále eviduje dluh ve výši 24 600 Kč. V návaznosti na tuto skutečnost proto žalobkyně žalovaným zaslala dne [datum] dopis, jehož předmětem byla výpověď nájemní smlouvy bez výpovědní doby, a to dle § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“, a dále výzva k uhrazení dlužné částky. Žalobkyně v žalobě dále uvedla, že žalovaní byt vyklidili až dne [datum], nicméně dlužnou částku neuhradili. Protože pro případ odstoupení od nájemní smlouvy se žalovaní také zavázali k uhrazení smluvní pokuty ve výši 1 000 Kč denně v případě, že předmět nájmu nevyklidí do 15 dnů ode dne odstoupení od nájemní smlouvy, když k odstoupení došlo dopisem ze dne [datum], požaduje žalobkyně rovněž uhrazení smluvní pokuty ve výši 44 000 Kč. 2. Žalovaní se k žalobě nevyjádřili. K jednání se bez omluvy nedostavili, ačkoli byli řádně předvoláni, proto soud dle § 101 odst. 3 občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) jednal v jejich nepřítomnosti. 3. Soud provedl dokazování listinami, ze kterých zjistil, že žalovaní dne [datum] uzavřeli s JUDr. [jméno] [příjmení] smlouvu o nájmu bytu nacházejícího se v prvním poschodí budovy [adresa] postavené na pozemku p. č. st. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] pro obec Neprobylice a k. ú. [obec] u [obec], s platností do [datum]. Z kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že JUDr. [jméno] [příjmení] prodala žalobkyni předmětný byt, když z této smlouvy vyplývá, že ke dni podpisu této smlouvy nevázly na nemovitosti žádné právní vady, věcná práva a nájemní smlouvy s výjimkou předmětné nájemní smlouvy. Z nájemní smlouvy vyplývá, že žalovaní se zavázali hradit nájemné ve výši 4 500 Kč měsíčně a zálohy na službách spojených s užíváním bytu v celkové výši 5 200 Kč měsíčně, a to vždy nejpozději do 5. dne v měsíci. Při nezaplacení jedné měsíční splátky nájemného nebo záloh na služby měla pronajímatelka právo od smlouvy odstoupit. V takovém případě se nájemci zavázali předmět nájmu vyklidit a vyklizený prostor pronajímatelce předat do 15 dnů ode dne odstoupení od smlouvy. Pokud by nájemci takto byt nevyklidili, byla pronajímatelka oprávněna účtovat smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč denně. Nájem byl uzavřen na dobu určitou od [datum] do [datum] a před podpisem této smlouvy složili nájemci peněžitou jistotu ve výši 19 400 Kč s tím, že tato slouží k zajištění budoucích plateb nájemného, případných služeb s nájmem spojených, smluvních pokut, případně k náhradě škod způsobených v předmětu nájmu. V případě dluhu na nájemném, jakož i při vzniku škody a nároku na zaplacení smluvní pokuty, byla pronajímatelka oprávněna částku 19 400 Kč na úhradu těchto plateb použít. Pokud by nájemci neměli žádné nedoplatky z uvedených titulů, pronajímatelka se zavázala částku 19 400 Kč případně poměrnou část vrátit do 30 dnů ode dne skončení nájmu. Protože žalovaným vznikl vůči žalobkyni dluh na nájemném a službách spojených s užíváním bytu, byla jistota použita na úhradu dlužného nájemného, které činilo 44 000 Kč. Po započtení částky 19 400 Kč na dluh tak žalobkyně po žalovaných požaduje uhradit 24 600 Kč. Soud dále zjistil, že žalobkyně zaslala žalovaným dne [datum] dopis, kterým byli vyzváni s odkazem na výzvy ze dne [datum] a [datum] k sjednání nápravy s oznámením podání výpovědi. Soud dále zjistil, že dne [datum] podala žalobkyně žalovaným výpověď z nájmu bytu s odkazem na vznik dluhu s tím, že se jednalo o výpověď z důvodu porušení nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem. Výpověď byla dána bez výpovědní doby s tím, že její účinnost nastává jejím doručením. V návaznosti na tuto skutečnost byli žalovaní vyzváni k neprodlenému vyklizení bytu. Žalovaným tak vznikla povinnost byt vyklidit do [datum]. Z tohoto důvodu proto žalobkyně po žalovaných požadovala 44 000 Kč (z důvodu prodlení s vyklizením předmětu nájmu v délce 44 dnů) z titulu vzniku smluvní pokuty, neboť žalovaní byt vyklidili až [datum]. 4. Soud věc posoudil dle § 2246 občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), dle kterého si strany ujednají nájemné pevnou částkou s tím, že se má za to, že se nájemné sjednává za 1 měsíc. Neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Podle § 2247 o. z. si strany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel, a pokud takové ujednání schází, tak pronajímatel zajistí po dobu nájmu služby nezbytné. Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis s tím, že způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby. Dle § 2251 o. z. platí nájemce nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období nejpozději do 5. dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel, a pokud se strany nedohodnou o dlužném nájemném, nelze nájem dle § 2253 o. z. vypovědět pro nezaplacení nájemného v případě zde uvedeném. Dle § 2254 o. z. (ve znění účinném do 30. 6. 2021) ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Podle § 2239 o. z. se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. 5. V tomto případě má soud za zjištěné, že jistota byla započtena na dlužné nájemné, a při posouzení věci je nutné vycházet z relativně kogentní úpravy nájmu bytu. Podle citovaného § 2239 o. z. tak nelze utvrdit žádnou povinnost nájemce sjednáním smluvní pokuty, neboť by tím výslovný zákaz pronajímatel obcházel. Z tohoto důvodu proto soud zamítl nárok žalobkyně na požadovanou smluvní pokutu ve výši 44 000 Kč, neboť tuto shledal jako zjevně nepřiměřenou vzhledem k okolnostem případu. 6. O nákladech řízení soud rozhodl dle § 142 odst. 2 o. s. ř., když úspěšnějším žalovaným žádné náklady řízení nevznikly.