27 C 64/2022-107 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobci se domáhali, aby žalovaným byla uložena povinnost vyklidit shora uvedené nemovité věci (které soud označuje údaji dle § 8 zákona č. 256/2013 Sb., katastrálního zákona). Uvedli, že jakožto pronajímatelé se žalovaným 1. jakožto nájemcem dne 15. 5. 2021 uzavřeli nájemní smlouvu k předmětným nemovitým věcem a následně zjistili, že žalovaný v rozporu se smlouvou umožnil podnájem, neboť nemovité věci umožnil užívat žalovanému 2. Z důvodu zvlášť závažného porušení nájemní smlouvy žalobci žalovanému 1. dne 11. 5. 2022 doručili výpověď z nájmu bez výpovědní doby. Uvedeným dnem nájem skončil, přičemž nemovité věci měly být vyklizeny do 11. 6. 2022 a žalovaný proti výpovědi nijak nebrojil. Zvlášť závažné porušení nájemní smlouvy žalobci spatřovali ve více důvodech, zejména v řádném neplacení nájemného (existence dluhu za dobu 6 měsíců), ukládání stavebního odpadu na předmětu nájmu, provádění neoprávněných staveb a odstranění plotu. Jako nejzávažnější porušení povinností nájemce nicméně žalobci hodnotí umožnění podnájmu žalovanému 2. navzdory výslovnému zákazu ve smlouvě. Žalobci usilovali o smírné řešení a oba žalované vyzvali k vyklizení nemovitých věcí, avšak bez úspěchu. V řízení žalobci dále uvedli, že nikdy neuzavírají ústní smlouvy a žaloba směřuje proti oběma žalovaným z důvodu, že žalobci objektivně nejsou schopni určit, který z nich předmět nájmu užívá (či zda jej užívají oba žalovaní), popř. na něm má uloženy své věci.2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. Uvedli, že návrh je zcela smyšlený a nesporným je mezi účastníky toliko vlastnické právo žalobců k nemovitým věcem. Žalovaný 1. sice skutečně podepsal předmětnou nájemní smlouvu, ale nemovité věci nikdy neužíval, neměl to v úmyslu, neužívá je ani v současnosti a nemá na nich žádné své věci. Předmět nájmu měl v úmyslu užívat „Uživatel“ (později v řízení identifikován jako svědkyně , jméno FO, , manželka žalovaného 2. – pozn. soudu) po dobu 10 let, který platil nájemné a kterého žalobci požádali o nalezení nájemce z řad podnikatelů, aby nájem mohl být veden jako podnikatelský. Takto do předmětných vztahů vstoupil žalovaný 1., přičemž všem zúčastněným byl znám skutečný nájemce, tj. Uživatel, který předmět nájmu i formálně převzal. Žalovaný 2. smlouvu nepodepsal a nemovité věci neužívá. Není tedy dána pasivní legitimace žádného ze žalovaných. Proti výpovědi z nájmu žalovaní nijak nebrojili, což ostatně ani nebylo nutné, neboť písemná nájemní smlouva je simulované právní jednání.3. S ohledem na vietnamské státní občanství žalobců b) a c) a arménské státní občanství obou žalovaných se soud nejprve zabýval otázkou mezinárodní příslušnosti a rozhodného práva. Protože neexistuje žádná mezinárodní smlouva, která by tyto otázky upravovala mezi Českou republikou, Vietnamskou socialistickou republikou a Arménskou republikou, dospěl soud k tomu, že je založena jeho mezinárodní příslušnost dle čl. 24 odst. 1 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012 ze dne 12. prosince 2012 o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech, neboť předmětem řízení je vyklizení nemovitých věcí v souvislosti s jejich nájmem. Dle § 88 písm. b) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“), je přitom založena výlučná místní příslušnost Okresního soudu v Kladně. Protože neexistuje žádný přímo použitelný předpis, který by pro souzenou věc upravoval otázku rozhodného práva, aplikoval soud dle § 69 zákona č. 91/2012 Sb., o mezinárodním právu soukromém, právo české s ohledem na to, že předmětné nemovité věci se nacházejí na území České republiky.4. Provedeným dokazováním soud dospěl k těmto skutkovým zjištěním:5. Z výpisu z katastru nemovitostí a shodného tvrzení účastníků soud zjistil, že žalobci jsou vlastníky pozemku parc. č. st. 1001/2, jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, , a pozemku parc. č. , Anonymizováno, vše v katastrálním území , adresa, (dále jen „předmětné nemovité věci“ či „předmět nájmu“).6. Z nájemní smlouvy ze dne 15. 5. 2021 bylo zjištěno, že žalobci jako pronajímatelé a žalovaný 1. jako nájemce podepsali takto nazvanou listinu, jíž žalobci na dobu od 15. 5. 2021 do 15. 5. 