11 C 405/2020-131 — Okresní soud v Kutné Hoře

1. Žalobce se žalobou podanou u Okresního soudu v Kutné Hoře dne 16. 11. 2020 domáhal po žalovaném zaplacení částky 440 905 Kč s příslušenstvím s tím, že žalobce jako kupující uzavřel s žalovaným jako prodávajícím dne 15. 4. 2016 kupní smlouvu, na základě které došlo k převodu vlastnického práva ke stavebnímu pozemku parc. č. st. [anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] (později [adresa]) rodinný dům stojící na stavebním pozemku parc. č. st. [anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří a k pozemku parc. [číslo] ostatní plocha, jiná plocha, vše zapsané v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], okres [okres], obec a [katastrální uzemí] (dále jen„ kupní smlouva“, nemovitosti jako celek dále jen jako„ předmětné nemovitosti“ a rodinný dům [adresa] dále jen jako„ dům“). Kupní cena činila částku 2 725 000 Kč. Žalobce dne 5. 3. 2020 zjistil, že v domě je nepřijatelně vysoká koncentrace radonu překračující přípustné hodnoty. Žalobce dále dne 24. 5. 2017 zjistil, že jej žalovaný žádným způsobem neinformoval, že se zavázal vybudovat novou vodovodní přípojku. Výše uvedené skutečnosti považoval žalobce za skryté vady předmětných nemovitostí, přičemž po žalovaném požadoval slevu z kupní ceny v celkové výši 440 905 Kč. 2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil s tím, že žalobce měl již před uzavřením kupní smlouvy k dispozici informace o tom, že jsou domy v okolí zatížené radonem a dožadoval se informací od žalovaného. Zprostředkovatel zmocněný žalovaným tuto informaci žalobci potvrdil a odkázal žalovaného na vlastníka vedlejšího domu. Po rozhovoru s ním pak žalobce odstoupil od svého původního požadavku na měření radonu ještě před uzavřením kupní smlouvy. Žalovaný dále uvedl, že žalobce byl o nutnosti vybudovat vodovodní přípojku seznámen při osobním jednání se zprostředkovatelem i s žalovaným, rovněž to vyplývá z nabývacího titulu žalovaného k předmětným nemovitostem, se kterým se měl žalobce seznámit. Žalovaný také toto mohl a měl zjistit při předání předmětných nemovitostí, když na vodoměru nebylo uvedeno jeho číslo, jednalo se proto o podružný vodoměr. Žalobce byl rovněž žalovaným poučen o nutnosti předat protokol [anonymizována tři slova], které je dodavatelem vody pro dům. Žalovaný dále namítl, že žalobce uplatnil vadu (absenci vodovodní přípojky) pozdě, neboť samostatná vodovodní přípojka není stavbou spojenou se zemí pevným základem ani součást domu a dále že takto pozdní uplatnění vady je v rozporu s dobrými mravy. Žalovaný namítl, že výše slevy z kupní ceny je nepřiměřená. 3. Žalobce dále tvrdil, že dosud vynaložil částku 53 405 Kč v souvislosti s vybudování vodovodní přípojky a že si nabývací titul žalovaného k předmětným nemovitostem obstaral z vlastní iniciativy v roce 2017 až po uzavření kupní smlouvy, v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy k tomu nebyl důvod. 4. Žalovaný dále uvedl, že se s žalovaným dvakrát sešel a že při obou schůzkách byl ujištěn o tom, že žalobce je seznámen se stavem domu a nežádá další prohlídky a měření. Žalovaný dále poukázal na to, že původně měla kupní cena činit částku 2 775 000 Kč, ke snížení kupní ceny na částku 2 725 000 Kč došlo poté, co se žalobce seznámil se stavem domu a zjistil, že nebyla zbudována samostatná vodovodní přípojka. Žalovaný konečně uvedl, že kupní cena byla již kalkulována s tím, že dům je zatížen výskytem radonu. 5. Žalobce konečně tvrdil, že sleva z kupní ceny ve výši 50 000 Kč souvisela s tím, že si žalobce sjednal úvěr u stejné banky jako žalovaný, ten se tak vyhnul placení sankce za předčasné splacení úvěru. Podmínky úvěru pro žalobce však byly horší než u jiných bank, sleva z kupní ceny měla toto kompenzovat. 6. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce jako kupující uzavřel s žalovaným jako prodávajícím dne 15. 4. 2016 kupní smlouvu, na základě které došlo k převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem na žalobce. 7. Z kupní smlouvy kromě nesporných skutečností soud zjistil, že kupní cena za předmětné nemovitosti činila 2 725 000 Kč a že kupující v čl. III odst. 2 kupní smlouvy prohlásil, že se řádně a pečlivě seznámil s předmětnými nemovitostmi. V čl. II. odst 2 kupní smlouvy je zmíněn nabývací titul žalovaného k předmětným nemovitostem (kupní smlouva ze dne 8. 7. 2009), z kupní smlouvy však neplyne, že by byl její přílohou. Z čl. VIII odst. 1 kupní smlouvy pak vyplývá, že k předání předmětných nemovitostí mělo dojít až po uzavření kupní smlouvy. 