18 C 262/2021-51 — Okresní soud v Kroměříži

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 1. 9. 2021 domáhala nahrazení projevu vůle žalovaných s uzavřením shora specifikované kupní smlouvy s následujícím odůvodněním. Žalobkyně a právní předchůdce žalovaných, společnost [právnická osoba], [IČO], se sídlem: [adresa] (dále jen„ Zřizovatel práva stavby“), spolu dne 6. 6. 2017 uzavřeli smlouvu o zřízení práva stavby a smlouvy budoucí kupní (dále jen„ Smlouva“). Dle čl. III. odst. 1. Smlouvy bylo zřízeno právo stavby mimo jiné k pozemku parc. [číslo] k. ú. Dobrotice ve prospěch žalobkyně na dobu trvání 4 roky ode dne účinků vkladu práva stavby do katastru nemovitostí, tj. do 12. 6. 2021. Jako formu vyrovnání stran si žalobkyně a Zřizovatel práva stavby v čl. III. odst. 4. Smlouvy ujednali, že na základě výzvy žalobkyně je povinný z práva stavby povinen uzavřít s žalobkyní nejpozději v den zániku práva stavby kupní smlouvu, podle níž povinný z práva stavby převede vlastnické právo mimo jiné k pozemku parc. [číslo] ve prospěch žalobkyně za cenu 990 Kč za m2. Žalovaní ve smyslu ust. § 1106 a 1107 občanského zákoníku vstoupili do původního postavení Zřizovatele práva stavby, neboť nabyli vlastnické právo k Pozemku. Žalobkyně, prostřednictvím svého zástupce, vyzvala žalované k uzavření budoucí smlouvy v souladu se Smlouvou dne 2. 6. 2021. Do dnešního dne však zůstala tato výzva bez reakce. Žalobkyně proto žádá, aby soud nahradil projev vůle žalovaných k uzavření budoucí smlouvy, dle níž se žalovaní zavážou převést ve prospěch žalobkyně vlastnické právo k pozemku parc. [číslo] v k. ú. Dobrotice a žalobkyně se zaváže zaplatit žalovaným cenu 738 540 Kč včetně DPH splatnou do 90 dnů ode dne uzavření kupní smlouvy. 2. Žalovaní ve svém vyjádření navrhli žalobu zamítnout, neboť z čl. III. odst. 4. Smlouvy je zřejmé, že si strany nesjednaly žádnou„ budoucí kupní smlouvu“, k jejímuž uzavření údajně vyzvala žalobkyně žalované. Smluvní strany si sjednaly, že při skončení práva stavby má žalobkyně možnost si předmětný pozemek odkoupit za sjednanou cenu, v případě, že s tím budou žalovaní souhlasit. Z dikce zmíněného ustanovení Smlouvy„ V případě, že k uzavření kupní smlouvy specifikované v tomto odstavci nedojde z důvodů na straně vlastníka …“ zcela jednoznačně plyne právo vlastníka - žalovaných kupní smlouvu neuzavřít, a to i bez udání důvodu, srov.„ z důvodů na straně vlastníka …“, tedy z jakéhokoli důvodu, Žalovaní tak nejsou a nebyli povinni uzavřít s žalobkyní žádnou smlouvu, resp. důsledky neuzavření kupní smlouvy jsou sjednány taktéž zcela jednoznačně. Žalovaní jsou povinni„ uhradit stavebníkovi náhradu ve výši tržní hodnoty stavby či staveb, k nimž právo stavby zanikne“. Ačkoli toto není předmětem řízení, tak žalovaní uvádí, že se na pozemku žádné stavby nenachází, tudíž není co žalobkyni hradit. Pro úplnost žalovaní uvádí, že jim nebyl do dne skončení práva doručen žádný návrh kupní smlouvy (či jak používá žalobkyně„ budoucí kupní smlouvy“). Žalovaní mají tak za to, že se žalobkyně domáhá plnění z neexistujícího závazku. Jeho žaloba je pouze šikanózní a má za cíl znemožnit další nakládání s pozemkem. 3. K uvedenému vyjádření žalovaných se následně vyjádřila žalobkyně s tím, že výklad žalovaných jde absolutně proti textu i smyslu čl. III. odst. 4. Smlouvy, kdy z uvedeného ustanovení jasně plyne primární povinnosti žalovaných uzavřít kupní smlouvu, projeví-li o to žalobkyně zájem. Žalobkyně tento zájem jasně a určitě projevila a není důvod, proč by se měli žalovaní z jakýchkoliv důvodů uvedených v jejich vyjádření zprostit povinnosti tuto kupní smlouvu uzavřít. Pokud zmíněné ustanovení obsahuje alternativní možnosti splnění závazku žalovaných, tj. nahrazení hodnoty stavby na pozemku zatíženém právem stavby, jde očividně o alternativu, kterou žalobkyně není povinna využít a kterou rozhodně nevyužila. Nikde pak není ujednání o tom, že by rozhodnutí o (ne) uzavření kupní smlouvy bylo ponecháno na libovůli žalovaných, či že by náhrada hodnoty stavby jakkoliv nahrazovala povinnost uzavřít kupní smlouvu. 