2023 přenechali žalovanému 1. k užívání předmětné nemovité věci pro účely jeho podnikatelské činnosti. Nájemné bylo sjednáno ve výši 20 000 Kč měsíčně, zálohy na elektřinu, vodné, stočné a srážkovou vodu pak ve výši 4 200 Kč měsíčně. Platby jsou splatné na účet pronajímatele č. , č. účtu, u , právnická osoba, . Nájemce je oprávněn provádět změny na předmětu nájmu pouze s písemným souhlasem pronajímatele a současně odpovídá za veškeré ekologické újmy. Nájemce není oprávněn přenechat předmět nájmu, nebo i jen jeho část, do nájmu třetí osobě (čl. VII). Nájem lze končit výpovědí bez výpovědní doby, kterou pronajímatel může dát v případě, že není zaplaceno nájemné za dobu alespoň 2 měsíců – v takovém případě je nájemce povinen odevzdat vyklizený předmět nájmu do 1 měsíce od skončení nájmu (čl. VIII).7. Z plné moci ze dne 6. 5. 2021 s úředně ověřeným podpisem žalovaného 1. bylo zjištěno, že žalovaný 1. jakožto zmocnitel zmocnil žalovaného 2. jakožto zmocněnce k právnímu úkonu „podpis nájemna smlova“ pro dobu do 31. 5. 2021. U jména žalovaného 2., resp. označení zmocněnec, je připojen úředně neověřený podpis.8. Z okamžité výpovědi nájemní smlouvy s výzvou k odevzdání předmětu nájmu bylo zjištěno, že žalobci dali žalovanému 1. výpověď z nájmu bez výpovědní doby a požádali vyklizení předmětu nájmu do 1 měsíce, což odůvodnili vícečetným, opakovaným a hrubým porušováním smlouvy z jeho strany. Žalovaný porušil smlouvu zvlášť závažným způsobem tím, že nezaplatil nájemné za dobu delší než 2 měsíce. Žalobci žalovanému dále vytkli uložení stavebního odpadu na předmětu nájmu a vyzvali jej k jeho odstranění. Současně žalobci žalovanému vytkli provádění stavebních prací na předmětu nájmu a zdůraznili, že k takovým pracím nedali souhlas. Při místním šetření dne 4. 5. 2022 bylo dále zjištěno, že předmět nájmu užívají třetí osoby, což je taktéž hrubým porušením smlouvy. Závěrem žalobci poučili žalovaného dle § 2314 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), o právu vznést proti výpovědi námitky.9. Z podacího lístku bylo zjištěno, že okamžitá výpověď byla dne 9. 5. 2022 odeslána poštou na adresu sídla žalovaného 1. Z detailní informace o zásilce bylo zjištěno, že okamžitá výpověď byla žalovanému 1. doručena dne 11. 5. 2022.10. Z předžalobní výzvy ze dne 26. 9. 2022 bylo zjištěno, že žalobci prostřednictvím svého zástupce vyzvali oba žalované k vyklizení a odevzdání předmětu nájmu pod hrozbou podání žaloby.11. Svědek , jméno FO, , technický pracovník žalobce a) a jeho společností, vypověděl, že náplní jeho práce je činnost při koupi nemovitostí, které pro žalobce a) a jeho společnosti prověřuje. Předmět nájmu byl pořízen pro účely stavby obchodního domu (tento záměr byl kvůli jiným projektům zatím odsunut do budoucna) a na základě nájemní smlouvy jej užívá žalovaný 1. U sjednávání smlouvy se žalovaným 1. svědek přítomen nebyl. Na předmětu nájmu svědek byl přítomen při jeho koupi v roce 2018 a následně v roce 2022 v lednu či únoru při cestě jinam, když si všiml, že je na předmětu nájmu uložena stavební suť, a hodlal zjistit, co se děje. Tehdy, tj. v lednu či únoru 2022, svědek na pozemku zastihl žalovaného 2., kterého neznal (domníval se, že jde o zaměstnance žalovaného 1.). V květnu 2022 sám žalovaný 1. na Městském úřadu , adresa, přiznal, že suť na předmětné nemovité věci navezl on, čemuž však nedostál. Žalovaní taktéž na pozemku provedli stavební úpravy bez vědomí žalobců, pokud by žalobci něco takového schválili, svědek by o tom věděl, neboť jde o předmět jeho pracovní činnosti. Žalobce a) uzavírá pouze písemné smlouvy tak, aby vše bylo řádně prokazatelné. Oba žalovaní hovořili česky a žalovaný 1. měl špatnou platební morálku. Při jednání o předmětné smlouvě a ve všech souvislostech s ní nikdy nezaznělo jiné jméno než jméno žalovaného 1.12. Svědek , Anonymizováno, tlumočník a známý žalovaného 2., ve své výpovědi uvedl, že na místě byl na žádost žalovaného 2., který je jeho dobrým kamarádem. Žalovaný 2. na pozemku chtěl provozovat autoservis. Svědek byl přítomen jako tlumočník z češtiny do ruštiny, a to při jednání dvou Číňanů (patrně Vietnamců, tj. žalobců – pozn. soudu), žalovaného 2. a jeho ženy , jméno FO, . , jméno FO, se jednání bezprostředně neúčastnila, stála nahoře v objektu na předmětném pozemku. Hovořilo se o tom, že nájem může být i na dobu 10 let, přičemž Číňané trvali na tom, že nájem musí být na firmu. Svědkovi není známo, zda došlo ke konkrétní dohodě či k uzavření konkrétní smlouvy, tomu nebyl přítomen, zaznělo pouze, že smlouva bude písemná. Pro něj jednání skončilo v podstatě návrhem možností, všichni nicméně se vším souhlasili, na straně žalovaného 2. měla smlouva být uzavřena na IČO. Svědek nezná žalovaného 1. a oficiálně tlumočníkem není.13. Svědkyně , jméno FO, , manželka žalovaného 2., vypověděla, že ví o ústní d