8. Z kupní smlouvy ze dne 8. 7. 2009 soud zjistil, že na základě této smlouvy nabyl žalovaný vlastnické právo k předmětným nemovitostem od [právnická osoba], přičemž se žalovaný v čl. VIII. odst. 2 zavázal do 5 let ode dne uzavření smlouvy vybudovat samostatnou vodovodní přípojku pro předmětné nemovitosti. 9. Ze zprávy [anonymizováno 5 slov] ze dne 5. 3. 2020 soud zjistil, že při měření objemové aktivity radonu mezi 23. 9. 2019 a 19. 12. 2019 byly v domě zjištěny hodnoty od 692 do 1049 Bq/m3, přičemž referenční úroveň odpovídající běžnému užívání dle § 97 odst. 1 vyhlášky č. 422/2016 Sb. činí 300 Bq/m3. 10. Z rezervační smlouvy mezi [právnická osoba] a účastníky ze dne 17. 2. 2016 soud zjistil, že účastníci se touto smlouvou zavázali učinit všechny kroky k uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti za kupní cenu 2 775 000 Kč. 11. Z dopisu [anonymizována tři slova] ze dne 24. 5. 2017 soud zjistil, že [anonymizována tři slova] tímto dopisem vyzvalo žalobce k vybudování samostatné vodovodní přípojky pro dům do 31. 8. 2017 s tím, že pokud termín nebude dodržen, odpojí dům od odběru vody. 12. Z dopisu žalobce žalovanému ze dne 2. 4. 2020 soud zjistil, že v tomto dopise žalobce vytknul žalovanému vady předmětných nemovitostí (absence vodovodní přípojky, výskyt radonu) s tím, že hodlá uplatnit slevu z kupní ceny, jejíž výši vyčíslí v budoucnu. 13. Z dopisů právního zástupce žalobce žalovanému ze dne 6. 10. 2020 a z 2. 11. 2020 soud zjistil, že žalobce zaslal žalovanému znalecký posudek znalce [příjmení] [příjmení] ze dne 10. 9. 2020 a s odkazem na tento posudek uplatnil slevu z kupní ceny ve výši 440 905 Kč a žalovaného vyzval k zaplacení této částky do 20. 10. 2020 resp. 10. 11. 2020, jinak bude nucen se svého nároku domáhat soudně. 14. Z nedatovaného protokolu o předání a převzetí předmětných nemovitostí podepsaného účastníky soud zjistil, že na základě tohoto protokolu došlo k předání předmětných nemovitostí žalobcem (po 15. 4. 2016). Žalobce převzal předmětné nemovitosti bez výhrad, v protokolu je zachycen také stav měřidel, přičemž u vodoměru není zaznamenáno jeho číslo. 15. Z e-mailové korespondence mezi žalobcem a svědkem [příjmení] z 17. 1. 2016 až 27. 1. 2016 soud zjistil, že žalobce projevil zájem o koupi předmětných nemovitostí a zahájil jednání o ceně (požadoval slevu z důvodu stavu domu a přechodu povinnosti platit daň z převodu nemovitosti na žalobce). Hned v prvním e-mailu žalobce uvedl, že ví od kamaráda o zvýšeném výskytu radonu v domě, a dotázal se na radonové měření. V reakci na tento dotaz svědek [příjmení] uvedl, že radon v minulosti v domech měřen byl, místy byla naměřena vyšší hodnota, dle slov sousedů úmyslně, aby měli levnější nájem. Nabídl žalobci setkání se sousedem panem [příjmení], který je starousedlík a se kterým může věc probrat. Žalobce v reakci na to požádal o kontakt na pana [příjmení] a uvedl, že by si rád pro jistotu nechal vypracovat radonový posudek. V následném e-mailu ze dne 22. 1. 2016 žalobce uvedl, že mu pan [příjmení] vysvětlil historii domů i v souvislosti s radonem a že si tuto věc mohou odškrtnout jako vyřízenou. 16. Z e-mailů žalobce adresovaných žalovanému a svědku [příjmení] z 24. 2. 2016, 1. 3. 2016 a 6. 3. 2016 soud zjistil, že žalobce navrhl, že si vezme pro něj méně výhodný (avšak rychlejší) úvěr u [právnická osoba] převezme úvěr žalovaného, požadoval však slevu z kupní ceny. Jiný důvod slevy z kupní ceny zmíněn nebyl. 17. Ze smlouvy o smlouvě budoucí o zřízení služebnosti inženýrské sítě ze dne 3. 6. 2020 uzavřené mezi [územní celek] a žalobcem soud zjistil, že žalobce získal na základě této smlouvy právo uzavřít se [územní celek] smlouvu o zřízení věcného břemene vodovodní přípojku na pozemku [územní celek] za jednorázovou úplatu ve výši 500 Kč + DPH, tj. 605 Kč. 18. Z oznámení o zahájení řízení ze dne 14. 2. 2020 vydaným [stát. instituce] odborem správních činností a dopravy a z potvrzení o platbě soud zjistil, že žalobce zastoupený [anonymizováno] [jméno] [příjmení] požádal o rozhodnutí k uložení inženýrských sítí v rámci akce„ Přípojka vodovodu pro RD [adresa] [obec] – [celé jméno žalobce]“ a zaplatil správní poplatek ve výši 1 000 Kč. 19. Z faktury [číslo] vystavené dne 27. 4. 2020 [právnická osoba] [anonymizováno] soud zjistil, že žalobci byla fakturována částka 36 300 Kč za provedené práce – výstavba vodovodní přípojky. 20. Z faktury č. [rok] [číslo] vystavené dne 3. 6. 2020 [anonymizováno] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že žalobci byla fakturována částka 15 000 Kč za projekto