4. K tomuto vyjádření žalobkyně se poté vyjádřili žalovaní s tím, že žalobkyně účelově a zcela proti smyslu smluvního ujednání vykládá dané ustanovení smlouvy. Žalovaní jsou nesporně povinni dle smluvního ujednání uhradit stavebníkovi náhradu ve výši tržní hodnoty stavby či staveb, k nimž právo stavby zanikne. Zánikem práva stavby se stavba vzniklá na základě realizace práva stavby stává bez dalšího součástí pozemku, tudíž se o hodnotu takové stavby zvýší majetek vlastníka pozemku. A toto náleží žalobkyni tehdy, když„ k uzavření kupní smlouvy specifikované v tomto odstavci nedojde z důvodů na straně vlastníka“. 5. K jednání nařízenému na den 18. 1. 2022 se žalobkyně nedostavila, přičemž soudu byla předchozího dne v 15.20 hod. doručena její žádost o odročení a stručné vyjádření, ve kterém v podstatě zopakoval své předchozí argumenty proti tvrzením žalovaných. 6. Na výzvu soudu žalovaní doložili kupní smlouvu ze dne 16. 4. 2020, na základě níž jako kupující koupili od [právnická osoba], [IČO], jako prodávající předmětný pozemek parc. [číslo] k. ú. [anonymizováno], za kupní cenu 581 880 Kč. Žalobkyně pak na výzvu soudu sdělila, že po dni 6. 6. 2017 neuzavřel se společností [právnická osoba], [IČO], žádnou smlouvu či dohodu, jejímž předmětem by byla práva a povinnosti k předmětnému pozemku parc. [číslo] k. ú. Dobrotice. 7. Z následného jednání, jež se mělo konat dne 1. 3. 2022, se žalobkyně opět omluvila, a to předcházejícího dne, tj. dne 28. 2. 2022 v 10.25 hod. s tím, že její právní zástupce měl pozitivní test na COVID-19, kdy žalobkyně se nechce tohoto jednání účastnit bez právního zastoupení, a požádala o další odročení jednání, které se tedy konalo dne 12. 4. 2022. 8. Soud při svém rozhodování vycházel z připojených listinných důkazů, konkrétně ze smlouvy o zřízení práva stavby a smlouvy budoucí kupní ze dne 6. 6. 2017, výpisu z katastru nemovitostí ohledně pozemku parc. [číslo] k. ú. [anonymizováno], výzvy k uzavření budoucí smlouvy ze dne 4. 6. 2021 vč. doručenky a kupní smlouvy ze dne 16. 4. 2020. 9. Po provedeném dokazování a zhodnocení důkazů ve smyslu § 132 o. s. ř. soud zjistil následující skutkový stav. 10. Soud vzal na základě listinných důkazů za prokázané, že žalobkyně a společnost [právnická osoba], [IČO], podepsaly dne 6. 6. 2017 smlouvu o zřízení práva stavby a smlouvu budoucí kupní, ve které společnost [právnická osoba], zřídila pro žalobkyni právo stavby mimo jiné na předmětném pozemku parc. [číslo] k. ú. [anonymizováno], přičemž právo stavby bylo následně vloženo do katastru nemovitostí. Smluvní strany se dále dohodly, že v případě, že o to projeví žalobkyně zájem, je [právnická osoba] [anonymizováno] povinna s ní uzavřít nejpozději v den, kdy dojde k zániku práva stavby, kupní smlouvu na pozemek, který je tímto zaniklým právem stavby zatížen. Kupní cena převáděného pozemku bude činit 990 Kč za m2 včetně DPH a je splatná do 90 dnů ode dne podpisu kupní smlouvy. V případě, že k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodů na straně [právnická osoba], je společnost [právnická osoba] povinna uhradit žalobkyni náhradu ve výši tržní hodnoty stavby či staveb, k nimž právo stavby zanikne. 11. Soud vzal na základě listinných důkazů za prokázané, že žalovaní koupili na základě kupní smlouvy ze dne 16. 4. 2020 od [právnická osoba], [IČO], předmětný pozemek parc. [číslo] k. ú. [anonymizováno], za kupní cenu 581 880 Kč, což našlo svůj odraz i ve výpisu z katastru nemovitostí, v němž jsou jako vlastníci uvedeného pozemku uvedeni oba žalovaní. 12. Z výzvy k uzavření budoucí smlouvy ze dne 4. 6. 2021 vč. doručenky pak soud zjistil, že žalobkyně se prostřednictvím svého právního zástupce obrátila na právního zástupce žalovaných s výzvou k uzavření smlouvy o koupi pozemku parc. [číslo] k. ú. [anonymizováno], nejpozději k datu 12. 6. 2021 s tím, že žalobkyně má zájem o koupi uvedeného pozemku za podmínek daných smlouvou o zřízení práva stavby a smlouvu budoucí kupní ze dne 6. 6. 2017. 13. Po provedeném dokazování soud a učinění závěrů o skutkovém stavu soud věc posoudil po právní stránce následovně. 14. Při právním hodnocení soud dospěl k názoru, že je třeba projednávanou věc posuzovat podle zákona č. 89/2012 Sb., o. z. (dále jen„ o. z.“). 15. Podle § 1785 o. z. (s ) mlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. 16. Podle § 1786 o. z. (z) avázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí. 17. Podle § 1787 odst. 1 o. z. (n) esplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud. Podle odstavce 2. tohoto ustanovení (o) bsah budouc