17 C 233/2022-122 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobce se domáhal na žalovaném vyklizení jednotek uvedených ve výroku tohoto rozhodnutí. Jednotka [číslo] byla nebytovou jednotkou – garáží, jednotka [číslo] byla bytem. Žalobce tvrdil, že je vlastníkem uvedené bytové jednotky a spoluvlastníkem nebytové jednotky s podílem ½. Žalovaný obě dvě jednotky užívá, ač podle žalobce k tomu nemá žádné právo. V reakci na obranu žalovaného, že byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva, žalobce doplnil svou argumentaci tak, že nájemní smlouva sice sledovala nájem obou dvou jednotek na dobu určitou s automatickým prodloužením v případě řádného plnění platebních povinností žalovaného podle smlouvy, avšak ze smlouvy nelze dostatečně určitě zjistit, jaké konkrétní nemovité věci předmětem nájmu byly. Dále pak žalobce namítal, že žalovaný sice poskytl žalobci plnění za užívání jednotek, avšak toto plnění neodpovídalo výši nájemného a plateb za služby podle smlouvy. Již z tohoto důvodu se nemohl nájem obou dvou jednotek obnovit a skončil nejdéle uplynutím doby stanovené ve smlouvě. Žalobce dále poukázal na to, že z opatrnosti vyzval žalovaného v průběhu řízení k vyklizení obou dvou jednotek s tím, že s případným prodloužením nájmu nesouhlasí. 2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Namítal předně, že žalovanému nebyla doručena před nařízením prvního jednání ve věci žaloba. Dále poukazoval na nájemní smlouvu z 15. 5. 2021, která byla mezi účastníky uzavřena s tím, že nájemní vztah v souladu s touto smlouvou i nadále existuje a žaloba na vyklizení je z tohoto důvodu předčasná. Namítal též, že výpověď z nájemní smlouvy nebyla žalovanému nikdy doručena, žalobce ji ostatně ani netvrdí a ničím neprokazuje, a že žalovaný plnil povinnosti podle nájemní smlouvy (a poukazoval na platby ve výši 55.000 Kč). 3. Důvody, pro které soud neodročil první jednání ve věci dne 27. 3. 2023 (prakticky pro neuvedení vážných důvodů pro odročení), vč. údajů o tom, kdy a jakým způsobem byla žalovanému před prvním jednáním ve věci doručena žaloba, jsou obsaženy v usnesení z 8. 3. 2023, č.j. 17 C 233/2022-48. Pokud jde o důvody, které uváděl žalovaný v podání z 9. 5. 2023 (pro nekonání jednání soudu dne 10. 5. 2023, pak mimosoudní jednání účastníků o realizaci prodeje nemovitých věcí není překážkou pro projednání a rozhodnutí věci (za situace, kdy žalobce na svém nároku setrval a prodej věcí se do dne rozhodnutí soudu nerealizoval). 4. Mezi účastníky bylo nesporné vlastnické (spoluvlastnické) právo žalobce k uvedeným jednotkám, a proto soud neprováděl důkaz informacemi o jednotkách (č.l. 3 a 4). Mezi účastníky bylo dále nesporné (žalovaný to nerozporoval), že žalobce žalovaného vyzval před podáním žaloby k vyklizení nemovitosti, a proto soud neprováděl důkaz výzvou z 1. 12. 2022 a doklady o jejím doručení žalovanému a jeho zástupci (č.l. 5 a 6). 5. Mezi účastníky bylo nesporné, že jimi byla uzavřena (písemná) nájemní smlouva z 15. 5. 2021, která se týkala předmětných nemovitých věcí. Mezi účastníky bylo rovněž nesporné, jaká byla společná vůle stran uvedené nájemní smlouvy, tedy že účastníci sledovali úmysl poskytnout uvedené jednotky žalovanému užívání za úplatu na dobu určitou s možností prodloužením. 6. Mezi účastníky pak bylo sporné, zda vztah mezi účastníky v souladu s nájemní smlouvou skončil, zejména s ohledem na spornou otázku automatické prolongace nájemní smlouvy dle čl. IV. odst. 2. 7. Mezi účastníky bylo nesporné, že v souvislosti s nájmem uvedených jednotek byla žalovaným poskytnuta plnění žalobci 2x 15.000 Kč (ve dnech 18. 6. 2021 a 19. 5. 2021) a že bylo poskytnuto plnění ve výši 25.000 Kč (dne 5. 5. 2021). Mezi účastníky však již bylo sporné, co bylo účelem poskytnutí tohoto plnění. Podle žalobce částky 2x 15.000 Kč byly hrazeny jako nájemné, částka 25.000 Kč se týkala dodávky služeb. Žalovaný uvedené platby prezentoval jako platby nájemného. 8. Soud vycházel ze smlouvy o nájmu bytu z 15. 5. 2021, jak byla předložena žalovaným v příloze e-mailu z 27. 3. 2023 a která je založena na č.l. 55 – 58 spisu. Z uvedené smlouvy z čl. I. vyplývalo, že předmětem nájmu mají být jednotky, kterých se týká toto řízení; údaj o jednotce [číslo] je evidentně písařskou chybou, účastníci měli nepochybně na mysli jednotku [číslo]. Podle čl. IV. odst. 1 uvedené smlouvy nájem založený smlouvou byl sjednáván na dobu určitou od 1. 5. 2021 do 31. 4. 2022 (chybné neexistující datum má být evidentně 30. 4. 