12 C 95/2021-35 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Předmětem řízení je nárok žalobců na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví se žalovanou ohledně věcí nemovitých popsaných ve výroku I. tohoto rozsudku, kdy žalobci nechtějí setrvat ve spoluvlastnictví se žalovanou. [adresa] je v havarijním stavu a je třeba jeho zajištění a rekonstrukce. V domě nikdo dlouhou dobu nebydlí, nemovitosti do jejich koupě žalobci nikdo neudržoval. Žalobci vlastní sousední dům (jedná se o dvojdomek), ve kterém bydlí. Žalobci nemovitosti zakoupili jen z důvodu zabránění vzniku škod na jejich části dvojdomku. Žalobci nabídli žalované uzavření dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví s tím, že její podíl o velikosti [číslo] vyplatí částkou 54.833 Kč stanovenou znaleckým posudkem, avšak žalovaná prostřednictvím třetích osob žalobcům vzkázala, že bude požadovat částku minimálně 3 krát vyšší. Žalobci proto podali žalobu na zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání přikázáním podílu žalované o velikosti [číslo] do společného jmění žalobců za finanční náhradu dle znaleckého posudku. 2. Žalovaná proti zrušení spoluvlastnictví ničeho nenamítala, stejně tak neměla námitky proti způsobu vypořádání navrhovaného žalobci, avšak na vyplacení podílu požadovala částku 99.000 Kč. 3. K ústnímu jednání nařízenému na den 02.09.2021 v 8:30 hodin se žalovaná ani její zmocněnec bez předchozí řádné omluvy nedostavili, ačkoliv jim bylo předvolání předem řádně doručeno na jejich adresu uvedenou v centrální evidenci obyvatel. Soud proto v souladu s ust. § 101 odst. 3 o.s.ř. projednal a rozhodl věc v jejich nepřítomnosti. 4. Mezi účastníky jsou nesporné právně významné skutečnosti: Účastníci řízení jsou spoluvlastníky pozemku p. č. st. [anonymizováno], druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], objekt bydlení, dále pozemku p. č. st. [číslo], druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemku p. [číslo] zahrada, vše zapsáno na č. [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce] a obec Karlovy Vary, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, přičemž spoluvlastnický podíl činí: u žalobců [číslo] u žalované [číslo]. Žalobci před podáním žaloby navrhli žalované zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem dohodou způsobem uvedeným v žalobě ze dne 01.04.2021 v dopise ze dne 30.11.2020 doručeném jí 02.12.2020 (č. l. 6-8). 5. Mezi účastníky zůstala sporná právně významná skutečnost, jaká je obvyklá cena vypořádávaných věcí nemovitých. 6. Ze znaleckého posudku [číslo] ze dne 01.09.2020 ve znění jeho doplňku [číslo] – [číslo] ze dne 30.08.2021 s doložkou dle ust. § 127a o.s.ř. soud zjistil, že znalecký posudek obsahuje formální náležitosti upravené v ust. § 28 zák. č. 254/2019 Sb., přičemž znalec provedl ocenění dle zák. č. 151/1997 Sb. ve spojení s vyhl. č. 441/2013 Sb. a stanovil cenu nemovitých věcí částkou 658.000 Kč. Znalec uvedl, že další způsoby ocenění, tj. použití výnosové, porovnávací, střední hodnoty a váženého průměru není v tomto případě možné. Nelze objektivně zjistit u výnosové hodnoty obvyklé nájemné a u porovnávacího způsobu objekty vhodné k porovnání. Podle srovnání s nabídkou realit v místě nejsou uvedeny obdobné nemovitosti nabízené k prodeji, dále nejsou nabízeny nemovitosti s obdobnou zastavěnou plochou, která je v tomto případě minimální a značně obtížná k návrhu rekonstrukce v současném dispozičním stavu. V nabídce jsou nemovitosti alespoň s částečně započatou rekonstrukcí, což v tomto případě není. Znalec proto považoval za nejvhodnější způsob stanovení ceny dle cenového předpisu. Vypočtená cena je dle odborných znalostí a zkušeností znalce přiměřená pro cenu obvyklou, ta podle databáze znalce odpovídá ceně tržní, v tomto případě kupní ceně. Obvyklou cenu nemovitých věcí proto stanovil částkou 658.000 Kč. 7. Vzhledem k tomu, že si dílčí skutková zjištění z nesporných právně významných skutečností a znaleckého posudku shora uvedeného vzájemně neodporují, odkazuje na ně soud jako na skutkový závěr ve věci. 8. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto: Podle ust. § 1143 občanského zákoníku nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. 