2022). Podle čl. IV. odst. 2 smlouvy pokud ani jedna ze smluvních stran nejpozději měsíc před skončením doby, na kterou byl nájem sjednán, neoznámí druhé straně, že nechce v nájmu pokračovat, měla být prodlužována smlouva o další rok, a to i opakovaně, to však za podmínky, že nájemce nebude v prodlení s platbami podle čl. V. smlouvy. Podle čl. V. smlouvy účastníci sjednali nájemné 15.000 Kč měsíčně a dále se dohodli na tom, že nájemce na sebe převede a bude vlastním jménem a na vlastní odpovědnost hradit dodávky tepla, vodného, stočného, osvětlení společných prostor, fond oprav a správní poplatek, dodávky plynu, elektrické energie, telekomunikačních a datových služeb, rádio, svoz komunálního odpadu a jiné poplatky, dále jen služby. Nájemné bylo splatné k 5. dni v měsíci od 5. 5. 2021, a to složením, nebo bezhotovostním převodem na uvedený účet pronajímatele. 9. Z výpisu plateb z internetového bankovnictví (výstřižku z tohoto bankovnictví) z č.l. 84 vyplývalo, že 18. 6. 2021 a 19. 5. 2021 uhradil žalovaný žalobci vždy částku 15.000 Kč. To, že uvedené částky hradil žalovaný, sice z listiny zřejmé nebylo, nebylo zřejmé ani, z jakého účtu je hrazeno na jaký účet, koneckonců nebylo zřejmé ani to, že platba byla poskytnuta na sjednaný účet žalobce. Protože však žalobce potvrdil úhradu těchto částek, soud nadále z této listiny vycházel. Pokud byl 2x předložen snímek obrazovky s údajem o úhradě částky 25.000 Kč z účtu žalovaného na uvedený účet žalobce (č.l. 85 a 86), jednalo se o totožný snímek obrazovky téže bankovní transakce v částce 25.000 Kč, která měla být uskutečněna 5. 5. 2021. U transakce byl uveden účel platby„ splátka bytu [ulice]“. Mezi účastníky bylo sporné, jaký byl účel platby (žalobce odkazoval na nájemné, žalovaný na úhradu za služby), pro rozhodnutí soudu o žalobě, resp. posouzení toho, zda došlo k prodloužení nájmu, nebylo účelové určení platby podstatné. 10. Z dopisu z 27. 3. 2023 a dokladu o jeho doručení do datové schránky zástupci žalovaného 28. 3. 2023 vyplývalo, že žalobce v souladu s čl. IV. odst. 2 oznámil žalovanému, že nechce pokračovat nadále ve smluvním vztahu z nájemní smlouvy. Uvedená informace byla činěna z opatrnosti, protože žalobce vycházel z neplatnosti smlouvy z důvodu neurčitosti a protože nebyla splněna podmínka uvedená v čl. IV. odst. 2 smlouvy. Z výpisu z aplikace PostaOnline, podací stvrzenky a závady (č.l. 100, 117) bylo zřejmé, že žalobce zasílal uvedený dopis též žalovanému na adresu podle smlouvy, že dne 30. 3. 2023 došlo k uložení zásilky pro nezastižení adresáta a že dne19. 4. 2023 byla zásilka jako nepřevzatá vrácena odesílateli (zástupci žalobce). 11. Soudce nepovažoval za potřebné provádět důkaz elektronickým platebním rozkazem a návrhem na jeho vydání ve věci požadavku žalobce na vypořádání užívání jednotek žalovaným (č.l. 72 a 73), protože bylo věcí žalovaného, aby tvrdil plnění svých povinností podle nájemní smlouvy. 12. Nájemní smlouva obsahovala v čl. VIII. výhradní právo odkupu nemovitosti s tím, že žalovaný měl právo požádat pronajímatele po dobu trvání nájmu o odkup nemovitosti za kupní cenu ve výši 6.500.000 Kč a pronajímatel, tedy žalobce, se zavazoval žalovanému nemovitost za tuto kupní cenu prodat. Platba ve výši 25.000 Kč tak mohla mít souvislost s uvedeným ujednáním. Jak již bylo řečeno, pro výsledek sporu to význam nemělo, protože výše nájemného (bez plateb za služby) činila za dobu 12 měsíců 180.000 Kč; i pokud by byly zohledněny platby žalovaným netvrzené, uvedené v návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu, byly by úhrady v celkové výši pouze 105.000 Kč, a to je třeba odhlédnout ještě od toho, že se jedná pouze o nájemné, nikoliv o další platby, které podle čl. V měly být hrazeny. 13. Mezi účastníky probíhalo jednání o prodeji nemovitých věcí třetí osobě. Pro to svědčí informace poskytované žalovaným a částečně souhlasné informace poskytované žalobcem, viz scany podpisových stran kupních smluv (č.l. 110 a 111) a informace o hrazení zálohy na kupní cenu. Pro rozhodnutí soudu o vyklizení jednotek v návaznosti na posouzení, zda došlo k ukončení nájemních vztahů, to však význam nemělo. 14. Soud dospěl ke skutkovému závěru, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu týkající se obou dvou jednotek na dobu určitou jednoho roku od 1. 5. 2021 do 30. 4. 2022 s ujednáním o prodloužení nájmu a s ujednáním o právu kterékoliv smluvní strany předem prodloužení vyloučit; prodloužení bylo vyloučeno při prodlení nájemce s platbami dle čl. V. smlouvy. Před podáním žaloby byl žalovaný vyzván k vyklizení bytu, dále pak bylo žalovanému oznámeno, dopisem z 27. 3. 2023, že žalobce nemá nadál