9. Podle ust. § 1144 odst. 1 a 2 občanského zákoníku je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích. 10. Podle ust. § 1147 občanského zákoníku není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. 11. V ust. § 1143 občanského zákoníku je upraven zvláštní způsob zániku spoluvlastnictví, a to na základě soudního rozhodnutí. Smyslem zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je nové konstituování hmotně právních vztahů odvíjejících se od společné věci a vypořádání vztahů dosavadních. Občanský zákoník stanoví v § 1144 a § 1147 taxativním způsobem možné způsoby vypořádání spoluvlastnictví: a) reálné rozdělení věci, b) přikázání věci jednomu nebo více spoluvlastníkům za náhradu, c) nařízení prodeje a rozdělení výtěžku mezi spoluvlastníky. 12. Z ust. § 1144 a § 1147 občanského zákoníku vyplývá, že soud nemůže provést vypořádání spoluvlastnictví jiným než v zákoně uvedeným způsobem, a to ani tehdy, kdyby byl takový způsob účastníkem řízení navržen nebo se soudu jevil jako vhodné řešení a vypořádání v konkrétním případě. Dále z těchto ustanovení vyplývá, že v zákonem uvedené posloupnosti způsobů vypořádání je soud povinen postupovat a nemůže jednotlivé způsoby libovolně upřednostňovat (NS sp. zn. 22 Cdo 2568/2003). K reálnému rozdělení: Ve vztahu k nemovitým věcem - pozemkům platí, že jejich rozdělení není dobře možné, jestliže by ani po adaptaci nemohly vzniknout rozdělením samostatné věci nebo by části vzniklé rozdělením nemohly sloužit jednotlivým vlastníkům zejména vzhledem k jejich povaze a funkčnímu využití. Podmínkou při dělení nemovitých věcí – staveb je, aby rozdělením vznikly samostatné věci, jejichž existence bude v souladu se stavebními předpisy (Rc 108/1967). Nepřichází v úvahu dělení podle poschodí a jejich částí, tzv. horizontální dělení, ale pouze dělení vertikální, jestliže stavebními úpravami vzniknou nové věci. K reálnému rozdělení stavby na dvě nebo více samostatných věcí rozdělení stavební parcely geometrickým oddělovacím plánem nestačí (NS sp. zn. 22 Cdo 1465/2000). V posuzovaném případě je nepochybné, že je vzhledem k velikosti spoluvlastnických podílů účastníků ([číslo] – [číslo]) a velikosti zastavěné plochy, na které se dům nachází ([výměra]), vyloučeno reálné rozdělení domu [adresa] a pozemku st. [parcelní číslo], stejně jako není možné reálné rozdělení pozemků p. č. [číslo] o výměře [výměra] a pozemku [parcelní číslo] o výměře [výměra], který tvoří zahradu kolem pozemku p. č. st. [anonymizováno] s domem [adresa]. Reálná výměra po případném rozdělení o velikosti [číslo] z výměr pozemků by představovala nepatrnou část, která by nebyla ani dost dobře fakticky oddělitelná a hospodářsky využivatelná. Soud proto uzavřel, že nemovité věci nejsou reálně dělitelné a přistoupil k dalšímu zákonnému způsobu vypořádání, a to navrhovanému přikázání podílu žalované žalobcům za finanční náhradu, s čímž žalovaná souhlasila, brojila pouze proti výši vypořádacího podílu. Přikázání věci jako další způsob vypořádání zrušeného spoluvlastnictví přichází v úvahu až tehdy, není-li rozdělení věci dobře možné. Předpokladem pro tento způsob vypořádání je skutečnost, že spoluvlastník, kterému má být věc přikázána, s tímto postupem souhlasí. Tento požadavek odráží skutečnost, že jen velmi obtížně by byl naplněn funkční, ekonomický a užitný cíl věci, jestliže by byla přikázána tomu ze spoluvlastníků, který o ni zájem nemá. Žalobci o přikázání spoluvlastnického podílu žalované oproti poskytnutí finanční náhrady projevili zájem, jak již výše uvedeno. Judikatura Nejvyššího soudu i Ústavního soudu v posledním období zdůraznila i hledisko kredibility (solventnosti) účastníka k vyplacení spoluvlastnického podílu jak z hlediska schopnosti náhradu poskytnout, tak i z hlediska jejího včasného poskytnutí. Hledisko solventnosti se v judikatuře profiluje ve dvojí podobě – jako samotná podmínka pro přikázání věci některému ze spoluvlastníků (NS sp. zn. 22 Cdo 1346/2002, ÚS sp. zn. III. ÚS 687/04) a také jako jedna z okolností, k nimž je nutno během vypořádání přihlížet při posouzení toho, komu má být věc přikázána (NS sp. zn. 22 Cdo 1604/2005). Soud proto vyhověl návrhu žalobců na přikázání podílu žalované do jejich společného jmění, kdy